• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Kupiłem działkę budowlaną i w akcie notarialnym mam zapisaną nieodpłatną służebność przejazdu przez działki sąsiadów. Działki są niezagospodarowane, więc bez nakładów inwestycyjnych (wybudowanie drogi) nie jest możliwa realizacja prawa przejazdu. 1. Czy właściciele działek obciążonych prawem przejazdu mają obowiązek wybudowania drogi? 2. Czy jeśli samodzielnie zdecydowałbym się na wybudowanie drogi przez działki sąsiadów, to czy sąsiedzi mogą zablokować taką inwestycję? 3. Czy jeśli samodzielnie wybuduję drogę przez działki sąsiadów (np. po uzyskaniu ich zgody), to mogę żądać od sąsiadów-właścicieli partycypacji w kosztach inwestycji?
O obowiązku utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności rozstrzyga przede wszystkim umowa stron, a dopiero w braku postanowień umowy ma zastosowanie reguła zawarta w art. 289, według której obowiązek ten spoczywa na tym, czyja nieruchomość odnosi z ustanowienia służebności korzyść, czyli właściciel nieruchomości władnącej. Obowiązek ten spoczywa na właścicielu nieruchomości służebnej tylko wtedy, gdy został włożony na niego, czy to w umowie, czy w orzeczeniu sądowym lub decyzji administracyjnej, ustanawiających służebność. W tym ostatnim wypadku odpowiedzialność właściciela nieruchomości obciążonej nie ogranicza się tylko do odpowiedzialności rzeczowej, ale obejmuje także odpowiedzialność osobistą całym jego majątkiem. Nie ma przepisu stanowiącego, że w razie zbycia nieruchomości służebnej nowy właściciel przejmuje także ex lege odpowiedzialność osobistą.
Zobacz też: Utwardzenie drogi służebnej
Obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej dotyczy tylko tych urządzeń, które istniały już w czasie ustanowienia służebności. Obowiązek ten zatem nie obejmuje kosztów ich wykonania.
Tu mamy do czynienia z wykonaniem urządzenia jakim jest droga.
Służebności gruntowe łagodzą skutki tych niedogodności, stanowiąc formę ograniczenia wyłączności właściciela jednej nieruchomości w celu umożliwienia wykorzystywania innej nieruchomości.
Do istoty służebności drogowej należy prawo do korzystania z przejazdów, przechodów i przegonów, ale również prawo do utrzymania szlaku w stanie zdatnym do przejazdów.
Z faktu sąsiedztwa nieruchomości wynika wzajemna między nimi zależność. W szczególności prawidłowe korzystanie z nieruchomości wymaga nieraz ingerencji w sferę praw sąsiada. Oddziaływanie na siebie gruntów sąsiednich rodzi sprzeczne interesy. Pogodzeniu tych interesów służą przepisy, które określa się mianem prawa sąsiedzkiego, a mianowicie art. 144-154 K.c. Przepisy te nakładają na sąsiadów – we wzajemnym interesie – pewne obowiązki i ograniczenia, m.in. przewidują możność ustanowienia pewnych służebności (np. art. 145, 146 i 154 K.c.).
Mając na uwadze to, że przepisy nie regulują kwestii wykonania urządzeń na gruncie objętym służebnością jednoznacznie, powinien Pan spróbować uzgodnić sprawy związane z budową drogi z jej właścicielem. Jeśli utwardzenie drogi jest konieczne do prawidłowego korzystanie ze służebności, to w zasadzie właściciel nie może Panu zabronić przedmiotowych prac.
To co podałam – to ciąg logiczny, bowiem żaden przepis nie precyzuje kwestii rozliczenia takich nakładów.
1. Czy właściciele działek obciążonych prawem przejazdu mają obowiązek wybudowania drogi?
Nie.
2. Czy jeśli samodzielnie zdecydowałbym się na wybudowanie drogi przez działki sąsiadów, to czy sąsiedzi mogą zablokować taką inwestycję?
Zasadniczo nie. W razie gdyby się sprzeciwiali może Pan wystąpić do sądu, sąd zapewne wyda Panu taką zgodę.
3. Czy jeśli samodzielnie wybuduję drogę przez działki sąsiadów (np. po uzyskaniu ich zgody), to mogę żądać od sąsiadów-właścicieli partycypacji w kosztach inwestycji?
Niestety nie. Właściciel nie ma obowiązku ponoszenia kosztów wybudowania urządzenia. Musi tolerować służebność, i to, że ktoś będzie jeździł przez jego nieruchomość. Nie można go zmusić do partycypacji w kosztach utwardzenia.
Zakres tego obowiązku został doprecyzowany w orzecznictwie Sądu Najwyższego, np. w wyroku z dnia 15 czerwca 2010 roku (Sygn. akt II CSK 30/10) stwierdzającym, że „Obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności drogi koniecznej [szczególnego rodzaju służebności drogowej] w braku odmiennej umowy obejmuje swoim zakresem zarówno obowiązek wybudowania odpowiednich urządzeń, jeśli są potrzebne (utwardzenie drogi), jak i późniejsze ich utrzymywanie w należytym stanie, stosownie do sposobu korzystania z drogi (...)”. W związku z tym, właściciel nieruchomości władnącej nie może żądać od właściciela nieruchomości obciążonej ani utwardzenia drogi przechodzącej przez tę nieruchomość, ani zwrotu kosztów tego przedsięwzięcia, chyba że w umowie o ustanowienie służebności strony tak się umówiły (w przypadku orzeczenia sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej dyspozytywna możliwość umownego nałożenia takiego obowiązku na właściciela nieruchomości obciążonej nie istnieje).
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
