• Autor: Katarzyna Bereda
Około 10 lat temu kupiłem hektar ziemi budowlanej, przez który przechodzi linia średniego napięcia. Niedawno podzieliłem tę działkę na mniejsze i wówczas okazało się, że słup właściwie uniemożliwia budowę domu na trzech z nich. Czy możecie mi pomóc w usunięciu tej linii lub jej przestawieniu? Jak ten problem można rozwiązać?
Powodzenie Pana roszczenia zależy od tego, czy przedsiębiorca przesyłowy korzysta z Pana gruntu, posiadając tytuł prawny, czy też nie. Jeżeli bowiem przedsiębiorstwo nie posiada tytułu prawnego do zajmowania pasa nieruchomości właściciele nieruchomości, ma on prawo żądać usunięcia lub przesunięcia takich urządzeń, jeśli te utrudniają lub uniemożliwiają korzystanie z gruntu. Usunięcie to będzie odbywało się na koszt zakładu. Sąd Najwyższy potwierdził takie uprawnienie właściciela w wyroku z dnia 6 stycznia 2005 roku (sygn. III CK 129/04). Zdaniem Sądu Najwyższego – ktoś, kto nie ma uprawnienia pozwalającego na ingerowanie w cudzą nieruchomość, a jego ingerencja spowodowała trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, nie może powoływać się dla utrzymania tego stanu rzeczy na zasady współżycia społecznego. Do właściciela muszą się dostosować wszyscy, którzy nie mają skutecznego prawa do ingerowania w jego nieruchomość.
Zgodnie z innym twierdzeniem orzecznictwa może Pan również żądać od przedsiębiorstwa przesyłowego wykupienia zajętego gruntu na podstawie art. 231 §2 Kodeksu cywilnego (K.c.). Takie stanowisko potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 lipca 2004 roku (sygn. I CK 26/04).
Z doświadczenia jednak wskażę, iż takie rozstrzygnięcia sądów powszechnych należą do rzadkość i o wiele częściej spotykane jest po prostu ustanowienie służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego.
Zobacz też: Słup elektryczny na działce
Zgodnie z treścią art. 3051 K.c.: „Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”.
Zgodnie natomiast z treścią art. 3052 K.c.:
„§ 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.”
Przeczytaj też: Działka ze słupem energetycznym
Służebność przesyłu może być ustanowiona na podstawie art. 3052 K.c. jedynie za wynagrodzeniem, chyba że właściciel nieruchomości, która ma być obciążona, w sposób wyraźny zrzeknie się wynagrodzenia. Wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu na podstawie art. 3052 K.c. powinna uwzględniać przede wszystkim spadek wartości użytkowej nieruchomości, która będzie obciążona taką służebnością. Czynnikami, które mogą wywierać wpływ na jego wielkość, są: 1) charakter nieruchomości, która ma być obciążona – położenie, rodzaj, rozmiar, kształt; 2) jej społeczno-gospodarcze przeznaczenie ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a w ich braku właściwości terenu i sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich; 3) utrata pożytków; 4) zakres ograniczenia w prawie rozporządzania, swobodnego decydowania o przeznaczeniu i zagospodarowaniu nieruchomości, która ma być obciążona; 5) zakres i sposób ingerencji przedsiębiorcy w prawa właściciela nieruchomości, która ma być obciążona; 6) zakres i sposób pozbawienia władztwa nad nieruchomością, która ma być obciążona; 7) umiejscowienie urządzeń; 8) trwałość i nieodwracalność obciążenia w dłuższej perspektywie (por. post. SN z 8.2.2013 r., IV CSK 317/12, Legalis; post. SN z 27.2.2013 r., IV CSK 440/12, Legalis).
Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu może być odpowiednio zmniejszona, gdy jej ustanowienie służy również zwiększeniu użyteczności nieruchomości obciążanej. Górną granicą wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu powinna być co do zasady wartość zajętej nieruchomości (post. SN z 18.4.2012 r., V CSK 190/11, Legalis).
Kodeks cywilny nie normuje sposobu ustalenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności, w tym także służebności przesyłu (post. SN z 9.7.2015 r., I CSK 629/14, Legalis). Wynagrodzenie powinno zostać każdorazowo ustalone w sposób zindywidualizowany oraz – jak już wskazano – proporcjonalny do stopnia ingerencji w prawo własności, z zachowaniem kryteriów obiektywnych. Zdaniem SN „wynagrodzenie powinno być ekwiwalentne, ustalane każdorazowo indywidualnie i dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie, z uwzględnieniem stopnia faktycznej i prawnej uciążliwości, której doznaje właściciel nieruchomości. Należy je określać proporcjonalnie do stopnia ingerencji w treść prawa własności, w sposób adekwatny do ograniczeń spowodowanych ustanowieniem służebności” (post. SN z 9.8.2016 r., II CSK 770/15, Legalis; post. SN z 20.4.2017 r., II CSK 505/16, Legalis). W dotychczasowym orzecznictwie zostały wypracowane kryteria dotyczące zapewnienia wynagrodzeniu za ustanowienie służebności przesyłu „odpowiedniości” w rozumieniu art. 3052 § 2 K.c. Powyższe kryteria zostały przedstawione powyżej i na ich podstawie strony, a w przypadku sporu także sąd, winny oceniać wysokość wynagrodzenia.
Trwałość utrudnień i istotnych ograniczeń w eksploatacji nieruchomości uzasadniać będzie zazwyczaj przyznanie wynagrodzenia okresowego przez cały okres istnienia obciążenia, a nawet stanowić podstawę ustalenia czasu trwania służebności. W takim bowiem przypadku daleko idące ograniczenie możliwości wytyczania uprawnień właścicielskich oraz brak rzeczowego powiązania istnienia służebności ze świadczeniem wynagrodzenia okresowego czyni wątpliwą dopuszczalność ustanowienia służebności ad infinitum (zob. Nb 73 do art. 285). Wynagrodzenie jednorazowe nie powinno odpowiadać pełnej wartości obciążonej nieruchomości, skoro powstałe ograniczone prawo rzeczowe nie pozbawia właściciela jego prawa, a także władania rzeczą w zakresie wykraczającym poza potrzebę istnienia służebności. Trudno natomiast byłoby przyjąć możliwość zasądzenia wynagrodzenia jednorazowego w razie istotnego i trwałego ograniczenia wykonywania własności, w szczególności wówczas, gdyby urządzenie przesyłowe miało istnieć na całej lub istotnej części nieruchomości. Jak wskazuje SN: „(…) muszą zawodzić kryteria ustalania wysokości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości oparte wyłącznie na układzie odpowiednich cen rynkowych właściwych dla najmu lub dzierżawy gruntu, które są adekwatne w sytuacjach, kiedy wynajmujący lub wydzierżawiający zostają zupełnie pozbawieni fizycznego władztwa nad rzeczą. W ramach obiektywnych kryteriów można natomiast zastosować odpowiednie ceny rynkowe za korzystanie z nieruchomości w zakresie służebności, których wysokość powinna uwzględniać stopień ingerencji w treść prawa własności” (wyr. SN z 3.2.2010 r., II CSK 444/09, Legalis). W nowszym orzecznictwie wskazuje się też, że wynagrodzenie „w pierwszej kolejności ma (…) odpowiadać wartości świadczenia spełnionego na rzecz strony obowiązanej do jego zapłaty lub korzyści, którą obowiązany uzyskał w związku ze świadczeniem spełnionym wzajemnie, co nie oznacza, że nie może ono odpowiadać wysokości uszczerbku w majątku uprawnionej osoby, o ile tylko powstaje on w związku z sytuacją rodzącą obowiązek zapłaty. Niezapłacenie wynagrodzenia w tych relacjach, w których zasadnie go zażądano, prowadzi do zachwiania równowagi ekonomicznej między stronami, gdyż ten, kto nie zapłacił wynagrodzenia za spełnione na jego rzecz świadczenie lub prawo, z którego skorzystał, uzyskuje korzyść kosztem majątku uprawnionego do wynagrodzenia”. Ponadto wynagrodzenie jednorazowe „powinno stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, których właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem. Powinno ono też pokryć wszystkie niedogodności, jakie w przyszłości dotkną właściciela obciążonej nieruchomości w związku z ustanowieniem służebności” (post. SN z 8.2.2013 r., IV CSK 317/12, Legalis). W orzecznictwie trafnie przyjmuje się też, że wynagrodzenie powinno być ustalane każdorazowo indywidualnie i dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie oraz stanowi świadczenie niemające charakteru odszkodowawczego (zob. też post. SN z 9.10.2013 r., V CSK 491/12, Legalis).
Z uwagi także na nieprzedawnialność niniejszego roszczenia, może Pan ubiegać się o ustanowienie wynagrodzenia w oparciu o lata poprzednie (maksymalnie 10 lat wstecz) i przyszłe – jak też zastanowić się co będzie dla Pana korzystniejsze – czy wynagrodzenie jednorazowe, czy też może okresowe.
Jak więc widać, możliwości w niniejszej sprawie jest wiele – od roszczeń po usunięcie, po ustanowienie wynagrodzenia. Z doświadczenia wskazuję, iż przesuwanie linii nie jest częste – sądy częściej orzekają w zakresie wykonania służebności. Należy jednak podnieść, iż swoją walkę powinien Pan rozpocząć od wystosowania wezwania do przedsiębiorcy i przedstawienia swojego stanowiska.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
