Przeprowadzenie drogi koniecznej przez grunt rolny

Kto może wystąpić z roszczeniem o ustanowienie służebności drogi koniecznej?

Gmina nie może przeprowadzić sądownie drogi koniecznej do działek innych rolników na podstawie art. 145 Kodeksu cywilnego (K.c.).

Z roszczeniem o ustanowienie służebności drogi koniecznej wystąpić może właściciel nieruchomości, jeśli nie ma dostępu do drogi publicznej. Jeśli dana nieruchomość jest objęta przedmiotem współwłasności, wniosek mogą złożyć wszyscy współwłaściciele, jeden lub niektórzy z nich. Takie prawo przysługuje także użytkownikowi wieczystemu, samoistnemu posiadaczowi (ale zgodnie z art. 146 K.c., jeśli nie jest właścicielem, to na jego rzecz może zostać ustanowiona tylko służebność osobista), rolniczej spółdzielni produkcyjnej, bez względu na to, czy jest właścicielką gruntu, czy też nie – według art. 146 K.c.

Zobacz też: Droga konieczna do działki rolnej

Obciążenie jednej nieruchomości na rzecz innej

Przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej tzw. legitymacja czynna przysługuje właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, która nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich.

Zgodnie z przepisem art. 145 K.c. – jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna) (§ 1). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej (§ 2). Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (§ 3). Odpowiedni dostęp do drogi publicznej (art. 145 § 1 K.c.) powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy.

Przeczytaj też: Kiedy nie przysługuje droga konieczna

Umożliwienie dostępu z prywatnej nieruchomości do drogi publicznej

Swobodny dostęp jest naturalnym warunkiem korzystania z nieruchomości; w klasycznym ujęciu oznacza możliwość dojścia i dojazdu do nieruchomości. Jak się podkreśla, także w judykaturze Sądu Najwyższego, korzystanie z samochodu stało się standardem cywilizacyjnym i jego funkcja, zwłaszcza użytkowa, będzie się umacniać (por. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 2011 roku, III CZP 5/11, OSNC 2012, nr 3, poz. 28). Biorąc to pod uwagę, należy stwierdzić, że współczesna, dynamiczna wykładnia pojęcia „dostęp do nieruchomości” – także „odpowiedni dostęp do drogi publicznej” w rozumieniu art. 145 § 1 K.c. – musi obejmować komunikację z nieruchomością za pomocą samochodów, a szerzej – za pomocą pojazdów mechanicznych służących do przemieszczania się lub przewożenia towarów. Oznacza to, że obecnie dojazd samochodem (pojazdem mechanicznym) powinien być co do zasady składnikiem odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej. „Przeprowadzenie” (verbum legis) drogi koniecznej zależy od oceny potrzeb nieruchomości izolowanej i „możliwości” nieruchomości, która ma być obciążona, a także od interesu społeczno-gospodarczego. Duże znaczenie mają również okoliczności obiektywne, techniczne, gdyż przeprowadzenie drogi koniecznej może być wyłączone albo znacznie utrudnione na skutek zastanego, utrwalonego sposobu zagospodarowania nieruchomości, niekorzystnego ukształtowania terenu albo konfiguracji granic, zarówno naturalnych, jak i geodezyjnych. (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2014 roku, III CZP 14/14, OSNC 2015/1/8, LEX nr 1491111). W przepisie art. 145 § 2 K.c. zawarto zasadę proporcjonalności, zgodnie z którą przeprowadzenie drogi koniecznej musi uwzględniać nie tylko potrzeby nieruchomości izolowanej, ale także zakres obciążenia nieruchomości odgradzającej dostęp do drogi publicznej.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej

Ustanowienie służebności drogi koniecznej jest zatem wynikiem bilansu korzyści i strat wynikających z przeprowadzenia drogi. Przepis art. 145 § 3 K.c. ustanawia natomiast klauzulę generalną odsyłającą do reguł pozaprawnych, obejmujących nie tylko interesy właścicieli sąsiadujących nieruchomości, ale także interes publiczny. Podstawową przesłanką ustanowienia służebności drogi koniecznej jest brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Za drogę publiczną uważać przy tym należy drogę zaliczoną na podstawie ustawy z 1985 roku o drogach publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 460 j.t. ze zm.) do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych (drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne) (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2012 roku, IV CSK 34/12, LEX nr 1230155). Na podstawie przepisu art. 2 ust. 1 powołanej ustawy drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej dzielą się na następujące kategorie: drogi krajowe; drogi wojewódzkie; drogi powiatowe; drogi gminne. Zgodnie z art. 4 pkt 2 cytowanej ustawy droga oznacza budowlę wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami, stanowiącą całość techniczno-użytkową, przeznaczoną do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowaną w pasie drogowym.

Gmina nie ma tu legitymacji czynnej do wytoczenia spawy w sądzie. Chyba że jest właścicielem lub posiadaczem działki, która nie ma dostępu do drogi publicznej. Oczywiście na drodze umowy może być taka służebność ustanowiona. Oczywiście służebność powinna mieć odpowiednią szerokość.

Kiedy może powstać służebność gruntowa?

Zgodnie z ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) służebność gruntowa może powstać:

• w drodze umowy;
• w drodze zasiedzenia;
• na podstawie orzeczenia sądu;
• na podstawie decyzji administracyjnej, jedynie w wyjątkowych wypadkach.

Służebność gruntowa może powstać jedynie na podstawie decyzji wywłaszczeniowej.

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) – wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. W związku z tym ograniczenie to może nastąpić także w drodze ustanowienia niezbędnej służebności gruntowej. Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego (art. 113 ust. 1 GospNierU). Jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności.

Wówczas jest to możliwe, ale muszą zostać spełnione przesłanki.

Należy pamiętać, że treść służebności określa postanowienie sądu. Obciąża się jedną nieruchomość na rzecz innej, jednej lub kilku. Nie na rzecz właściciela, ale na rzecz innej nieruchomości. Czyli każdy musi wnioskować o swoją służebność.

Dodam jeszcze na koniec, że droga może być również planowana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W MPZP teren może być przeznaczony na drogę i wywłaszczony pod drogę. W planie nie można ustanowić służebności.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.