• Autor: Wioletta Dyl
Jestem właścicielem nieruchomości, którą stanowi niezabudowana działka budowlano-rolna. Pracownik biura projektowego dostarczył mi umowę dotyczącą wyrażenia zgody na udostępnienie nieruchomości w celu budowy urządzeń energetycznych: przyłącza kablowego niskiego napięcia przez inwestora, jakim jest PGE Dystrybucja S.A. W umowie tej zawarty jest zapis, który mówi, że jako właściciel wyrażam zgodę na umieszczenie urządzeń elektroenergetycznych oraz na wejście służb energetycznych ze sprzętem na teren w celu wykonania niezbędnych prac, a w przyszłości remontów, eksploatacji i napraw wybudowanych urządzeń. W umowie jest również zapis, że szkody powstałe w wyniku prowadzonych prac zostaną oszacowane w trakcie prowadzonych robót na zasadzie porozumienia stron lub przez rzeczoznawcę, a stosowne odszkodowanie wypłacone w ciągu 2 miesięcy. Odszkodowanie będzie jednorazowe i ostateczne oraz będzie stanowiło zaspokojenie wszelkich roszczeń właściciela nieruchomości i jego następców z tytułu wykonania niezbędnych robót. Przyłącze o długości ok. 3 metrów ma biec od słupa stojącego na granicy działek. I moje pytanie dotyczy istniejących możliwości, jakie w najkorzystniejszy dla mnie sposób zabezpieczyłyby moje interesy.
Ponieważ projektant złożył propozycję zawarcia umowy zawierająca Pana zgodę na wykonania przyłącza kabla energoelektrycznego na Pana działce, przede wszystkim proszę nie ulegać presji projektanta i dać sobie czas na przygotowanie się do tej sprawy.
W pierwszej kolejności proszę dokładnie dowiedzieć się, na czym będzie polegała inwestycja na Pana działce, ponieważ projektanci załatwiający zgody właścicieli działek bardzo często nie mówią wszystkiego. Dlatego umowa winna szczegółowo określać, na co Pan się zgadza i na jakich warunkach (dobrze byłoby dołączyć szkic planowanej inwestycji w postaci załącznika), np. że Pana budynek zostanie podłączony do sieci. Zanim uprawomocni się decyzja o pozwoleniu na budowę, zostanie Pan o tym powiadomiony i wtedy warto sprawdzić w projekcie, czy zostały spełnione Pana warunki. Warto pamiętać, że aby przedsiębiorca (PGE) mógł postawić urządzenie przesyłowe w postaci kabla na Pana działce, musi uzyskać wcześniej pozwolenie na budowę, do którego konieczne jest załączenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na ten cel. Oznacza to, że PGE powinien uzyskać zgodę od jej właściciela, czyli Pana. Brak tytułu prawnego do korzystania z działki umożliwia Panu wystąpienie z powództwem negatoryjnym z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, na podstawie którego można żądać zaniechań ingerencji w prawo własności. W praktyce oznacza to również roszczenie o przesunięcie bądź wręcz usunięcie linii energetycznej. W trybie ww. art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego można złożyć przeciwko przedsiębiorstwu pozew o przywrócenie stanu zgodnego z prawem poprzez usunięcie istniejących urządzeń, zaniechanie dalszych naruszeń oraz o wynagrodzenie za dotychczasowe bezumowne korzystanie z działki. Zakładam, że rozważa Pan udzielenie zgody, zatem może Pan z przedsiębiorcą sam ukształtować łączący stosunek prawny w drodze umowy, zarówno odnośnie do sposobu korzystania z urządzeń, jak i wysokości wynagrodzenia i sposobu płatności za ustanowienie służebności przesyłu.
Zobacz też: Zniszczenie drogi podczas budowy
Co do zasady służebności przesyłu powinna być umowa zawartą w formie aktu notarialnego. Umowa ta powinna szczegółowo określać zakres czynności, które przedsiębiorca przesyłowy może wykonywać w stosunku do nieruchomości, a tym samym – jakie działania przedsiębiorcy w stosunku do nieruchomości jej właściciel powinien znosić. W szczególności w umowie powinny być ustalone wysokość i zasady płatności wynagrodzenia. Opłaty mogą być określone okresowo lub jednorazowo. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności obejmuje rekompensatę za obniżenie wartości nieruchomości oraz ekwiwalent za wyrażoną zgodę i prawo do korzystania z gruntu w latach eksploatacji urządzenia.
Należy zaznaczyć, że brak jest jednoznacznych zasad i reguł wyznaczonych stosownymi przepisami a dotyczącymi ustalania opłaty z tytułu służebności przesyłu. Ja w tym miejscu jedynie mogę wskazać na ogólne reguły ustalania wynagradzania za służebność przesyłu. Przedstawiona poniżej metodyka wynika z dostępnej literatury, studium przypadków oraz wyroków sądów. Zgodnie z literaturą przedmiotu oraz orzecznictwem sądowym wynagrodzenie za służebność przesyłu może (ale nie musi) odpowiadać wysokości czynszu dzierżawnego za grunt niezbędny do obsługi infrastruktury (pas służebności przesyłu). Należy także określić udział właściciela infrastruktury w korzystaniu z obciążonej nieruchomości i wartość samej nieruchomości. Stawki dzierżawy powinny być ustanowione na podstawie analizy umów dzierżawy gruntów o podobnych właściwościach produkcyjnych i możliwościach użytkowania (tzn. za grunty obciążone podobną infrastrukturą). Ogólną formułę określania wynagrodzenia przedstawia poniższy wzór:
WSP = PSP * Cro * k
gdzie: WSP – roczne wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu [zł], PSP – powierzchnia służebności przesyłu w [ha], Cro – roczna stawka czynszu dzierżawy za grunt obciążony infrastrukturą [zł/ha], k – współczynnik uwzględniający procentowy udział właściciela infrastruktury w korzystaniu z obciążonej nieruchomości.
W przypadku braku danych o czynszach nieruchomości obciążonych sieciami przesyłowymi wysokość czynszu można określić metodą parametryczną jako stosunek stawki czynszu dzierżawy gruntów nieobciążonych infrastrukturą przesyłową do wartości rynkowej nieruchomości w stanie przed lokalizacją urządzeń. W takich przypadkach należy skorygować uzyskany wynik o wartość ograniczeń związanych z reglamentacją upraw (lub innych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości).
Cro = Wg * u * (1 - S)
gdzie: Wg – wartość jednostkowa gruntu nieobciążonego infrastrukturą przesyłową [zł/ha]; u – współczynnik relacji rocznej stawki czynszu dzierżawy nieobciążonego gruntu (Crn) do wartości rynkowej gruntu nieobciążonego infrastrukturą (Wg), u = Crn/Wg; S – współczynnik zmniejszający wartość gruntu z tytułu ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości.
Z zebranych na rynku lokalnym informacji wynika, że ustalenie stawki dzierżawy w oparciu o analizę umów dzierżawy jest bardzo trudne z uwagi na ograniczony dostęp do danych (nie wszystkie umowy są sporządzane w formie aktów notarialnych) i różnorodność przedmiotów dzierżawy. Z powyższego powodu do ustalenia wysokości wynagrodzenia za służebność przesyłu często wykorzystuje się metodę parametryczną. Jeżeli rozliczenie za ustanowienie służebności ma być w formie jednorazowej płatności, należy określić sumę stałych strumieni pieniężnych ustalonych w oparciu o kapitalizację prostą. Należy zaznaczyć, że żywotność infrastruktury przesyłowej określa się na kilkadziesiąt lat. Uwzględniając przyjęte uwarunkowania, da się obliczyć wysokość wynagrodzenia (wzór w załączniku).
Dla określenia wynagrodzenia niezbędne jest także ustalenie powierzchni pasa służebności przesyłu. W myśl bowiem art. 3052 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego powierzchnia służebności przesyłu powinna być „konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń”. Powierzchnia ta zależy od szerokości pasa niezbędnego do obsługi sieci przesyłowych i dystrybucyjnych. Pas ten nazywany jest przez właścicieli sieci pasem eksploatacyjnym lub technologicznym i powinien być ustanowiony przez właściciela sieci (operatora) w Instrukcji Ruchu i Eksploatacji Sieci Przesyłowej lub Dystrybucyjnej bądź w przepisach prawnych. Brak jednoznacznych uregulowań w tym zakresie wprowadza spory chaos i oczywiście spory dotyczące zasad ustalania powierzchni potrzebnej do określania wynagrodzenia za służebność przesyłu.
Ponadto trzeba wziąć jeszcze pod uwagę, że szerokość pasa służebności przesyłu jest uzależniona od parametrów linii przesyłowej i przeznaczenia terenu. W opracowaniach planistycznych danego rejonu mogą być ustanowione bowiem inne pasy ochronne wokół infrastruktury, znacznie szersze od pasa eksploatacyjnego sieci. Do takich pasów można zaliczyć tzw. pasy ochrony funkcyjnej (pasy bezpieczeństwa). Pasy te są typowe dla linii tranzytowych, charakteryzujących się wysokimi parametrami technicznymi, które mogą stwarzać zagrożenie dla środowiska. Szerokość pasa ochronnego takiej linii należy ustalić na podstawie projektu technicznego zawierającego ocenę oddziaływania inwestycji na środowisko. Z ograniczeń zawartych w projekcie technicznym może wynikać zakaz zabudowy gruntów w ustalonej odległości od linii infrastruktury technicznej. Wytworzy się wówczas korytarz przestrzenny, w którym wystąpi reglamentacja funkcji w planie miejscowym. Tereny znajdujące się w omawianym pasie ochronnym pozostaną użytkowane w sposób rolniczy lub leśny. W przypadku przejścia infrastruktury tranzytowej przez tereny przeznaczone w planie miejscowym pod jakiekolwiek zabudowę – w pasie ochronnym, a niekiedy na większym obszarze (np. na powierzchniach odciętych od wyznaczonej funkcji) – zamiaru tego nie będzie można zrealizować. W przypadku niekorzystnego przecięcia działki linią tranzytową cała działka będzie musiała zmienić istniejące przeznaczenie w planie miejscowym na funkcję o mniejszej wartości (rolną lub leśną). Za szkodę związaną ze zmniejszeniem wartości nieruchomości należy się więc odpowiednie odszkodowanie. Po zmianie przeznaczenia terenu istotny dla celów wynagrodzenia pozostanie pas eksploatacyjny (poprzez ustalenie odszkodowania za pas ochrony funkcyjnej, szerokość terenu niezbędnego do obsługi sieci zostanie zredukowana do szerokości pasa eksploatacyjnego), który powinien być traktowany jako pas służebności przesyłu.
[Należy zaznaczyć, że w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (mpzp) zazwyczaj ustalano szerokości stref ochronnych dla infrastruktury liniowej. Szerokości zagwarantowane w prawie miejscowym wynikały z potrzeb właścicieli sieci liniowych. W niektórych przypadkach stosowano odległości podstawowe, które były dość szerokie i nie można ich dzisiaj wykorzystać do ustanowienia służebności przesyłu, natomiast szerokości niewiele odbiegające od stref kontrolowanych mogą być z powodzeniem wykorzystane na ten cel.]
Na wysokość wynagrodzenia istotny wpływ wywiera udział właściciela sieci w korzystaniu z terenu niezbędnego do obsługi infrastruktury. Udział ten zależy głównie od dwóch czynników:
Zakres zmiany współczynnika powinien oscylować w granicach od 0,3 do 0,7. Nie zaleca się ustalania wartości 0, ponieważ w takim przypadku służebność przesyłu nie wystąpi, co kłóci się z ideą wynikającą z Kodeksu cywilnego. Podobnie sytuacja wygląda, przy zastosowaniu współczynnika wynoszącego 1,0. Gdyby grunt był w całości zajęty przez właściciela sieci, to powinien być przez niego wykupiony (np. pod stacją energetyczną). Wyjątek stanowią tereny zajęte pod naziemne elementy infrastruktury (wykorzystanie terenu przez operatora sieci wynosi 100%), które ze względu na niewielką powierzchnię nie są wyodrębniane geodezyjnie. Jako przykład można wskazać powierzchnię pod słupem energetycznym w przypadku linii elektroenergetycznej.
Jak z powyższego wynika, samodzielne wyliczenie wartości służebności przesyłu może być mocno utrudnione, zatem wskazane byłoby skorzystanie z pomocy rzeczoznawcy majątkowego. Tym bardziej, że przedsiębiorca jako właściciel sieci na pewno skorzysta z własnego rzeczoznawcy, który wyliczy wynagrodzenie jak najbardziej korzystne dla siebie.
A zatem ustanowienie służebności przesyłu na podstawie umowy następuje w sytuacji, gdy obie strony wyrażają dobrą wolę uregulowania stosunków między nimi i są w stanie uzgodnić wspólne stanowisko, co do wynagrodzenia oraz dokładnego sposobu korzystania z nieruchomości. Po ustanowieniu służebności przesyłu będzie ona przechodzić każdorazowo na nabywcę przedsiębiorstwa lub urządzenia przesyłowego, bez konieczności zawierania kolejnej umowy.
A zatem w przypadku, gdy wyraża Pan zgodę na przejście linii kablowej przez swoją posesję, PGE powinna powołać biegłego (a Pan ewentualnie swojego), który oszacuje jednorazowe odszkodowanie, jakie wypłaci za służebność, która musi być wpisana w księgę wieczystą posesji. Jeżeli opłata za służebność miałaby być okresowa (np. raz w roku), to wpis do księgi wieczystej winien obejmować tę kwotę rewaloryzowaną o współczynnik inflacji.
Osobnym odszkodowaniem jest odszkodowanie za zniszczenia podczas prac wykonywanych podczas budowy linii. Odszkodowanie to może być łączone z opłatą za ustanowienie służebności lub wypłacane osobno, zależy to od tego, jak zostanie to ustalone podczas negocjacji, bo wartość oszacowana przez biegłego jest cena szacunkową, a nie ostateczną.
Odszkodowanie za zniszczenia na posesjach prywatnych ,które są nieuniknione podczas zabiegów eksploatacyjnych i przy pracach awaryjnych powinien zakład energetyczny oszacować przez biegłego i wypłacić, ale odbywa się to z zwykle dopiero, jak się o nie upomni. Zakład energetyczny nie powiadamia właścicieli posesji o wejściu na ich teren tylko w przypadku prac awaryjnych. Odszkodowania za zniszczenia są to sumy niestety niskie.
Może Pan się nie zgodzić się na przeprowadzenie kabla, powodem może być m.in. niesatysfakcjonująca wysokość wyliczonego przez rzeczoznawcę odszkodowania. Wtedy jednak najczęściej reakcją przedsiębiorstwa na ten stan rzeczy jest wystąpienie o wydanie decyzji administracyjnej umożliwiającej budowę. Ale nie blokuje to drogi do wystąpienia – do sądu o odszkodowanie (ustanowienie służebności). We wniosku należy wskazać grunt, na którym zostanie ustanowiona służebność oraz instalacje przesyłowe, których będzie ona dotyczyć. Trzeba również podkreślić, że negocjacje z właścicielem urządzeń przesyłowych nie doprowadziły do osiągnięcia porozumienia pomiędzy stronami. Powinno się także zaproponować kwotę wynagrodzenia (rzeczoznawca). Sąd po przeanalizowaniu sprawy wyda postanowienie, w którym ustanowi na rzecz przedsiębiorstwa służebność przesyłu i przyzna należne Panu wynagrodzenie.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
