• Data: 2024-02-25 • Autor: Anna Sochaj-Majewska
W sytuacji trudności z dostępem do własnej posesji spowodowanych zniszczeniem drogi istnieje możliwość złożenia wniosku o ustanowienie drogi koniecznej. Artykuł wyjaśnia, jak na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości może domagać się od sąsiadów ustanowienia służebności drogowej, aby zapewnić sobie prawo do przejazdu. Pan Jan napisał do nas, że urząd gminy posiadał drogę we władaniu, która została częściowo zniszczona podczas powodzi. Sąsiedzi naszego klienta nie pozwalają na przejazd po swoim terenie. Z kolei w urzędzie gminy twierdzą, że nie mają obowiązku natychmiast naprawić drogi i zasugerowali, żeby złożyć w sądzie wniosek o ustanowienie drogi koniecznej. Pan Jan zastanawia się, czy gmina może tak postępować. Czy ewentualnie gmina może pokryć koszty sądowe?
Gmina, jako jednostka samorządu terytorialnego, faktycznie nie ma natychmiastowego obowiązku naprawy drogi, która została zniszczona podczas powodzi, co nie znaczy, że w ogóle taki obowiązek na gminie nie spoczywa, o czym szczegółowo niżej. Aby móc bez przeszkód dojechać do swojej posesji, pan Jan powinien złożyć wniosek o ustanowienie drogi koniecznej, ale gmina nie będzie obowiązana ponosić z tego tytułu kosztów sądowych.
Jak stanowi przepis art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić (art. 145 § 2 K.c.). Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (art. 145 § 3 K.c.). Przepis ten jest materialnoprawną podstawą skierowania wniosku do sądu i domagania się ustanowienia drogi koniecznej.
Służebność drogowa (prawo przechodu i przejazdu) jest rodzajem służebności gruntowej, stanowi ograniczone prawo rzeczowe, zaś dla zabezpieczenia interesów każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej (uprawnionego z tytułu służebności drogi koniecznej) powinna ona zostać wpisana do ksiąg wieczystych nieruchomości władnącej i wszystkich nieruchomości obciążonych. Jak wynika z treści przepisu art. 285 § 1 K.c., nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu prawa własności.
Przeczytaj też: Ustanowienie drogi koniecznej przez gminę
Wyłącznie właściwy do rozpoznania wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej jest sąd rejonowy według miejsca położenia nieruchomości obciążonej (art. 38 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, w skrócie K.p.c.). Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 200 zł (art. 39 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Do kosztów postępowania nieprocesowego (wszczynanego poprzez złożenie wniosku, a nie pozwu, jak w procesie) będzie zaliczony także koszt przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego geodety; być może w razie braku zgody uczestników postępowania z tezami opinii i planowanym przebiegiem drogi koniecznej będzie musiało nastąpić wywołanie kolejnej opinii biegłego, co podwyższy nieco koszty postępowania.
W postępowaniu nieprocesowym zasadą jest, że każdy uczestnik ponosi samodzielnie koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie (art. 520 § 1 K.p.c.). Tylko, jeśli interesy uczestników są sprzeczne lub są oni w różnym stopniu zainteresowani w wyniku postępowania, sąd może włożyć na tego uczestnika, którego wnioski zostały oddalone lub odrzucone, lub na jednego z uczestników, obowiązek zwrotu kosztów postępowania poniesionych przez innego uczestnika w całości. W tej sprawie gmina nie będzie uczestnikiem postępowania, choć nie jest to wykluczone, jeśli przebieg drogi koniecznej mógłby zostać ustalony przez należące do niej nieruchomości. Wnioskodawcą z kolei będzie nasz klient, do wniosku należy dołączyć jego odpisy dla wszystkich uczestników.
We wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej (art. 626 § 1 K.p.c.). Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie tego dowodu z innych przyczyn nie jest konieczne (art. 626 § 2 K.p.c.). W postanowieniu sąd oznaczy też wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej, płatne jednorazowo lub ratalnie, chyba że właściciele nieruchomości, przez które droga konieczna będzie przeprowadzona, zgodzą się na nieodpłatne ustanowienie tej służebności na rzecz naszego klienta.
Do zakresu działania gminy, na podstawie przepisu art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów. Gmina jest powołana do zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty mieszkańców, są to jej zadania własne. W szczególności zaś zadania własne obejmują m.in. sprawy z zakresu gminnych dróg, ulic, mostów, placów oraz organizacji ruchu drogowego (art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o samorządzie gminnym).
W Pańskim interesie leży ustawiczne przypominanie organowi wykonawczemu gminy (wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta) o potrzebie naprawy gminnej, nawet polnej drogi, zniszczonej podczas powodzi, tym bardziej że jej prawidłowy stan warunkuje dojazd do Pańskiej nieruchomości. Proszę zauważyć, że wszelkie inwestycje w gminie muszą znajdować odzwierciedlenie w planie dochodów i wydatków, a więc w budżecie gminy. Jesienią jednostki samorządu terytorialnego, w tym gminy, przystępują do intensywnych prac nad własnymi budżetami, stąd optymalnie byłoby, gdyby już teraz, a najpóźniej w sierpniu, złożył Pan pismo w swojej sprawie, za potwierdzeniem przyjęcia i oznaczeniem daty na pozostawionej dla siebie kopii.
Wyrażenie oficjalnego stanowiska na piśmie, adresowanym do wójta (burmistrza, prezydenta miasta), nawet kilkakrotnie, z powołaniem się na podstawę prawną, jaką przedstawiłam Panu wyżej, pozwoli zasadnie oczekiwać, że gmina nie zbagatelizuje problemu, odsyłając Pana na drogę sądową. Jeśli udałoby się Panu porozumieć z sąsiadem, aby nie czynił na razie przeszkód w nieformalnym korzystaniu ze swojej nieruchomości, pomimo braku ustanowionej służebności drogi koniecznej, może Pan czasowo wstrzymać się ze złożeniem wniosku do sądu w tej sprawie. Być może wcześniej uda się gminie wygospodarować pewną pulę środków (zapewne niezbyt znaczną w stosunku do jej budżetu), aby pozytywnie załatwić sprawę mieszkańca w tak istotnej dla niego dziedzinie, jak dostęp do własnej nieruchomości, i naprawić zniszczoną drogę lokalną.
Przypadek Pana Jana
Pan Jan mieszka na obrzeżach miasta, gdzie jedyna droga do jego posesji została zniszczona przez powódź. Nie mogąc dojechać do domu samochodem, zdecydował się on złożyć wniosek o ustanowienie drogi koniecznej przez działkę sąsiada, który początkowo wyraził sprzeciw. Dzięki mediacji i wyjaśnieniu przepisów Kodeksu cywilnego, udało się osiągnąć porozumienie, a sąd ustanowił służebność drogową, co przywróciło dostęp do nieruchomości pana Jana.
Sytuacja Pani Ewy
Pani Ewa kupiła działkę budowlaną, nie zdając sobie sprawy, że nie ma do niej bezpośredniego dostępu z drogi publicznej. Dopiero po zakupie okazało się, że konieczne jest uzyskanie prawa przejazdu przez sąsiednią działkę. Pani Ewa złożyła wniosek o ustanowienie drogi koniecznej, powołując się na art. 145 Kodeksu cywilnego. Sprawa zakończyła się pozytywnie dla pani Ewy, która uzyskała służebność drogową, a cały proces przebiegł bez zbędnych konfliktów.
Doświadczenie gospodarstwa agroturystycznego
Właściciele gospodarstwa agroturystycznego zlokalizowanego w malowniczej, ale trudno dostępnej okolicy, zetknęli się z problemem dostępu do swojej posesji po tym, jak najkrótsza droga dojazdowa została zamknięta przez nowego właściciela sąsiedniej działki. Aby kontynuować działalność, musieli oni wystąpić o ustanowienie drogi koniecznej. Po złożeniu wniosku i przedstawieniu sprawy w sądzie, udało się im uzyskać prawo do przejazdu, co nie tylko uratowało ich biznes, ale także poprawiło relacje z sąsiadem, który zrozumiał społeczno-gospodarcze znaczenie swojej decyzji.
Jak widać, wyjaśniliśmy, jak właściciele nieruchomości mogą legalnie zapewnić sobie dostęp do własnych posesji, nawet w sytuacjach, gdy wymaga to korzystania z gruntów sąsiednich. Oczywiście każda sytuacja jest inna i warto zawsze poradzić się prawnika w kwestii swojej sytuacji.
Potrzebujesz pomocy w uzyskaniu drogi koniecznej? Skorzystaj z naszych usług porad prawnych on-line. Opisz swój problem w formularzu udostępnionym poniżej.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - Dz.U. 1990 nr 16 poz. 95
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Anna Sochaj-Majewska
Zapytaj prawnika
