• Data: 2024-03-13 • Autor: Marek Gola
Rozważając przeniesienie własności nieruchomości na dziecko w zamian za opiekę, należy dokładnie zrozumieć wszystkie prawne niuanse takiej decyzji. W tym artykule omówimy na przykładzie sprawy pani Grażyny aspekty prawne związane z przekazaniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, analizując różne opcje, takie jak umowa dożywocia czy testament. Opierając się na przepisach Kodeksu cywilnego i rozporządzeniach dotyczących taksy notarialnej, przedstawimy zalety i wady tych rozwiązań oraz ich wpływ na kwestię zachowku dla pozostałych członków rodziny.
Mama pani Grażyny jest właścicielką mieszkania wartego ok. 300 tys. zł. Pani Grażyna pyta o możliwość zabezpieczenia uzyskania od mamy tego mieszkania w zamian za obecną opiekę nad nią. Pani Grażyna zastanawia się nad różnymi opcjami: ustanowieniem współwłasności, umową dożywocia, testamentem. Preferuje współwłasność mieszkania. Pyta, jakie są wady i zalety każdego z podanych rozwiązań oraz jakie koszty się z tym wiążą. Pani Grażyna ma jeszcze młodszego brata, który dostał 20 lat temu mieszkanie po ojcu. Starsza pani skończyła 80 lat i wymaga opieki. Proponuje córce notarialnie potwierdzony testament, w którym zapisze jej mieszkanie, ale pani Grażyna już raz została oszukana przez mamę i obawia się, że może odwołać ten testament tuż przed śmiercią. Jak wobec tego może się zabezpieczyć?
Mama pani Grażyny zamierza przenieść własność mieszkania na córkę w zamian za opiekę. Zastanówmy się więc, jakie są wady i zalety proponowanych rozwiązań: współwłasności, dożywocia, testamentu.
W tej sytuacji byłbym zwolennikiem umowy dożywocia. Po pierwsze, dożywocie uchroni panią Grażynę w przyszłości przed zachowkiem na rzecz młodszego brata, który to zachowek będzie występował w przypadku zapisania na jej rzecz mieszkania w testamencie.
Zobacz też: Ile wynosi spłata rodzeństwa
Istotny jest tu przepis art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.), zgodnie z którym przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób nie będących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku. Przy obliczaniu zachowku należnego zstępnemu nie dolicza się do spadku darowizn uczynionych przez spadkodawcę w czasie, kiedy nie miał zstępnych. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy darowizna została uczyniona na mniej niż trzysta dni przed urodzeniem się zstępnego.
Przeczytaj też: Mieszkanie za opiekę a zachowek
Korzystne dla pani Grażyny byłoby zawarcie umowy dożywocia. Bowiem zgodnie z treścią art. 908 § 1 K.c., jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Treść prawa dożywocia, a więc zakres zobowiązania się nabywcy nieruchomości do dożywotniego utrzymania zbywcy lub bliskich mu osób, określa z reguły, i to w sposób bardzo szczegółowy, umowa dożywocia. W braku odpowiednich postanowień umownych nabywca nieruchomości zobowiązany jest do świadczeń określonych w art. 908 § 1.
Umowa dożywocia jako odpłatny i wzajemny stosunek cywilnoprawny, reguluje prawa i obowiązki obydwu stron czynności prawnej.
Do obliczania zachowku bierzemy bowiem pod uwagę darowizny, umowa dożywocia, jako umowa odpłatna, nie jest darowizną i jako taka nie podlega zaliczeniu przy obliczaniu zachowku. Podobnie wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 lipca 2006 roku (sygn. akt. VI ACa 99/2006), w którym stwierdził, iż „umowa o przekazanie gospodarstwa rolnego następcy w zamian za świadczenie z ubezpieczenia społecznego, wobec zawarcia w niej elementów z różnych dziedzin prawa, ma niejednorodny charakter, jednakże ze względu na zakres regulacji oraz cel, jakiemu ma służyć, nie może być ona z punktu widzenia zachowku traktowana tak, jak umowa darowizny w rozumieniu przepisu art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, a tylko takie darowizny doliczane są do spadku przy obliczaniu zachowku po myśli przepisu art. 993 Kodeksu cywilnego”.
Maksymalna stawka wynosi od wartości:
Ustalone w ten sposób kwoty podlegają pomniejszeniu o połowę.
Osobiście byłbym przeciwnikiem testamentu, albowiem testament może być w każdym czasie odwołany, a poza tym w przypadku testamentu zachodzi niebezpieczeństwo zachowku, który ewentualnie pani Grażyna byłaby zmuszona zapłacić uprawnionemu do zachowku. bratu.
Natomiast w przypadku współwłasności po śmierci mamy pani Grażyna będzie dziedziczyła wspólnie z bratem, to z kolei spowoduje, że żeby stać się wyłączną właścicielką mieszkania, będzie musiała spłacić brata, chyba że ten przeniesienie na siostrę swój udział.
Przykład 1
Pani Anna, mająca 70 lat, zdecydowała się przenieść własność swojego mieszkania na córkę, Ewę, w zamian za jej obietnicę zapewnienia opieki. Ewa, która mieszkała w innym mieście, zgodziła się przenieść do matki i opiekować się nią. Zdecydowały się na umowę dożywocia, aby uniknąć przyszłych sporów ze strony brata Ewy o dziedziczenie. Umowa ta zapewniła pani Annie bezpieczeństwo i opiekę, a Ewie pewność, że nie będzie musiała płacić zachowku bratu.
Przykład 2
Pan Marek, będąc w wieku 80 lat, postanowił przekazać swoją willę synowi, Krzysztofowi, poprzez testament. Chociaż Krzysztof opiekował się ojcem, po śmierci Marka jego siostra, Katarzyna, domagała się swojego zachowku. Sytuacja ta spowodowała konflikt rodzinny i długotrwałe postępowanie sądowe, co mogłoby być uniknięte, gdyby wybrali umowę dożywocia.
Przykład 3
Pani Barbara, wdowa, posiadająca duży dom, zdecydowała się na współwłasność nieruchomości ze swoją córką Joanną i zięciem Tomaszem. Joanna i Tomasz zobowiązali się do opieki nad panią Barbarą. Po kilku latach, gdy Barbara zmarła, Joanna i Tomasz zostali pełnymi właścicielami domu, bo pozostali spadkobiercy zrzekli się na ich rzecz swych udziałów, uznając szczególną pracę małżeństwa, jaką była troska i opieka nad matką.
Przeniesienie własności nieruchomości na dziecko w zamian za opiekę jest skomplikowaną, ale ważną decyzją, mającą znaczące konsekwencje prawne i rodzinne. Wybór między umową dożywocia, współwłasnością czy testamentem wymaga dogłębnej analizy i zrozumienia ich wpływu na przyszłe relacje rodzinne oraz kwestie dziedziczenia i zachowku. W każdym przypadku istotne jest uzyskanie fachowej porady prawnej, aby mieć pewność, że decyzja będzie służyć najlepiej interesom wszystkich stron.
Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej dotyczącej przeniesienia własności nieruchomości lub sporządzenia dokumentów? Skorzystaj z naszej oferty konsultacji online i pomocy w redagowaniu wszelkich niezbędnych pism, aby zapewnić sobie spokój i pewność w tych ważnych decyzjach. Zapraszamy do kontaktu poprzez formularz umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2006 roku, sygn. akt. VI ACa 99/2006
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
