• Autor: Katarzyna Bereda
Mieszkam w domu położonym przy wąskiej drodze o szerokości 4 metrów. Po drugiej strony drogi nowy inwestor buduje domy w postaci zabudowy szeregowej. Do tej pory na tej drodze trudno było minąć się samochodami, a po zasiedleniu nowych budynków będzie to prawie niemożliwe. Rozwiązaniem mogłoby być poszerzenie drogi kosztem prywatnej działki inwestora. Moje pytanie dotyczy tego, jak zmusić inwestora do odstąpienia 1-2 metrów jego działki?
Zgodnie z treścią art. 145 Kodeksu cywilnego (dalej K.c.):
„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.”
Zobacz też: Utwardzenie drogi prywatnej przez gminę
Przepis art. 145 K.c. kreuje roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Roszczenie to może być dochodzone na drodze sądowej. Nie ma jednak przeszkód, aby właściciel nieruchomości potencjalnie obciążonej uczynił mu zadość, dobrowolnie zawierając umowę o ustanowienie tej służebności (tak Z. Gołba, Służebności gruntowe, s. 99; W. Kocon, Droga konieczna, s. 52-53; W. Katner, Ustanowienie służebności, s. 130; inaczej S. Breyer, Droga konieczna, s. 738; E. Gniewek, w: System PrPryw, t. 3, 2013, s. 423; S. Rudnicki, w: Komentarz do KC, Ks. II, 2011, s. 88). Możliwe jest także zawarcie ugody sądowej w toku postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej (tak m.in. B. Bladowski, A. Gola, Służebności gruntowe, s. 22; A. Wąsiewicz, w: System PrCyw, t. II, 1977, s. 691), przy czym w takim wypadku nie ma wymogu, aby właściciel nieruchomości obciążonej złożył swoje oświadczenie w formie aktu notarialnego (zob. orz. SN z 13.10.1955 r., III CR 599/55, OSNCK 1956, Nr 3, poz. 78). Służebność drogi koniecznej może powstać ponadto przez zasiedzenie (W. Kocon, Droga konieczna, s. 54). Należy bowiem uznać, że o tym, czy służebność jest służebnością drogi koniecznej decyduje to, czy spełnione są przesłanki jej ustanowienia z art. 145 K.c., a nie tryb jej ustanowienia. Jednak przepis ten nie formułuje wymogu, aby służebność ta została ustanowiona na mocy orzeczenia sądowego. Nie jest to także element definicji tej służebności.
Służebność drogi koniecznej polega na prawie korzystania z nieruchomości sąsiedniej poprzez wykonywanie na niej przejazdu, przechodu lub – w warunkach wiejskich – także przegonu. Jak jednak słusznie uznał SN w post. z 20.11.1981 r. (III CRN 232/81, OSNCP 1982, Nr 4, poz. 62) „ustanowienie służebności drogi koniecznej nie zawsze polega na urządzeniu drogi w ścisłym tego słowa znaczeniu, w szczególności może się wyrażać w zezwoleniu na przejeżdżanie przez grunty obciążone, a w wypadku konieczności przejazdów przez pojazdy o szerszym nadwoziu aniżeli istniejąca droga – w obowiązku tolerowania przez właścicieli gruntów przylegających do tej drogi takiego stanu, że w czasie przejeżdżania nadwozia tych pojazdów będą się znajdować w przestrzeni powietrznej nad tymi przylegającymi gruntami, z czym musi się łączyć zakaz wznoszenia w bezpośrednim sąsiedztwie drogi budynków i innych urządzeń (płotów)”.
Jak słusznie uznano w post. SN z 21.6.2011 r. (I CSK 646/10, OSG 2012, Nr 10, poz. 62) „możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej ograniczona jest, zgodnie z art. 145 § 1 KC, do wypadku, w którym nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Instytucja ta nie może służyć wygodzie właścicieli działki władnącej, kosztem ograniczenia prawa właściciela działki obciążonej. Chodzi o odpowiedni, nie zaś o łatwiejszy dostęp do drogi publicznej”.
Należy także dodać, iż przedmiotowe ograniczone prawo rzeczowe jest ustanawiane na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej i obciążonej, a więc wywiera skutek w samej nieruchomości, a nie w uprawnieniu osobistym właściciela.
Dlatego też wskazuję, iż w chwili obecnej, jeżeli umowna droga nie spełnia swojej roli, a w szczególności nie mają Państwo odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, roszczenie jest jak najbardziej zasadne.
Ustawodawca wskazał bowiem jakie są przesłanki ustanowienia drogi koniecznej:
– muszą istnieć dwie sąsiednie nieruchomości,
– jedna z nieruchomości musi być pozbawiona odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej budynków.
Proszę zauważyć, iż w momencie spełnienia powyższych przesłanek, dla właściciela nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej, aktywizuje się roszczenie opisane w tej regulacji.
Trafne jest stanowisko, że roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie ulega także przedawnieniu (tak J.S. Piątowski, w: System PrCyw, t. II, s. 136; W. Kocon, Droga, s. 100; G. Karaszewski, w: M. Balwicka-Szczyrba, G. Karaszewski, A. Sylwestrzak, Sąsiedztwo, s. 60; E. Skowrońska-Bocian, M. Warciński, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. I, art. 145, s. 508, Nb 4; J. Pokrzywniak, w: Gutowski, Komentarz, t. I, art. 145, s. 790, Nb 20). Istnienie tego roszczenia, wynikającego z własności nieruchomości izolowanej, uzależnione jest od braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (lub budynków gospodarskich), a tak długo jak ten stan trwa, istnieje też roszczenie o ustanowienie służebności.
Ponadto, wskazuję także, iż ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego stanowi dla właściciela nieruchomości władnącej uprawnienie i co do zasady nie można mu takiego uprawnienia wyłączyć.
Dlatego też proszę w pierwszej kolejności spróbować porozumieć się z inwestorem, albowiem, jak wskazałam, do ustanowienia drogi koniecznej przez kawałek pasa jego nieruchomości konieczne jest, aby Państwo jako sąsiedzi nie mieli dostępu do drogi publicznej. Co prawda, ustawodawca wyraźnie wskazał, iż jest to dostęp odpowiedni, więc jeżeli droga nie spełnia wymagań dla prawidłowego poruszania się, zasadne jest jej poszerzenie.
Proszę jednak mieć na uwadze, iż niniejsze – w przypadku braku porozumienia – wymagać będzie postępowania sądowego i sąd może nie uwzględnić powyższych argumentów, dlatego proponuję w pierwszej kolejności polubownie zakończyć spór.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
