Przeniesienie dożywocia na inną nieruchomość

Zakup nieruchomości obciążonej dożywociem

Na początku tej odpowiedzi ośmielam się wyrazić zaskoczenie z tego powodu, że to Pani – jako potencjalna nabywczyni odnośnej nieruchomości – zwraca się z tym pytaniem (na temat samego dożywocia). Być może chodzi o jakieś szczególne względy (np. atrakcyjność danej lokalizacji), ale – zwłaszcza w aktualnych warunkach na rynku nieruchomości – Pani mogłaby sobie pozwolić na swoisty luksus zażądania od potencjalnych zbywców, by doprowadzili do sytuacji, w której prowadzona dla odnośnej nieruchomości księga wieczysta byłaby wolna od obciążeń.

Zadane przez Panią pytanie dotyczy prawa cywilnego materialnego (czyli merytorycznego), a dokładniej zagadnień cywilistycznych, które uregulowano w Kodeksie cywilnym (skrótowo: K.c.). Spory cywilne są rozstrzygane według Kodeksu postępowania cywilnego. Prawu – w tym prawu cywilnemu – właściwa jest ścisłość, między innymi ścisłość terminologiczna.

Dla samego prawa cywilnego charakterystyczny jest bardzo duży zakres autonomii woli stron stosunków cywilnoprawnych, co znalazło szczególny wyraz w artykule 353¹ K.c. (wprowadzonym w roku 1990), w którym wysłowiono zasadę swobody woli stron. Z tą zasadą wiąże się szeroki zakres możliwości przekształcania treści stosunków prawnych, jak również rezygnowania z określonych (własnych!) uprawnień.

Zobacz też: Zrzeczenie się prawa dożywocia

Wgląd w księgi wieczyste przed zakupem nieruchomości

Zapewne współwłaścicielom zależy na zbyciu odnośnej nieruchomości (art. 46 K.c.), więc jest szansa na to, by upoważnili Panią (na piśmie!) do zapoznania się z aktami księgi wieczystej (księgi wieczyste są jawne, ale dostęp osób trzecich do akt księgi wieczystej jest uzależniony od zgody właściciela nieruchomości lub od wykazania się interesem prawnym). Przynajmniej warto zapoznać się z kopią dokumentów istotnych dla prawa uprawnionego.

Księga wieczysta składa się z kilku działów – jednym z nich jest dział „Hipoteka”, w którym ujawnia się obciążenia hipoteczne. Hipoteka jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) – prawem uregulowanym dokładniej w Ustawie o księgach wieczystych i hipotece.

Są różne rodzaje stosunków prawnych (czyli prawnie regulowanych więzi społecznych) o charakterze dożywotnim. Odnośnie do nieruchomości, na „plan pierwszy” wysuwają się: umowa dożywocia (od art. 908 do art. 916 K.c.) oraz służebności osobiste (art. 296 i następne K.c.). Uprawnienie do korzystania z mieszkania może – w zakresie ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) – mieć miejsce na podstawie użytkowania (art. 252 i następne K.c.) lub na podstawie służebności mieszkania (art. 301 K.c., art. 302 K.c.), którą zalicza się do służebności osobistych. Art. 299 K.c. brzmi: „służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.”

Służebność mieszkania a dożywocie

Zachęcam Panią do dokładnego sprawdzenia – przynajmniej w we właściwej księdze wieczystej – jakie prawo zostało ujawnione w księdze wieczystej. Mniejszym problemem może być ograniczone prawo rzeczowe (np. służebność mieszkania), za to dożywocie (prawo dożywocia) jest zazwyczaj bardziej złożone. Służebność mieszkania (która występuje dość często) ma na celu zapewnienie osobie uprawnionej korzystania z cudzego mieszkania (lub domu) w sposób niezależny od zmian właściciela (poza drobnymi wyjątkami) – to jest istotą ograniczonych praw rzeczowych (zwanych również prawami na rzeczy cudzej). Podobnie jest w przypadku dożywocia, ale proszę pamiętać o tym, że zakres świadczeń, do których jest uprawniony dożywotnik (bardzo często były właściciel danej nieruchomości), jest szerszy od zakresu ograniczonego prawa rzeczowego (np. służebności mieszkania) – wskazuje na to już samo brzmienie artykułu 908 K.c. (przepisy o umowie dożywocia są zamieszczone w poniższych wypisach). Ponadto proszę pamiętać o tym, że wiara publiczna (rękojmia wiary publicznej) ksiąg wieczystych nie działa przeciwko (między innymi) prawu dożywocia (art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Pani zaakcentowała to, że krewny właściciela nieruchomości ma prawo w odnośnym domu zamieszkiwać – jeśli ustanowiono dożywocie, to uprawnienia tamtego pana mogą być znacznie większe. Głównie z tego powodu powyżej zachęciłem Panią do zbadania całej treści obciążeń, jakie są związane z daną nieruchomością.

Proszę unikać sytuacji – w tym z uwagi na ewentualne postanowienia umowne (w tym w możliwej umowie przedwstępnej) – na podstawie których na Panią miałyby przejść (np. art. 910 K.c.) różnorodne obowiązki względem krewnego aktualnej współwłaścicielki rzeczonej nieruchomości.

Wysokość wynagrodzenia notariusza przy umowie sprzedaży nieruchomości

Ceny nieruchomości kształtują się na wolnym rynku. Z cenami nieruchomości wiąże się wysokość taksy notarialnej. Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (dostępnym np. przez jeden z niżej wskazanych adresów internetowych) uregulowano górne granice wynagrodzeń notariusza – można korzystać z zasady swobody wyboru notariusza i można negocjować ceny. Ponadto płaci się podatki – w przypadku umowy sprzedaży nabywcę głównie interesuje podatek od czynności cywilnoprawnych.

Zrzeczenie się dożywocia przez uprawnionego

Ewentualne zrzeczenie się dożywocia przez uprawnionego mogłoby być – zwłaszcza w dłuższej perspektywie czasowej – nie na rękę samym współwłaścicielom danej nieruchomości. Jeśli do tej pory prawo dożywocia (o ile zawarto umowę dożywocia) w praktyce sprowadzało się do tego, że ów krewny zamieszkuje w danym domu, to rozwiązanie umowy dożywocia mogłoby prowadzić do wniosku, że faktycznie (pod pozorem dożywocia) zawarto umowę darowizny (art. 888 i następne K.c.). Pozorność czynności prawnej (art. 83 K.c.) jest jedną z wad oświadczenia woli, ze skutkiem w postaci nieważności czynności prawnej. Nawet bez takiego skutku (mogącego być problemem dla nabywcy nieruchomości) współwłaściciele mogliby w przyszłości liczyć się z tym, że ktoś w przyszłości wystąpiłby przeciw nim o zachowek (art. 991 i następne K.c.).

Zakup mieszkania obciążonego z tytułu prawa do dożywocia

Skoro rzeczona nieruchomość jest obciążona z tytułu prawa dożywocia, to aktualni współwłaściciele zapewne nabyli ją (bez płacenia) dzięki temu, że ktoś inny (np. krewny współwłaścicieli) zbył własność nieruchomości – w zamian ich obowiązkiem jest spełnianie świadczeń na rzecz dożywotnika. Gdyby do tego nie doszło, to prawdopodobnie – o ile Pani zainteresowałaby się daną nieruchomością – negocjowałaby Pani aktualnie z innym właścicielem (innymi współwłaścicielami), np. z owym krewnym. Umowa dożywocia – jeszcze bardziej od ustanowienia służebności mieszkania – ma cel socjalny. Żaden właściciel nie ma obowiązku zbywać przedmiotu swej własności – co jest oczywiste z uwagi na ustawowe określenie własności (art. 140 K.c.). Jeśli ktoś zbywa przedmiot prawa własności, to ma prawo do uzyskania wynagrodzenia – takim wynagrodzeniem mogą być świadczenia w ramach umowy dożywocia.

Od krewnego aktualnej współwłaścicielki zależy bardzo dużo. Gdyby doszło do oszukania go, wskutek czego wymagałby świadczeń z opieki społecznej, to organ administracji właściwy w sprawach z zakresu opieki społecznej mógłby wystąpić z powództwem o alimenty na rzecz tego Pana. Niewykluczone, że ktoś (np. dziecko owego krewnego albo prokurator) wystąpiłby z innym powództwem – w tym ze skargą pauliańską (od art. 527 do art. 534 K.c.), czyli z powództwem służącym ochronie pokrzywdzonego wierzyciela.

Jak kupić mieszkanie z wpisanym dożywociem bez przejmowania obowiązków względem dożywotnika?

Są różne potencjalne możliwości załatwienia sprawy tak, by udało się doprowadzić do zawarcia transakcji, która nie byłaby dla Pani zbyt ryzykowna. Dożywociem mogłoby być obciążone inne mieszkanie albo małe mieszkanie (prawnie wydzielone) w danym domu. To aktualni współwłaściciele nieruchomości powinni zadbać, aby wszystko zostało przeprowadzone właściwie. Mogą nabyć inną nieruchomość i z nią „powiązać” prawo dożywocia; oczywiście, za zgodą krewnego – w przeciwnym wypadku w grę może wchodzić rozwiązanie umowy dożywocia, z czym zapewne wiązałby się obowiązek wypłacanie renty owemu panu, a Współwłaściciele pewnie woleliby tego uniknąć. Zakładam, że jeszcze bardziej woleliby uniknąć problemów z prawem karnym, np. z artykułem 209 Kodeksu karnego (dotyczącym uchylania się od obowiązku alimentacyjnego, a świadczenia wobec dożywotnika są podobne do alimentacji).

Naprawdę trudno jest dawać „rozpiskę” na temat tego, co, jak i kiedy należy zrobić. Nawet podarowanie jakiegoś mieszkania krewnemu nie spowoduje wygaśnięcia dożywocia „w powiązaniu z daną nieruchomością” – bez zgody krewnego aktualnej współwłaścicielki. Współwłaściciele powinni mieć plan (nawet w paru wariantach) i uzgodnić go (przynajmniej w ważniejszych „punktach”) z uprawnionym, gdyż brak jego zgody może stanowić poważną przeszkodę w realizacjo ich planów.

Jeśli Pani zdecyduje się zawrzeć umowę przedwstępną (art. 389 i następne K.c.) z właścicielami danej nieruchomości, to proszę pamiętać o tym, że nabierze ona znacznie większego znaczenia, jeśli dojdzie do jej zawarcia w formie aktu notarialnego – będzie można domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej (zwłaszcza art. 390 K.c.). Ustawodawca wymaga, aby dotyczące nieruchomości umowy zawierano w formie aktu notarialnego (art.158 K.c.) – jest to wymóg formy pod rygorem nieważności czynności prawnej (art. 353 K.c.).

Na wstępie tej odpowiedzi napisałem o zdziwieniu, a następnie zasygnalizowałem potrzebę posiadania przez Panią odpowiednio dużej wiedzy. Odpowiadam na Pani pytanie, więc na uwadze powinienem mieć zwłaszcza Pani uprawnienia (Pani sytuację prawną). Dlatego powinienem zasygnalizować potrzebę umiaru w badaniu różnych okoliczności. Proszę pamiętać o szerokiej – również na podstawie przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece – ochronie osób, które dokonują czynności prawnych w dobrej wierze (szerzej: działają w dobrej wierze). Daleki jestem od wnikania w przyczyny Pani zainteresowania relacjami między współwłaścicielami danej nieruchomości a krewnym współwłaścicielki, ale Pani – jako osoba trzecia – ma pełne prawo wymagać określonego stanu przedmiotowej nieruchomości, w tym braku jakichkolwiek obciążeń w księdze wieczystej. Jeśli aktualni właściciele owej nieruchomości są dla Pani osobami obcymi, to po co angażują Pani uwagę w coś, co może być poza zakresem Pani zainteresowania? Pani ma prawo wymagać, aby nieruchomość była wolna od obciążeń oraz Pani ma prawo być wolna od angażowania Pani w cudze sprawcy – nawet z uwagi na zasadę ochrony osób działających w dobrej wierze. Te uwagi czynię z uwagi na dbałość o Pani sytuację prawną. Z jednej strony potrzebna jest określona wiedza (zwłaszcza w przypadku prawa dożywocia)z z drugiej zaś strony, należy pamiętać o stosownym dystansie do spraw innych osób.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.