• Data: 2024-04-26 • Autor: Janusz Polanowski
Przed podjęciem decyzji o udostępnieniu nieruchomości gminie pod budowę sieci wodociągowej warto dokładnie przeanalizować warunki współpracy i zabezpieczyć własne interesy. Jakie możliwości ma w takiej sytuacji właściciel działki? W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej tej kwestii. Jako przykład posłuży nam sprawa pani Marceliny.
Pani Marcelina poinformowała nas, że urząd gminy poprosił ją o pozwolenie na przeprowadzenie wody przez jej działkę na odcinku kilku metrów. W związku z tym zapytała nas, czy należy jej się jakaś rekompensata pieniężna.
Zachęcam panią Marcelinę do opracowania strategii własnego działania – by zwiększyć szansę podjęcia dobrej decyzji oraz właściwego załatwienia różnych zagadnień w związku ze złożoną jej propozycją. Podczas załatwiania różnych spraw proponuję dbać o zagadnienia dowodowe. Bardzo pomaga w tym zachowywanie formy pisemnej – szczególnie z uwagi na jej duże znaczenie dowodowe: art. 74 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) oraz art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego. Pisma należy składać za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłać listami poleconymi (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Pani Marcelina powinna unikać wyrażania zgody pochopnie; podpisywać należy – nie tylko w związku z nieruchomością (art. 46 K.c.) – wyłącznie to, co pani Marcelina wcześniej w całości zaakceptowała (po przeczytaniu, a nie tylko na podstawie czyichkolwiek obietnic lub zapewnień).
Za właściwe uważam unikanie rozwiązań przejściowych – zwłaszcza bez określenia umownego (z podpisem osoby upoważnionej) terminu załatwienia sprawy w sposób docelowy. Jeżeli pani Marcelina zgodzi się na udostępnienie swej nieruchomości, to docelowym rozwiązaniem powinno być ustanowienie służebności oraz zawarcie związanej ze służebnością umowy (np. dotyczącej zagadnień finansowych i organizacyjnych). Z uwagi na przepisy Prawa budowlanego do tak zwanego wejścia na cudzy grunt (w związku z pracami budowlanymi) wystarczy okazanie np. dokumentu z podpisem właściciela dokumentu – by organ administracji budowlanej stwierdził, że inwestor ma „prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane”. Niejednokrotnie zdarza się tak, że inwestorowi wystarczy samo wybudowanie czegoś (np. rurociągu na cudzym gruncie), a potem nawet unika „dopięcia sprawy na ostatni guzik” (np. przez zawarcie umowy związanej ze służebnością oraz bez ustanowienia służebności). Natomiast w interesie pani Marceliny leży otrzymywanie pożytków (określonych płatności) w związku z używaniem nieruchomości pani Marceliny przez kogoś innego; można przypuszczać, że inwestor będzie chciał unikać płacenia bez ustanowienia służebności. Wobec tego również pani Marcelinie powinno zależeć na ustanowieniu służebności.
Samo ustanowienie służebności nie musi leżeć w interesie pani Marceliny – dla pani Marceliny zapewne o wiele ważniejsze będzie uzyskiwanie pożytków z własnej nieruchomości. Pani Marcelina powinna zwrócić uwagę na ustawowe określenie własności, to jest na brzmienie artykułu 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Oczywistością jest więc uprawnienie pani Marceliny do wynagrodzenia za udostępnienie swej nieruchomości komuś innemu – np. w związku z jakąś instalacją.
Zobacz też: Zgoda na przekop przez działkę
Każda służebność (art. 285 i następne K.c.) powinna zostać ustanowiona przez właściciela nieruchomości (obciążanej ustanowieniem służebności) w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – chodzi o wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.); alternatywą może być ustanowienie służebności na drodze sądowej. Do obciążenia nieruchomości pani Marceliny służebnością wystarczyłoby złożenie przez panią Marcelinę oświadczenia w formie aktu notarialnego – nawet bez umówienia się z właścicielem (teraz planowanej) instalacji w sprawie wynagrodzenia. Dlatego pani Marcelina powinna brać pod uwagę zawarcie umowy (np. z inwestorem lub z innym właścicielem instalacji).
Niestety, nadal (pomimo zapowiedzi od iluś lat) wiele zagadnień szczegółowych – związanych ze służebnościami – wymaga odpowiedniej aktywności zainteresowanych osób, w tym właściciela nieruchomości obciążonej. Służebność może zostać ustanowiona odpłatnie albo nieodpłatnie. Wysokość odpłatności zależy od porozumienia między zainteresowanymi podmiotami. Niekiedy trzeba skorzystać z pomocy rzeczoznawcy majątkowego – są różne wzory wyliczania odpłatności za korzystanie z cudzego gruntu (ale żaden z tych wzorów nie ma charakteru prawnie wiążącego). Co więcej, prawo nie reguluje nawet tego, czy wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości powinno zostać wypłacone jednorazowo, czy też cyklicznie – w sposób podobny do czynszu (np. czynszu dzierżawnego).
Jednorazowe wynagrodzenie może wydawać się bardziej atrakcyjne (bo otrzymuje się jednorazowo „kawał grosza”), ale w perspektywie długookresowej dochodowość świadczenia jednorazowego dla właściciela nieruchomości obciążonej zmniejsza się – bo ciągle trzeba płacić podatki (a niekiedy także inne opłaty). Ponadto przyjęcie jednorazowego świadczenia może skutkować sporem z nabywcą nieruchomości, jeśli doszło do zatajenia przed nabywcą faktu przyjęcia wynagrodzenia. Ponadto służebność powinna zostać wpisana do księgi wieczystej – by księga wieczysta zawierała zgodne z prawdą informacje o stanie prawnym nieruchomości; to także pomaga unikać nieporozumień (np. w związku ze sprzedażą nieruchomości obciążonej).
W zakresie rozliczeń absolutnym minimum jest umowne zapewnienie otrzymywania przez właściciela nieruchomości obciążonej refundacji określonej części obciążeń podatkowych. Oczywiście, może być poza tym umówione wynagrodzenie – płatne jednorazowo albo cyklicznie. Ponadto w grę może wchodzić odszkodowanie – np. za zmniejszenie użyteczności nieruchomości (chociażby przez ograniczenie możliwości zabudowy w odpowiedni sposób).
Z naprawami lub awariami instalacji mogą wiązać się szkody (np. w uprawach lub w wyposażeniu nieruchomości) – wypadałoby więc w umowie ustalić tryb ustalania i wypłacania oraz termin wypłacania odszkodowania. Ze względów praktycznych może przydać się umowa co do tego, gdzie ma znajdować się oraz jakiego rodzaju ogrodzenie nieruchomości, a także warunki wstępu na teren ogrodzony służb technicznych.
Jak widać, sporo zagadnień trzeba będzie przemyśleć oraz ustalić – niezależnie od rodzaju służebności. Teraz pod znakiem zapytania stoi rodzaj służebności, która mogłaby zostać ustanowiona. Pani Marcelina powinna ustalić (najlepiej na podstawie dokumentów), jaki będzie status danej instalacji – składnikiem instalacji głównej (np. wodociągu) czy też przyłączem. Jeżeli to będzie część instalacji głównej, to na rzecz jej właściciela (art. 49 K.c.) zasadne byłoby ustanowienie służebności przesyłu (art. 3051 – art. 3054 K.c.). Jeśli zaś planuje się budowę przyłącza, to na rzecz określonego podmiotu (np. odbiorcy wody) właściwe byłoby ustanowienie służebności gruntowej (art. 285 i następne K.c.) – choć (z uwagi na instalację) o treści podobnej do służebności przesyłu.
W interesie pani Marceliny leży – niezależnie od możliwego wynagrodzenia za korzystanie z jej nieruchomości oraz od ewentualnych odszkodowań – umówienie się, że to właściciel instalacji (głównej albo przyłącza) zapłaci taksę notarialną, uiści opłaty sądowe (związane z ujawnieniem służebności we właściwych księgach wieczystych). Oczywistością powinien być wniosek (w treści aktu notarialnego) o wpisanie służebności we właściwych księgach wieczystych.
Przykład z życia wsi
Pani Helena, właścicielka niewielkiej nieruchomości w malowniczej wsi, zgodziła się na przeprowadzenie wody przez jej działkę. W zamian za to gmina zobowiązała się do jednorazowej płatności. Zagwarantowała również, że pani Helena nie będzie ponosiła kosztów napraw i awarii instalacji. Umowa została dokładnie opracowana i zabezpieczona w formie aktu notarialnego, co dało pani Helenie pewność, że jej działanie przyniesie korzyści nie tylko jej, ale i całej społeczności.
Przypadek w mieście
Pan Marek, inwestor posiadający nieruchomość w strategicznym punkcie miasta, zgodził się na przeprowadzenie przez jego teren instalacji wodociągowej niezbędnej do obsługi nowo wybudowanego osiedla mieszkaniowego. Podczas negocjacji z gminą i wykonawcą infrastruktury pan Marek zadbał o to, aby umowa zawierała klauzule dotyczące nie tylko wysokości wynagrodzenia za służebność przesyłu, ale również ochrony przed potencjalnymi uszkodzeniami jego pozostałej własności. Dzięki temu pan Marek otrzymał satysfakcjonujące warunki współpracy, które zabezpieczyły jego interesy.
Historia z przedmieść
Rodzinę Kowalskich, która mieszkała na przedmieściach dużego miasta, poproszono o udostępnienie części ich ogromnego ogrodu na potrzeby modernizacji istniejącej sieci wodociągowej. Kowalscy wiedzieli, jak duże znaczenie ma ta inwestycja dla lokalnej społeczności, dlatego zgodzili się na ustanowienie służebności, ale pod warunkiem, że będą otrzymywać roczne płatności w ramach kompensaty za utraconą możliwość korzystania z pełnej powierzchni ogrodu oraz za potencjalne utrudnienia związane z konserwacją sieci. Umowa została szczegółowo opracowana z pomocą prawnika, co zapewniło rodzinie Kowalskich stały dochód i minimalizację ewentualnych niedogodności.
W przypadku udostępniania nieruchomości pod budowę lub modernizację sieci wodociągowej kluczowe jest dokładne zaplanowanie warunków współpracy i zabezpieczenie swoich interesów poprzez staranne przygotowanie umowy. Przykłady z życia pokazują, że przy odpowiednim podejściu do sprawy – jeśli bierze się pod uwagę aspekty prawne i finansowe – takie przedsięwzięcia mogą być satysfakcjonujące dla obu stron.
Potrzebujesz wsparcia w negocjacjach lub w sporządzeniu umowy dotyczącej udostępnienia nieruchomości pod budowę sieci wodociągowej? Skorzystaj z naszych porad prawnych online i profesjonalnej pomocy w przygotowaniu niezbędnych dokumentów, aby zabezpieczyć swoje prawa i interesy. Nie czekaj, już dziś opisz nam swoją sprawę w formularzu umieszczonym pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
