• Data: 2024-05-11 • Autor: Monika Cieszyńska
Jakie prawa i obowiązki wynikają z ustanowienia służebności gruntowej? W niniejszym artykule omawiamy tę kwestię. Analizujemy przepisy prawa cywilnego, które dotyczą utwardzenia drogi służebnej. Wyjaśniamy, jakie są ograniczenia w zakresie modyfikacji drogi. Powyższe zagadnienia przedstawiamy na przykładzie sprawy pani Ilony.
Pani Ilona ma służebność przejazdu i przechodu drogi, która prowadzi do jej działki. Chciałaby ją wyremontować. W związku z tym pani Ilona zadała nam kilka pytań: „Czy do utwardzenia drogi służebnej wymagana jest zgoda właściciela nieruchomości obciążonej? Czy muszę pytać właściciela, jakiego materiału użyć do utwardzenia gruntu?”
Rozumiem, że w umowie o ustanowienie służebności czy też w orzeczeniu sądu, jeśli na drodze sądowej została ustanowiona służebność, nie ma mowy o kwestiach związanych z utwardzeniem drogi służebnej.
Niestety przepisy prawa nie regulują tych kwestii wprost. Jednak w art. 288 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.) ustawodawca nakazuje, by służebność gruntowa była wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Istotny tu będzie również art. 287 K.c., zgodnie z którym „zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych”, oraz art. 289 K.c., w myśl którego „w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej”.
Nie ma też wątpliwości, iż służebność nie przenosi praw do nieruchomości obciążonej, a jedynie daje prawo do korzystania z niej w pewnym zakresie przez każdorazowego właściciela nieruchomości władnącej. Nadto co do zasady prawo służebności drogi koniecznej nie daje prawa do istotnej zmiany urządzenia drogi przez właściciela nieruchomości władnącej.
Zobacz również: Jak zmusić gminę do utwardzenia drogi
Mając na uwadze to, że przepisy nie regulują tych kwestii jednoznacznie, a także swoją dotychczasową praktykę, uważam, że jednak pani Ilona powinna spróbować uzgodnić sprawy związane z utwardzeniem drogi służebnej z jej właścicielem. Jeśli utwardzenie drogi jest konieczne do prawidłowego korzystania ze służebności, to w zasadzie właściciel nie może pani Ilonie zabronić przedmiotowych prac. Nadto właściciel drogi nie może pani Ilonie arbitralnie narzucić materiału, z jakiego droga ma być utwardzona, niemniej jeśli materiał, który pani Ilona zaproponuje, może utrudnić w jakiś sposób właścicielowi korzystanie z jego nieruchomości, to może się on temu skutecznie sprzeciwić.
Podsumowując: mając na uwadze to, iż ustawodawca nakazywał wykonywać służebność w taki sposób, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej, oraz uwzględniać zasady współżycia społecznego, uważam, że przed przystąpieniem do prac pani Ilona powinna spróbować porozumieć się z właścicielem i uzyskać jego zgodę na utwardzenie drogi służebnej. W braku porozumienia konieczne będzie rozstrzygnięcie tego sporu w sądzie.
Nadto zwracam uwagę, że zgodnie z prawem budowlanym prace polegające na utwardzeniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych wymagają zgłoszenia. Wówczas moim zdaniem organ administracji i tak zażąda od pani Ilony zgody właściciela nieruchomości obciążonej. Podjęcie działań bez uzyskania zgody mogłoby skutkować karą za utwardzenie drogi.
Przeczytaj też: Utwardzenie drogi prywatnej
Konflikt sąsiedzki w małej miejscowości:
Pan Kowalski miał służebność przejazdu przez działkę pani Nowak, która umożliwiała mu dotarcie do jego gospodarstwa. Droga ta była nieutwardzona i w okresie deszczowym stawała się nieprzejezdna. Pan Kowalski zdecydował się na utwardzenie drogi, lecz pani Nowak sprzeciwiła się temu, gdyż obawiała się, że to zwiększy ruch pojazdów ciężarowych i tym samym doprowadzi do uszkodzenia jej działki. Ostatecznie, po długich negocjacjach, zgodzili się na kompromisowe rozwiązanie: utwardzenie gruntu przy użyciu ekologicznego, przepuszczalnego materiału, który nie zaszkodzi działce pani Nowak.
Rozbudowa firmy a droga służebna
Właściciel firmy transportowej, pan Józef, chciał rozszerzyć swoją działalność i zdecydował się na utwardzenie drogi służebnej prowadzącej do jego terenu przemysłowego. Droga ta przechodziła przez pola rolnika, pana Tomasza. Pan Tomasz nie wyrażał zgody na utwardzenie drogi, ponieważ martwił się, że wpłynie to negatywnie na jego uprawy. Rozwiązaniem okazało się zastosowanie specjalnych mat geosyntetycznych, które umożliwiły utwardzenie drogi bez szkody dla upraw.
Remont drogi w gminie
W małej gminie droga służebna, która łączyła kilka domów z główną drogą, była w złym stanie. Mieszkańcy domagali się od władz lokalnych jej remontu. Gmina, do której należała nieruchomość obciążona, musiała pogodzić interesy mieszkańców z ograniczonym budżetem. Ostatecznie zdecydowano się na utwardzenie drogi metodą recyklingu asfaltu, co było rozwiązaniem ekonomicznym i ekologicznym, spełniającym oczekiwania obu stron.
Podsumowując, przepisy prawa cywilnego regulują kwestie dotyczące utwardzenia drogi służebnej. W takich sprawach kluczową rolę odgrywa porozumienie między właścicielem nieruchomości władnącej a właścicielem nieruchomości obciążonej. Przykłady z życia pokazują, że choć przepisy nie dają jednoznacznych rozwiązań, praktyczne rozstrzygnięcia często opierają się na zasadach współżycia społecznego i lokalnych zwyczajach, z zachowaniem szacunku dla praw i potrzeb obu stron.
Szukasz fachowej porady prawnej dotyczącej służebności gruntowej lub potrzebujesz profesjonalnego wsparcia w przygotowaniu dokumentacji? Zastanawiasz się, kiedy nie przysługuje droga konieczna? Skorzystaj z naszych usług prawnych online – zapewniamy indywidualne konsultacje i pomoc w redagowaniu pism. Już dziś opisz nam swój problem w formularzu umieszczonym pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Monika Cieszyńska
Radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Toruniu, nr wpisu TR-871. Absolwentka prawa Katedry Praw Człowieka na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Specjalizuje się przede wszystkim w prawie rodzinnym i opiekuńczym oraz karnym – udzieliła dotąd porad setkom naszych klientów, w których życie często niesłusznie wtargnęła policja i prokuratura, a wielu rodzinom pomogła rozwiązać burzliwe niekiedy konflikty małżeńskie i opiekuńcze (opieka nad dziećmi, alimenty, widzenia z dziećmi). Posiada licencję zarządcy nieruchomości (nr licencji 20460). W kręgu jej zainteresowań znajdują się również zagadnienia prawa spółdzielczego.
Zapytaj prawnika
