• Autor: Katarzyna Siwiec
Jestem jednym z trzech współwłaścicieli drogi dojazdowej do naszych działek. Mój udział w drodze wynosi nieco ponad 50. Czy muszę występować o zgodę udziałowca drugiego (trzeci się zgadza) na przejście w poprzek drogi ok. 5 m z rurą gazową zasilająca moją działkę, czy sprawa ta przekracza „zakres zwykłego zarządu”? Na chwilę obecną próba uzyskania takiej zgody nie powiodła się. Współudziałowiec wyraziłby zgodę, gdyby zakład gazowniczy doprowadził gaz również do jego działki sąsiadującej z moją. Z tym nie byłoby prawdopodobnie żadnego problemu, moją zgodę na przejście zakład gazowniczy uzyska, podpisując standardową umowę z zakładem gazowniczym wyraziłem już zgodę na rozbudowę sieci gazowej dla innych potencjalnych użytkowników. Zakład gazowniczy zazwyczaj wyprowadza rurę gazową poza obręb działki zasilanej. Problem pojawia się, gdyż w jego umowie zakład gazowniczy chce zagwarantować sobie możliwość dalszej rozbudowy sieci, która by przebiegała już przez jego działkę czy działki. Drugi współwłaściciel chciałby, by doprowadzono gaz do jego działki, ale bez możliwości dalszej rozbudowy sieci gazowej. Obawiam się, że zakład gazowniczy nie zgodzi się na coś takiego, jestem w stanie to zrozumieć. Wiem, że mogę żądać rozstrzygnięcia sądu. Jak długo może trwać oczekiwanie na takie rozstrzygnięcie przez sąd?
Generalnie udzielenie odpowiedzi sprowadza się do rozważań nad tym, czy budowa urządzeń przesyłowych jest czy też nie jest czynnością zwykłego zarządu. Może nie będę się koncentrować na definicji tych pojęć, a jedynie na krótkim zdefiniowaniu, że czynności zwykłego zarządu to czynności związane z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym, wszystkie natomiast inne czynności typu niestandardowe, zmieniające przeznaczenie rzeczy, wiążące się z dużymi kosztami itd. to czynności przekraczające zwykły zarząd.
Niewątpliwie jeśli chodzi o ustanowienie służebności, które jest obciążeniem nieruchomości, stanowi ono czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu majątkiem.
Zobacz też: Doprowadzenie gazu do działki
Na tle podobnego do Pana stanu faktycznego wydano już wiele orzeczeń. Początkowo przyjmowano, że posadowienie urządzeń przesyłowych na nieruchomości wspólnej takiej jak droga jest czynnością zwykłego zarządu.
Aby nie być gołosłowną, powołam się w tym zakresie na uchwałę Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 18/02, która stanowiła, że „instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), zaś wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich”.
Z kolei w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 29 października 2004 r., sygn. akt III CZ 96/04, czytamy, że „do czynności zwykłego zarządu należy zaliczyć również czynność związaną z instalacją przyłączy wodno-kanalizacyjnych”.
Niestety ostatnio orzecznictwo uległo zmianie i tak np. w postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 lipca 2011 r. , sygn. akt I CSK 714/10. wprost wskazuje, że „umowne ustanowienie służebności przesyłu stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną i do jej skutecznego ustanowienia konieczne jest złożenie oświadczenia woli przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości”.
Podobne rozstrzygnięcia można też znaleźć we wcześniejszym orzecznictwie, np. wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 4 lutego 1999 r., sygn. akt II CKN 182/98, który określa, że „ustanowienie służebności należy do czynności przekraczających zwykły zarząd, a więc wymagających zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 KC)”.
Niestety zatem obawiam się, że nie uda się Panu przekonać przedsiębiorstwa przesyłowego, że jest to czynność zwykłego zarządu – choć oczywiście proszę spróbować, powołując 2 pierwsze orzeczenia, które Panu zacytowałam. Jeśli nie uda się przekonać jednego ze współwłaścicieli, to rzeczywiście będzie trzeba wystąpić na drogę sądową.
Sąd będzie procedował w tzw. trybie nieprocesowym, a więc co do zasady jest to postępowanie krótsze i mniej skomplikowane. Sąd powinien tylko wysłuchać wszystkich współwłaścicieli i podjąć decyzję więc nie powinno to trwać dłużej niż kilka miesięcy do roku, ale wszystko to zależy od sądu, ilości spraw rozpoznawanych, urlopu sędziego, choroby stron itd. Nie mogę zatem odgórnie przewidzieć, jak długo będzie trwało postępowanie, bo mogłabym nieopacznie wprowadzić Pana w błąd. Z zasady nie są to sprawy, które toczą się przed sądem kilka lat.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Siwiec
Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.
Zapytaj prawnika
