• Data: 2023-11-21 • Autor: Wioletta Dyl
Ustanowienie służebności gruntowej dla sąsiada, który nie ma dostępu do publicznej drogi z własnej nieruchomości, jest częstym wyzwaniem dla właścicieli gruntów. Jeśli sąsiad chce zyskać prawnie zabezpieczony dostęp do swojej działki poprzez naszą nieruchomość, pojawiają się pytania o warunki i konsekwencje takiego porozumienia. Jakie są podstawy prawne umożliwiające ustanowienie służebności drogi koniecznej? W jaki sposób należy to formalizować i jakie mogą być skutki finansowe takiego rozwiązania? W artykule odpowiadamy na te pytania, posiłkując się realną sprawą pana Dariusza i na jej przykładzie wyjaśniając całe zagadnienie.
Pan Dariusza zwrócił się do nas z pytaniem, na jakich warunkach powinien udzielić zgody na służebność drogową dla sąsiada, który nie ma dojazdu do swoich budynków? Działka sąsiada jest wąska i głęboka, stoi na niej dwa budynki – szerszy od drogi głównej, przez co nie ma dojazdu do jego zaplecza i do budynku leżącego z tyłu. Dotychczas sąsiad korzystał z wjazdu przez działkę pana Dariusza bez żadnej opłaty, co powodowało niemałe zamieszanie, konieczność sprzątania, odprowadzania wód gruntowych. Obecnie sąsiad chce podzielić działkę i musi mieć moją zgodę w postaci aktu notarialnego. Pan Dariusz pytał, jakiej opłaty za tę służebność może zażądać i na jak długo. Wartość działki i budynków sąsiada szacował na ok. 1,5 mln zł.
Podstawą prawną roszczenia sąsiada pana Dariusza o ustanowienie służebności drogi koniecznej jest art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.), który określa prawo właściciela takiej nieruchomości, jeśli nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, stanowiąc:
„1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
2.Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
3.Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.
Zatem mamy tu dwie sytuacje pozwalające na ustanowienie służebności drogi (przejazdu): gdy nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej oraz gdy nieruchomość wprawdzie ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, ale jest on nieodpowiedni.
Zobacz też: Ile kosztuje służebność u notariusza
Ustanowienie służebności przejazdu odbywa się poprzez przyznanie właścicielowi uprawnień do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, poprzez służebność przejazdu, przechodu i przegonu, co po prostu oznacza prawo przejścia czy przejazdu przez czyjąś działkę, aby dostać się do swojej nieruchomości. Zgodnie z Kodeksem cywilnym służebność pozostaje w mocy niezależnie od tego, kto jest w danej chwili właścicielem nieruchomości władającej i obciążanej, przez co wiąże wszystkich kolejnych następców, którzy dysponować będą prawem do nieruchomości.
Kwestia ta może zostać uregulowana dowolnie przez strony umowy zarówno co do zakresu służebności, częstotliwości korzystania, wynagrodzenia, jak i innych kwestii. Przy dojściu z sąsiadem do porozumienia służebność przejazdu (drogi koniecznej) ustanawia się poprzez zawarcie umowy – najlepiej w formie aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego jest tu obligatoryjna (tzw. forma pod rygorem nieważności – ad solemnitatem), czyli niezbędna jedynie dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej – tej, przez którą będzie przebiegać droga (art. 245 § 2 K.c.). Natomiast oświadczenie woli właściciela nieruchomości władnącej może zostać złożone w dowolnej formie, np. zwykłej formie pisemnej.
Przy braku porozumienia sąsiadowi pozostaje złożenie wniosku w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości gruntowej o ustanowienie służebności drogi koniecznej (art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego).
Pozostając przy pierwszym rozwiązaniu, służebność przejazdu ustanawia się w formie aktu notarialnego, a do umowy przedłożyć należy:
Ustanowienie zakresu służebności wymaga od obu stron, właściciela nieruchomości władnącej i właściciela nieruchomości obciążonej, dokonania ustaleń merytorycznych dotyczących określenia zakresu korzystania z drogi koniecznej, związanego z przechodem, przejazdem. Ustalenia merytoryczne powinny zakończyć się wytyczeniem trasy drogi koniecznej przez nieruchomość obciążoną prawem służebności, według ww. z „najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma droga prowadzić”. Można w szczególności sporządzić stosowny załącznik graficzny, na którym wyraźnie zostanie zaznaczone miejsce dostępu do drogi publicznej przez sąsiednią nieruchomość obciążoną, jak i zakres takiego dostępu.
Przepis art. 145 § 1 K.c. stanowi jednoznacznie, że świadczenie ustanowienia służebności drogowej ma charakter wynagrodzenia. Wynagrodzenie należne jest bez względu na okoliczności sprawy oraz niezależnie od żądania właściciela nieruchomości występującego z wnioskiem o ustanowienie służebności, a także niezależnie od żądań właściciela nieruchomości uprawnionego do wynagrodzenia. Roszczenie o wynagrodzenie powstaje z chwilą ustanowienia służebności na podstawie umowy albo orzeczenia sądowego. Jeżeli służebność powstaje wskutek przeprowadzenia postępowania sądowego, chwilą powstania roszczenia o wynagrodzenie jest chwila uprawomocnienia się postanowienia o ustanowieniu służebności drogi koniecznej. Wynagrodzenie to obejmuje jednocześnie: opłatę za uzyskane przez właściciela nieruchomości władnącej korzyści oraz opłatę za niedogodności dla właściciela nieruchomości służebnej. Wynagrodzenie będzie się należało także wtedy, gdy właściciel nieruchomości służebnej nie ponosi żadnego uszczerbku. Podobne stanowisko zajmuje Sąd Najwyższy, twierdząc, że wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie służebności drogowej, niezależnie od tego, czy wynikła stąd jakakolwiek szkoda (wyrok SN z 14.02.2008 r., II CSK 517/07), tj.: „przewidziane w art. 145 § 1 k.c. wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej bez względu na poniesienie szkody na skutek ustanowienia służebności i obejmuje wszystkie koszty i nakłady na urządzenie i utrzymanie drogi w zakresie, w jakim uprawniony ze służebności nie ponosi ich bezpośrednio. Wynagrodzenie, o jakim mowa, może także obejmować wyrównanie uszczerbku majątkowego, jaki właściciel nieruchomości obciążonej poniósł na skutek ustanowienia służebności drogowej, jednakże w takim przypadku właściciel nieruchomości obciążonej powinien wykazać, że go poniósł”.
Niezależnie jednak od wskazanego wyroku, częstą praktyką ustalania wysokości wynagrodzenia przez sąd jest zasądzanie wynagrodzenia w wysokości ustalonego przez biegłego obniżenia wartości nieruchomości obciążonej, spowodowanego ustanowieniem służebności. Trzeba jednak pamiętać, że nie ma ogólnej reguły, jakie wysokie ma być wynagrodzenie, często jest to 100% wartości zajętego gruntu. Wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej może mieć formę nie tylko świadczenia jednorazowego, choćby spłacanego ratami, lecz także okresowego. Właściciel nieruchomości władnącej byłby zobligowany do płacenia swego rodzaju czynszu na rzecz właściciela nieruchomości służebnej.
Służebność przejazdu może być ustanowiona także bezpłatnie. To, w jaki sposób zostanie ustalone wynagrodzenie, ma wpływ na opodatkowanie służebności podatkiem od czynności cywilnoprawnych lub podatkiem od spadków i darowizn. Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega między innymi ustanowienie odpłatnej służebności. Obowiązek podatkowy ciąży na uprawnionym do drogi koniecznej. Podstawę opodatkowania stanowi wartość świadczeń osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, za okres, na jaki prawa te zostały ustanowione. Stawka podatku wynosi 1%.
Inaczej opodatkowane jest ustanowienie służebności gruntowej tytułem darmowym. Nabycie przez osoby fizyczne praw majątkowych wykonywanych na terytorium Polski, tytułem nieodpłatnej służebności podlega podatkowi od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze nieodpłatnej służebności z chwilą ustanowienia tego prawa. Do określenia podstawy opodatkowania przyjmuje się wartość powtarzających się świadczeń, czyli prawa służebności.
Wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego:
Roczną wartość służebności ustala się w wysokości 4 procent wartości rzeczy obciążonej służebnością, a wysokość podatku w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca. W przypadku osób zaliczonych do trzeciej grupy, czyli osób obcych, podatek wynosi 12, 16 i 20% w zależności od wartości świadczenia.
Z kolei, ponieważ władanie w zakresie służebności gruntowej kwalifikuje się jako posiadanie zależne, więc nie jest objęte podatkiem od nieruchomości. Ustanowienie służebności gruntowej nie jest też opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podatkowi podlegają tyko kwoty otrzymane przez właściciela gruntu, który udostępnia go w ramach ustanowionej służebności.
Zgodnie z art. 5 ustawy – Prawo o notariacie notariuszowi za dokonanie czynności notarialnych przysługuje wynagrodzenie określone na podstawie umowy ze stronami czynności, nie wyższe niż maksymalne stawki taksy notarialnej właściwej dla danej czynności. Notariusz ponadto w zależności od charakteru czynności notarialnej jako płatnik pobiera i odprowadza:
Dobrze pamiętać, że umowa taka, czy też oświadczenie o ustanowieniu służebności, powinny zawierać wniosek o ujawnienie służebności w księgach wieczystych prowadzonych dla obu nieruchomości, tj. nieruchomości władnącej, jak i nieruchomości obciążonej.
Przykłady z życia wzięte najlepiej ilustrują, jak różne sytuacje skutkują potrzebą ustanowienia służebności drogowej. Poniżej przedstawiamy trzy takie przypadki, które pokazują, jak właściciele nieposiadający dojazdu radzą sobie z tym problemem.
Przykład 1: Droga przez działkę rolną
Jan, właściciel dużej działki rolnej, został poproszony przez swojego sąsiada, który kupił niedawno przyległą, małą działkę bez dostępu do drogi, o ustanowienie na jego rzecz służebności drogowej. Po negocjacjach i ustaleniu wynagrodzenia Jan ustanowiła aktem notarialnym służebność gruntową, co umożliwiło sąsiadowi budowę drogi dojazdowej przez jego pole.
Przykład 2: Podział działki i utrudniony dostęp
Ewa podzieliła swoją dużą działkę na kilka mniejszych. Jedna z nich sprzedana została Kamilowi, jednakże po podziale okazało się, że nie ma ona bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Po dyskusjach i konsultacjach prawnych Ewa zgodziła się na ustanowienie służebności drogowej przez pozostałą część swojej działki, umożliwiając Kamilowi dostęp do jego nowej własności. Kamil wynegocjował nieodpłatną służebność od właścicielki.
Przykład 3: Spór o drogę dojazdową
Marek i jego sąsiad Adam mieli spór dotyczący korzystania z drogi dojazdowej, która przechodziła przez działkę Marka. Adam używał tej drogi przez lata bez formalnego porozumienia. Gdy Marek postanowił zablokować dostęp, Adam wystąpił do sądu o ustanowienie służebności drogowej. Ostatecznie sąd ustanowił drogę konieczną dla Adama za jednorazową zapłatą na rzecz Marka.
Te 3 sytuacje z życia wzięte pokazują, że ustanowienie służebności drogowej może być sposobem na rozwiązanie problemów z dostępem do drogi publicznej. Niezależnie od sytuacji, ważna jest otwarta komunikacja, negocjacje oraz prawidłowe formalizowanie takich umów, aby zapewnić obu stronom satysfakcjonujące warunki. W każdym przypadku dobór odpowiednich środków i postępowanie zgodnie z obowiązującym prawem są kluczowe dla osiągnięcia porozumienia.
Ustanowienie służebności drogowej jest często jedynym sposobem, aby uzyskać dostęp do drogi publicznej i tym samym skomunikować nieruchomość, aby można było ją zagospodarować. Przedstawione przykłady z życia wskazują na różnorodność sytuacji, w których właściciele nieruchomości mogą się znaleźć, podkreślając znaczenie negocjacji, zrozumienia potrzeb obu stron oraz stosowania się do przepisów prawa, aby osiągnąć sprawiedliwe i praktyczne rozwiązania.
Potrzebujesz porady prawnej dotyczącej służebności drogowej lub pomocy w przygotowaniu odpowiednich dokumentów? Skorzystaj z naszych usług online – oferujemy profesjonalne konsultacje i sporządzanie pism, abyś mógł skutecznie i bezproblemowo rozwiązać swój problem prawny. Skontaktuj się z nami za pomocą formularza umieszczonego pod tekstem.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
