• Autor: Katarzyna Bereda
Jestem w trakcie rozwodu i mamy w dziale III księgi wieczystej wpisaną służebność mieszkania dla moich teściów. Mija od niej 10 lat, a oni nigdy nie mieszkali w naszym domu, bo mają swój. Przy przepisywaniu działki nie dopilnowałam niestety wykreślenia służebności. Teraz wyprowadziłam się z domu, chcę spłaty męża, a tymczasem rzeczoznawca bardzo nisko oszacował wartość nieruchomości. Służebność zdecydowanie obniża wartość domu. Czy mogę coś zrobić w tej sytuacji?
Zgodnie z treścią art. 296 Kodeksu cywilnego „nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista)”. Ponadto, zgodnie z treścią art. 297 „do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego”.
Postępując zgodnie z powyższym, mając na uwadze art. 295, jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
Kodeks cywilny nie wskazuje expressis verbis, które z przepisów o służebnościach gruntowych należy stosować do służebności osobistych. Komentowany przepis posłużył się ogólnym odesłaniem do odpowiedniego stosowania przepisów o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału II zatytułowanego „Służebności osobiste”. Dlatego też w doktrynie występują rozbieżności dotyczące tego, jak można rozwiązać służebność osobistą, stosując przepisy o służebności gruntowej.
Po pierwsze, wyrażono pogląd, że przepis art. 295 co do zasady nie znajdzie zastosowania do służebności osobistych (tak J. Szachułowicz, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2008, t. I, art. 297, Nb 1, który uważa, że odmienności funkcji służebności osobistej i gruntowej wyłączają zastosowanie art. 295; w tym kierunku B. Lackoroński, w: Osajda, Komentarz, Legalis, 2016, edycja XIII, art. 297, pkt III).
Zobacz też: Wartość służebności osobistej
Należy się jednak opowiedzieć za poglądem przeciwnym. Hipoteza wysłowionej w art. 295 normy prawnej obejmuje sytuacje, w których służebność utraciła już wszelkie znaczenie dla nieruchomości. Regulacja ta wyraża ideę zwolnienia nieruchomości z obciążenia służebnością, gdy nie zwiększa ona użyteczności nieruchomości władnącej, zachowującą aktualność w odniesieniu do służebności osobistych (w tym służebności mieszkania). Również istnienie służebność osobistej nie będzie usprawiedliwione w razie braku jej użyteczności, skoro nie może ona pełnić swojej funkcji (tak A. Bieranowski, Służebność mieszkania, s. 432).
Jak wynika także z opinii red. Pietrzykowskiego, „odpowiednie stosowanie do służebności osobistych przepisów o służebnościach gruntowych oznacza, że nie wszystkie przepisy dotyczące służebności gruntowych znajdą zastosowanie wprost bądź z odpowiednimi modyfikacjami wynikającymi z istoty służebności osobistych”. Co do przepisów o służebnościach gruntowych znajdujących odpowiednie zastosowanie w odniesieniu do służebności osobistych: art. 285 § 1, art. 288, 290 § 2 i 3, art. 291, 293–295 Kodeksu cywilnego (w doktrynie wskazuje się na brak możliwości zastosowania w odniesieniu do służebności mieszkania art. 294 – zob. A. Wąsiewicz, w: System, t. II, s. 720). Potrzeby, znaczenie czy użyteczność nieruchomości władnącej w wypadku służebności osobistej zastępuje cel w postaci osobistych potrzeb uprawnionego (zob. art. 298). Do służebności mieszkania wyjątkowo, w zakresie dotyczącym wzajemnych stosunków między mającym służebność a właścicielem obciążonej nieruchomości, stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne (art. 268, 269, ale także art. 258–262).
Przeczytaj też: Wycena służebności osobistej operat
Dlatego też, jeżeli teściowie, którzy są uprawniona do przedmiotowej służebności, nie korzystają z niej, może Pani w oparciu o art. 297 w zw. z art. 295 żądać rozwiązania przedmiotowego stosunku bez wynagrodzenia, czyli można żądać zniesienia służebności.
Na skutek tego, że jest to Pani rodzina, nie ma przeszkód, aby właściciel nieruchomości obciążonej oraz ten, komu przysługuje służebność, uzgodnili także wynagrodzenie za jej zniesienie.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
