Udostępnienie działki w celu podpięcia się do kanalizacji

Budowa wodociągów i kanalizacji – zadania gminy

Co do sieci wodociągowej, to jej budowanie generalnie leży w gestii gminy, bowiem zbiorowe zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków należy do jej zadań i wynika z treści art. 7 ust. 3 ustawy o samorządzie gminnym. Ten sam obowiązek nakłada na gminę art. 3 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków – dalej jako „ustawa”.

W świetle art. 2 pkt 4 ustawy w zw. z art. 5 ust. 1 i art. 15 ust. 1 ustawy zadania gminy w zakresie obowiązku budowy sieci wodociągowych i kanalizacyjnych realizowane są poprzez tzw. przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne. Zgodnie jednak z art. 1 ust. 1 i art. 2 ustawy z 20.12.1996 r. o gospodarce komunalnej oraz art. 2 pkt 4 Ustawy funkcję przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego może pełnić m.in. gminna jednostka organizacyjna w formie zakładu budżetowego. W konsekwencji budowa sieci wodno-kanalizacyjnych nie zawsze musi być realizowana przez (na zlecenie) przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego (zwykle spółki prawa handlowego, której wspólnikiem/akcjonariuszem jest gmina), ale także poprzez zakład budżetowy gminy (np. Zakład Gospodarki Nieruchomościami).

Natomiast to z zasady przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane zapewnić budowę urządzeń wodociągowych, jeżeli zostały one ustalone przez gminę w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, w zakresie uzgodnionym w wieloletnim planie rozwoju i modernizacji przedsiębiorstwa.

W naszych rozważaniach musimy odróżnić opisaną sytuację w przypadku budowy sieci wodociągowej i w przypadku budowy przyłącza, ponieważ jest ona różna.

Zobacz też: Uzbrojenie działki od sąsiada

Definicja przyłącza i sieci wodociągowo-kanalizacyjnej

Przypadek przyłącza wodociągowego-kanalizacyjnego wydaje się prosty. Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków w art. 2 pkt 6 definiuje to pojęcie jako odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy usług wraz z zaworem za wodomierzem głównym. Dla określenia zakresu obowiązków odbiorcy usług w zakresie budowy przyłączy istotna jest uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 września 2007 r. (sygn. akt III CZP 79/07), w której wskazano, że odcinek przewodu kanalizacyjnego łączący wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości tego odbiorcy z istniejącą siecią kanalizacyjną stanowi w części leżącej poza granicą nieruchomości gruntowej urządzenie kanalizacyjne. W orzeczeniu tym SN wyznaczył wyraźną granicę dla przyłączy, wskazując, że jest nią granica nieruchomości gruntowej, poza którą odbiorca usług nie jest podmiotem zobowiązanym do ponoszenia kosztów budowy przewodu, tym samym ten odcinek przewodu nie jest przyłączem w rozumieniu ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. A zatem przyłącze wodociągowe powinno służyć tylko jednemu odbiorcy, jeśli z przewodu doprowadzającego wodę korzysta kilka nieruchomości, nie ma on charakteru przyłącza, lecz sieci.

Zgodnie natomiast z art. 15 ww. ustawy realizację budowy przyłączy wodociągowych zapewnia na własny koszt osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci. Zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy, o ile umowa o zaopatrzeniu w wodę, nie stanowi inaczej, odbiorca usług odpowiada za zapewnienie niezawodnego działania posiadanych instalacji i przyłączy wodociągowych.

Natomiast przez pojęcie sieci zgodnie z art. 2 pkt 7 ustawy należy rozumieć „przewody wodociągowe lub kanalizacyjne wraz z uzbrojeniem i urządzeniami, którymi dostarczana jest woda lub którymi odprowadzane są ścieki, będące w posiadaniu przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego”. Przy czym należy pamiętać, że sieć wodociągowa, która z definicji jest w posiadaniu przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego powinna być prowadzona w pasie drogowym poza terenem nieruchomości odbiorców.

Przeczytaj też: Przyłącze wody zgoda sąsiada wzór

Budowa sieci kanalizacyjnej na terenie prywatnym – udostępnienie działki

A zatem w opisanej przez Pana sytuacji mamy przypadek, gdzie budowana będzie tak naprawdę sieć. Budowa sieci należy do obowiązków gminy, ale tylko na terenie nieruchomości gminnych. Na terenie nieruchomości prywatnej należy do chętnych właścicieli.

Decyzja o zakresie rozbudowy sieci oraz lokalizacji przyłączy należy do przedsiębiorstwa wodociągowego. Przebieg przyłączy wyznacza geodeta, on też po zakończeniu robót sprawdza ich zgodność z projektem.

Zobacz również: Zgoda sąsiada na światłowód wzór

Zgoda na podpięcie się do kanalizacji

Z opisu wnioskuję, że na Pana nieruchomości znajduje się zatem sieć wodociągowa łącząca Pana posesję z gminną siecią wodociągową. W doktrynie i judykaturze przyjmowany jest jednolity pogląd, że przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne stanowią własność odbiorcy usług, który je wybudował na własny koszt. Natomiast Pana własność nieruchomości rozciąga się na obszar nad i pod powierzchnią nieruchomości, dlatego tylko Pan jest władny wydać zgodę na podłączenie się do sieci znajdującej się na Pana posesji, która to sieć także przez Pana nieruchomość będzie przechodziła.

Co do zasady więc może Pan wyrazić zgodę na przyłącze oraz odmówić zawarcia takiej umowy. Umowa może przyjąć zwykłą formę pisemną (np. umowa użyczenia czy też odpłatna umowa podobna w swym charakterze do umowy dzierżawy skrawka nieruchomości, przez który przechodzi przyłącze przez Pana nieruchomość ale także służebność przesyłu,) to już zależy od Państwa uzgodnień w tym temacie, dwa pierwsze rozwiązania mogą mieć formę pisemną, a służebność przesyłu łączyć się będzie z wizytą u notariusza lub w sądzie, więc prościej pewnie wydzierżawić ten fragment nieruchomości.

Zatem można zawrzeć z przedsiębiorstwem umowę o przyłącze, ale osoba, która ubiega się o to przyłącze, powinna posiadać Pana zgodę, na jego wykonanie na Pana działce (to też jest konieczny wymóg, aby przedsiębiorstwo mogło to przyłącze wykonać), ponieważ tylko Pan jest władny wydać zgodę na podłączenie się do sieci znajdującej się na Pana posesji, która to sieć także przez Pana nieruchomość będzie przechodziła.

Przeczytaj również: Brak zgody sąsiada na wykonanie przyłącza z jego działki

Ustanowienie służebności gruntowej – doprowadzenie linii przez działkę prywatną

A zatem w Pana sprawie osoba zainteresowana powinna dążyć do ustanowienia służebności gruntowej, polegającej na doprowadzeniu linii wodociągowej przez Pana działkę.

Stosuje się tu analogicznie przepisy dotyczące ustanawiania służebności drogi koniecznej, a zasady ustanawiania służebności drogi koniecznej określa art. 145 Kodeksu cywilnego, który wskazuje, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (analogicznie do linii energetycznych), wówczas właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

W Pana przypadku mamy roszczenie o ustanowienie służebności gruntowej na rzecz Pana sąsiadów.

Ustanowienie służebności następuje przez obciążenie gruntów sąsiednich (czyli Pana działki) i mogą być to zarówno grunty bezpośrednio sąsiadujące, jak i dalsze, ale tylko wtedy, gdy zachodzi taka potrzeba (zasadą jest ustanawianie służebności z gruntów najbliżej położonych). Służebność powinna być wytyczona z jak najmniejszym obciążeniem działki, przez którą przechodzi – przy unikaniu zbędnych kosztów i utrudnień dla właścicieli sąsiednich działek.

Zobacz też: Brak zgody sąsiada na wykonanie przyłącza z jego działki

Warunki ustanowienie służebności w celu podpięcia się do kanalizacji

Ustanowienie służebności może nastąpić:

1. dobrowolnie i zgodnie pomiędzy sąsiadami, dla jej ważności konieczne jest, by oświadczenie woli osoby ustanawiającej służebność (czyli Pana jako właściciela nieruchomości obciążonej) złożone było w formie aktu notarialnego (art. 245 Kodeksu cywilnego), która będzie podstawą do dokonania wpisów w księgach wieczystych nieruchomości; w umowie takiej strony określają przebieg służebności i wysokość wynagrodzenia płatnego jednorazowo lub okresowo;
2. na drodze postępowania sądowego – w sytuacji, gdy nie ma zgody pomiędzy sąsiadami, właściciel działki składa wniosek o ustanowienie służebności gruntowej.

Właściwym do rozpoznania takiego wniosku jest sąd rejonowy wydział cywilny, w którego okręgu położona jest nieruchomość pozbawiona dostępu do mediów. W orzeczeniu ustanawiającym służebność sąd orzeka o wynagrodzeniu, chyba że właściciel nieruchomości obciążonej się go zrzekł. Wynagrodzenie to nie jest odszkodowaniem, lecz świadczeniem o charakterze zbliżonym bardziej do ceny, dlatego należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej również wtedy, gdy trudno stwierdzić powstanie u niego szkody. Wysokość wynagrodzenia winna brać pod uwagę ceny rynkowe, przy uwzględnieniu takich czynników jak np. zwiększenie wartości nieruchomości władnącej, zmniejszenie wartości nieruchomości obciążonej czy konieczność poniesienia przez właściciela nieruchomości obciążonej określonych wydatków, związanych ze zmianą sytuacji spowodowaną wykonywaniem służebności.

Należy pamiętać, że ustanowienie służebności nastąpić może jedynie w celu zwiększenia użyteczności gospodarczej nieruchomości władnącej (Pana sąsiadów) lub jej oznaczonej części (art. 285 § 2 Kodeksu cywilnego). Ten aspekt będzie rozważał ewentualnie sąd.

Odpłatność za podpięcie się do kanalizacji na działce

Jeżeli zatem rozważa Pan możliwość ugodowego rozwiązania sprawy, właściciele nieruchomości, na których rzecz ma nastąpić obciążenie służebności, powinni do Pana wystąpić z taka propozycją, gdzie Państwo uzgadniacie wysokość opłaty za ustanowienie służebności i spisujecie umowę przed notariuszem. Może oczywiście nie wyrazić Pan zgody, ale wysoce prawdopodobne, iż skończy się to w procesie sądowym długim i męczącym dla obu stron. Ewentualna umowa może przyjąć zwykłą formę pisemną (np. umowa użyczenia czy też odpłatna umowa podobna w swym charakterze do umowy dzierżawy skrawka nieruchomości, przez który przechodzi przyłącze przez Pana nieruchomość). W umowie takiej można zastrzec czas trwania, odpłatność oraz szczegółowe postanowienia odnośnie usunięcia przyłącza przez sąsiada w określonym czasie i na jego koszt pod rygorem usunięcia ich przez Pana na jego koszt, którego potem może Pan żądać przed sądem. Proszę pamiętać, że jeżeli sąsiad nie ma innej możliwości na podłączenie do sieci, to, jak już wspominałam, i tak może wystąpić o ustanowienie służebności w celu podłączenia się do sieci wodociągowej, do sądu. A ten zazwyczaj (w braku innych możliwości sąsiada) taką służebność ustanawia.

Ustanowienie służebności gruntowej wpisanej do księgi wieczystej jest jednak dla Pana najmniej korzystnym rozwiązaniem, gdyż Pana nieruchomość jako nieruchomość znosząca będzie w tym zakresie stanowiła rolę służebną wobec nieruchomości sąsiadów.

Wyrażając zgodę na podłączenie w zwykłej formie pisemnej, powinien Pan wyraźnie zaznaczyć wynagrodzenie (lub jego brak), a także wyraźnie określić, że zgoda ma mieć charakter terminowy i po jej wygaśnięciu sąsiad zobowiązuje przyłączyć się do sieci w inny sposób oraz usunąć wszelkie urządzenia zainstalowane przez siebie z Pana nieruchomości. W umowie powinno znaleźć się postanowienie, iż wszelkie szkody w Pana nieruchomości, jakie powstały wskutek korzystania z Pana przyłącza, a obciążające sąsiada, jest on obowiązany usuwać albo naprawić wynikłą stąd szkodę w formie pieniężnej.

Zaznaczam jeszcze raz, że sąd po upływie terminu, na jaki umowa została zawarta, może nie zezwolić na usunięcie urządzeń z Pana nieruchomości i odłączenie sąsiada. Sąsiad będzie mógł także żądać sądownie (po wygaśnięciu umowy) ustanowienia służebności gruntowej za przyznanym Panu wynagrodzeniem. Taka służebność powstała na podstawie orzeczenia sądu, będzie wpisana do księgi wieczystej Pana nieruchomości.

Spadek wartości działki z powodu przyłączenia sąsiada do wodociągu

Innych zagrożeń niż spadek wartości działki z powodu posadowienia przyłącza sąsiada nie widzę (chyba że o takim zagrożeniu mówimy, gdy czasami wskutek przyłączenia sąsiada spada ciśnienie wody). Jeżeli jednak sąsiad nie innej możliwości na podłączenie do sieci, to, jak już wspominałem, i tak może wystąpić o ustanowienie służebności w celu podłączenia się do sieci wodociągowej.

Na podstawie powyższego, rozważając swoje interesy, może Pan podjąć jedną z decyzji przeze mnie wskazanych. Na marginesie dodam, że po wygaśnięciu umowy jest możliwość zasiedzenia, jednak nie nieruchomości a służebności gruntowej.

Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego – służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.

Czy służebność gruntową można zasiedzieć?

Jak z tego wynika, służebność gruntowa jest jedynym ograniczonym prawem rzeczowym, które może być przedmiotem zasiedzenia. Powyższy artykuł dopuszcza taką możliwość i zarazem określa warunki, w których to może nastąpić, odsyłając poza tym do odpowiedniego stosowania przepisów o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie, tzn. art. 172, 173, 175 i 176.

Przedmiotem zasiedzenia mogą być tylko służebności czynne, czyli polegające na korzystaniu z obciążonej nieruchomości w oznaczonym zakresie, np. w postaci przejazdu, przechodu, drogi koniecznej, czerpania wody.

Terminy zasiedzenia określa – tak jak w przypadku nabycie własności poprzez zasiedzenie – art. 172 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Analizując powyższe przesłanki dotyczące zasiedzenia, będzie ono możliwe dopiero po upływie 30 lat i to od wygaśnięcia umowy zawartej w tym zakresie. Ponadto do służebności w takim wypadku (służebność podłączenia do instalacji wodnej) przedstawione przesłanki należy stosować jedynie odpowiednio (np. brak widocznego urządzenia).

A zatem, jeżeli wyrazi Pan zgodę na podłączenie w zwykłej formie pisemnej, powinien Pan wyraźnie zaznaczyć wynagrodzenie (lub jego brak), a także wyraźnie określić, że zgoda ma mieć charakter terminowy i po jej wygaśnięciu sąsiad zobowiązuje przyłączyć się do sieci w inny sposób oraz usunąć wszelkie urządzenia zainstalowane przez siebie z Pana nieruchomości. W umowie powinno znaleźć się postanowienie, iż wszelkie szkody w Pana nieruchomości, jakie powstały wskutek korzystania z Pana przyłącza, a obciążające sąsiada, jest on obowiązany usuwać albo naprawić wynikłą stąd szkodę w formie pieniężnej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków - Dz.U. 2001 nr 72 poz. 747

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.