Stary słup elektryczny na działce – czego może żądać właściciel?

Służebność przesyłu

Według art. 49 Kodeksu cywilnego (K.c.) znajdujące się na nieruchomości (w tym pod powierzchnią gruntu) urządzenia i instalacje należą do określonego przedsiębiorcy (np. energetycznego), a nie do właściciela danej nieruchomości – nie są więc takie urządzenia i instalacje częściami składowymi gruntu (art. 47 i art. 48 K.c.). Z taką konstrukcją prawną (w zakresie własności poszczególnych składników majątkowych) wiąże się inna konstrukcja prawna – chodzi o obowiązujące od stosunkowo niedawna artykuły: od 305¹ do 305⁴ K.c., w których zawarto przepisy skoncentrowane na służebności przesyłu. Proponuję zapoznać się z przepisami o służebnościach (art. 285 i następne K.c.) – ich uważna lektura przyda się Państwu, ponieważ do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych (art. 285 i następne K.c.). Zestawienie sytuacji z przepisami prawnymi powinno ułatwić opracowanie strategii działań (a taką strategię należy mieć).

W starostwie powiatowym (a dokładniej w wydziale zajmującym się ewidencją gruntów i budynków) być może udałoby się ustalić przyczyny różnicy między stanem faktycznym – umieszczeniem słupa (słupów) na Państwa nieruchomości oraz ich mapowym wskazaniem na nieruchomości sąsiedniej; nie można wykluczyć możliwości odnalezienia jakichś dokumentów w tej sprawie także w innych wydziałach starostwa powiatowego lub w urzędzie gminy. Sam błąd na mapie może zostać skorygowany (co Państwa zapewne by mało satysfakcjonowało), zaś domaganie się przeniesienia słupa (słupów) na tamtą nieruchomość mogłoby skutkować sporem sąsiedzkim. Proponuję rozważyć propozycję wprowadzenia takiej zmiany faktycznej, która byłaby do zaakceptowania przez różne osoby (Państwa, właściciela nieruchomości sąsiedniej oraz zakład energetyczny) – np. umiejscowienie słupa (słupów) w granicy między nieruchomościami.

Zobacz też: Słup elektryczny na działce budowlanej

Ustanowienie służebności

Sama służebność (jakakolwiek) jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) – zwanych też niekiedy „prawami na rzeczy cudzej”, ponieważ one ograniczają uprawnienia właścicielskie (ogólnie wskazane w art. 140 K.c., czyli w ustawowym określeniu własności). Dla ustanowienia większości rodzajów ograniczonych praw rzeczowych niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – jest to wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Dla ustanowienia służebności (w tym służebności przesyłu) wystarczy – z uwagi na współwłasność (art. 195 i następne K.c.) – złożenie przez wszystkich współwłaścicieli odnośnych nieruchomości zgodnych oświadczeń woli on ustanowieniu służebności; obciążenie własności ograniczonym prawem rzeczowym (np. służebnością) wymaga zgodny wszystkich współwłaścicieli, ponieważ jest to sprawa wykraczająca poza zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art. 199 K.c.). Przydaje się także wpisanie służebności do księgi wieczystej (ujawnienie jej w księdze wieczystej) – chodzi o dotyczące ksiąg wieczystych zasady (w tym o zasadę jawności), określone w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Służebność ujawnia się na wniosek osoby zainteresowanej – na wszelki wypadek (by zmniejszyć ilość formalności po ustanowieniu służebności), przydać się może zlecenie notariuszowi skierowania wniosku o ujawnienie służebności do sądowego wydziału ksiąg wieczystych.

Z ustanowieniem służebności (w tym służebności przesyłu) może wiązać się umowa między właścicielem (współwłaścicielami) nieruchomości a podmiotem uprawnionym do wykonywania służebności. Nie ma odgórnych („urzędowych”) stawek wynagrodzenia za korzystanie z cudzych nieruchomości, np. w ramach wykonywania służebności lub w związku z posiadaniem służebności (art. 352 K.c.). Rzeczoznawcy majątkowi korzystają z różnych tabel lub wskaźników, zdarzają się różnice między obliczeniami – także w przypadku biegłych sądowych; sądy często przeprowadzają dowód z opinii biegłego sądowego (a jego wynagrodzenie jest na ogół wyższe od rynkowych stawek za analogiczne czynności specjalistyczne). Powołanie biegłego przez sąd (jeśli ma miejsce spór przed sądem) zmniejsza atrakcyjność finansową otrzymania wynagrodzenia, więc warto rozważyć rozwiązania ugodowe.

Absolutnym minimum w zakresie wynagrodzenia jest pokrycie przez uprawnionego z tytułu służebności kosztów (taksa notarialna, opłaty sądowe, refundacja podatku od zajętego gruntu).

Płacenie za możność wykonywania służebności

Prawo nie określa również sposobu płacenia za możność wykonywania służebności – jednorazowo albo okresowo (na ogół raz do roku), czyli w sposób podobny do uiszczania czynszu (np. czynszu dzierżawnego). Jednorazowa opłata może wydawać się atrakcyjna (bo jest wyższa od „opłat rocznych”), ale proszę zwrócić uwagę na to, że niepowiadomienie nabywcy nieruchomości (zwłaszcza w przypadku umów odpłatnych) o przyjęciu jednorazowego wynagrodzenia w związku ze służebnością, może skutkować problemami (np. żądaniem obniżenia ceny). Niezależnie od sposobu przyjmowania świadczeń z takiego tytułu, należy pamiętać o obowiązujących przepisach podatkowych (zwłaszcza dotyczących opodatkowania dochodu).

Powtarzam, że bardzo ważne jest, by Państwo mieli koncepcję korzystania z własnych nieruchomości. Chodzi w szczególności o rodzaj instalacji (napowietrzna albo podziemna) oraz o umiejscowienie urządzeń (np. słupa, transformatora). Dla przykładu: Co po zajęciu małego pasa gruntu „pod służebność”, jeśli „druty wiszą” pośrodku – zwłaszcza w sposób uniemożliwiający budowę lub rozbudowę budynków? Co po umieszczeniu urządzenia (np. transformatora), jeśli jego lokalizacja uniemożliwiałaby urządzenie (zwłaszcza bezpiecznego) zjazdu z drogi publicznej na nieruchomość? Przydać się może nie tylko sporządzenie szkiców, ale również konsultacja np. z geodetą, architektem lub z zarządcą drogi publicznej (na urządzenie zjazdu z drogi publicznej wymagana jest zgoda zarządcy takiej drogi, a samowolne urządzenie zjazdu może skutkować nałożeniem wysokich opłat).

Koszty po stronie zakładu energetycznego

Wykonanie określonych prac (np. zastąpienie odcinka linii napowietrznej instalacją podziemną lub „przeniesienie” słupów) może wiązać się z określonymi kosztami po stronie „zakładu energetycznego”. Ustępstwom jednej strony mogą (a nawet powinny) towarzyszyć ustępstwa drugiej strony. To jest typowe dla ugody (art. 917 i art. 918 K.c.) – także przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.), zwłaszcza art. 183¹ – art. 186 zawierają swoiste zachęty do korzystania z rozwiązań ugodowych (np. mediacji lub sądowego posiedzenia pojednawczego). Wydaje się niemalże nieprawdopodobne wyrażenie zgody na nieodpłatne korzystanie z energii elektrycznej „w zamian za służebność”. Za to bardziej prawdopodobna wydaje się możliwość porozumienia co do kosztów przyłączenia do sieci – zwłaszcza w przypadku posadowienia urządzeń „zakładu energetycznego” niezbyt daleko od budynków lub przyłączy. Także tu mogą być ograniczenia – chociażby z uwagi na sporą fiskalizację relacji prawnych i ekonomicznych oraz ze względu na to, że budowa linii energetycznych często zlecana jest podmiotom zewnętrznym (a usługi są opodatkowane). Przyda się wykonywanie odpowiednio dokładnych obliczeń. Proszę podpisywać wyłącznie treści wcześniej w całości dokładnie przeczytane i zaakceptowane – to dotyczy także różnych „druczków” oraz formularzy przedkładanych przez tych, którzy przedstawiają się jako „doradcy” lub „pośrednicy” w „załatwianiu odszkodowań” (takie podmioty są nastawione na własny zysk).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.