• Data: 2024-05-13 • Autor: Janusz Polanowski
Wycofanie zgody na realizację inwestycji wodociągowej na własnej nieruchomości stanowi złożony proces prawny, który może mieć dalekosiężne konsekwencje dla właściciela. W takim temacie napisał do nas pan Bartosz, który pięć lat temu podpisał zgodę na wykonanie na mojej nieruchomości sieci wodociągowej. Wodociąg ma przebiegać wzdłuż jego działki (ok. 400 m) na głębokości dwóch metrów. Wczoraj zgłosili się do niego pracownicy firmy wodociągowej po zgodę na rozpoczęcie prac i o określenie sumy odszkodowania. Nasz klient pyta, czy może teraz nie wyrazić zgody na rozpoczęcie budowy i wycofać się z tego. A jeśli to już niemożliwe, co może na tym zyskać?
Jako właściciel nieruchomości pan Bartosz był (i jest) uprawniony wyrazić zgodę na wykonywanie na niej określonych prac. Takie uprawnienie (z wyłączeniem innych osób) jest oczywiste w świetle ustawowego określenia własności – art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.). Jeśli zaś był (w czasie wyrażania odnośnej zgody) jednym ze współwłaścicieli, to mogłoby się okazać, że wymagana była zgoda wszystkich współwłaścicieli (z uwagi na art. 199 K.c.); w praktyce okoliczności poszczególnych przypadków decydują o granicy między sprawami z zakresu zwykłego zarządu (art. 201 K.c., można decydować większością udziałów) a sprawami wykraczającymi poza zwykły zarząd (art. 199 K.c., wymóg zgody wszystkich współwłaścicieli). Zwracam na to uwagę zwłaszcza z uwagi na rozważanie możliwości przeciwstawienia się wykonaniu odnośnej inwestycji na rzeczonej nieruchomości (art. 46 K.c.) – w takim przypadku szczególnie duże znaczenie miałoby stanowisko innych współwłaścicieli (jeżeli ma miejsce współwłasność).
Prawdopodobnie złożony przez naszego klienta kilka lat temu podpis był potrzebny (a może nawet niezbędny) do wykazania przez owego przedsiębiorcę (z branży wodociągowej), iż może dysponować gruntem na cele budowlane; chodzi o wymóg Prawa budowlanego. Gdyby było inaczej (choć to też miałoby znaczenie w zakresie „procesu budowlanego”), to najprawdopodobniej pan Bartosz złożyłby oświadczenie w formie aktu notarialnego o ustanowieniu służebności. Z uwagi na artykuł 245 K.c. (w związku z art. 158 K.c.), forma aktu notarialnego wymagana jest do ustanowienia służebności (art. 285 i następne K.c.) – służebności każdego rodzaju, nie tylko służebności przesyłu; jest to wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.).
Zobacz też: Zgoda na podłączenie do prywatnej sieci wodociągowej wzór
Ze złożeniem podpisu przez pełnoletniego człowieka (art. 10 K.c.) wiążą się spore konsekwencje, ponieważ dokonanie takiej czynności traktuje się jako przejaw zaakceptowania treści, z którą podpis się wiąże. Jednym z przejawów pełnoletności jest możność ponoszenia odpowiedzialności, w tym za własne czynności prawne – a wyrażenie zgody na jakąś inwestycję można traktować jako czynność prawną (art. 60 i następne K.c.). Prawdopodobnie odnośny przedsiębiorca podjął określone czynności w związku z przygotowywaniem inwestycji, więc (ewentualne) bezpodstawne „wycofanie się” mogłoby skutkować żądaniem od niego odszkodowania; samo wyrażenie zgody na przeprowadzenie danej inwestycji w granicach jego nieruchomości może być traktowane jako zawarcie swoistej umowy (co do samego udostępnienia gruntu), a więc mogłyby wchodzić w grę roszczenia (prawdopodobnie odszkodowawcze) na podstawie przepisów o odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 i następne K.c.).
Przeczytaj też: Wyrażenie zgody na wodociąg a służebność
W związku z ustanawianiem służebności rzeczownik „odszkodowanie” bywa często używany nieprecyzyjnie, a niekiedy wprost w błędnym znaczeniu. Odszkodowanie – zgodnie ze znaczeniem tego słowa (a więc bez manipulowania językiem) – należy się za szkodę. Dopóki nie doszło do powstania szkód, nie można mówić o przysługiwaniu odszkodowania. Być może właśnie z tym wiązać należy skierowane do naszego klienta zapytanie w kwestiach organizacyjnych. Niekiedy zebranie plonów lub przesadzenie określonych roślin (z czym mogą się wiązać koszty, a więc i odszkodowanie) pozwala uniknąć powstania szkód lub na ograniczenie ich wielkości. W przypadku wielu roślin uprawnych wystarczy poczekać do jesieni (a niekiedy krócej), by – po zebraniu plonów – nie było zagrożenia powstaniem szkody.
Właściciel rzeczy, w tym nieruchomości, jest (chociażby z uwagi na art. 140 K.c.) uprawniony między innymi do uzyskiwania pożytków (np. wynagrodzenia) w związku z przysługiwaniem mu własności. Właśnie z tego powodu właściciel nieruchomości obciążonej ma prawo żądać wynagrodzenia za ustanowienie służebności, a zwłaszcza za jej wykonywanie (co jest szczególnie ważne w przypadku różnych instalacji, zwłaszcza w związku z ich wykonywaniem, z czym wiążą się różne uprawnienia). Takie wynagrodzenie bywa niekiedy nazywane „odszkodowaniem”, choć warto dbać o jasność terminologiczną; również z uwagi na zagadnienia podatkowe, ponieważ wynagrodzenie (jako dochód) najczęściej wiąże się z obowiązkami podatkowymi, zaś odszkodowanie (w jego właściwym znaczeniu) trudno uznać za dochód – organa skarbowe traktują jako źródła przychodu lub dochodu różne okoliczności, więc trzeba „trzymać rękę na pulsie”.
Spotyka się dwa sposoby wnoszenia, a więc również pobierania, wynagrodzenia w związku ze służebnościami: jednorazowo (co może przypominać odszkodowanie) lub okresowo (co jest podobne do „renty gruntowej” lub czynszu). Jeżeli właściciel nieruchomości obciążonej przyjął wynagrodzenie, to powinien o tym fakcie powiadomić nabywcę nieruchomości (w przypadku jej zbywania), co jest szczególnie ważne w przypadku umów odpłatnych (np. sprzedaży albo zamiany).
Ustawodawca nie zdecydował również o wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Dotyczy to nie tylko służebności gruntowych (art. 285 i następne K.c.) – w tym dość nietypowych, np. związanych z przyłączami (np. wodociągowymi) – ale również służebności przesyłu (art. 3051-3054 K.c.), która prawdopodobnie pasowałaby w tej sytuacji, jeśli odnośna instalacja ma mieć charakter główny (a nie przyłącza). Należy sprawdzić właściwości techniczne – również strefę oddziaływania (np. ograniczenia we wznoszeniu budynków lub w nasadzaniu roślin, zwłaszcza drzew i krzewów o rozwiniętym systemie korzeniowym). Wartość nieruchomości zależy od różnych czynników. Ustawodawca swoiste kryteria cenowe, w związku z ustanawianiem służebności, określił do celów podatkowych (w ustawie o podatku od spadków i darowizn), więc trzeba liczyć na własną orientację (również na miejscowym rynku nieruchomości) lub trzeba będzie skorzystać z porady rzeczoznawcy z zakresu szacowania wartości nieruchomości. Niestety, również tacy rzeczoznawcy dokonują obliczeń przy użyciu różnych kryteriów (np. jakichś zalecanych dla nich algorytmów obliczeniowych).
W związanej z ustanowieniem służebności (przesyłu) w umowie należy określić nie tylko wysokość oraz sposób płacenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności, ale również inne ważne zagadnienia, w tym: dostęp do nieruchomości dla służb technicznych (szczególnie ważne w związku z awariami), odszkodowania za szkody (związane np. z usuwaniem awarii), pokrycie kosztów sporządzenia aktu notarialnego oraz ujawnienia służebności w księdze wieczystej (warto zawnioskować o dokonanie stosownego wpisu w księdze wieczystej, by uniknąć kontrowersji, zwłaszcza w związku z ewentualnym zbyciem nieruchomości). Ustawodawca (jak to w kapitalizmie) wiele zostawia inwencji oraz woli stron – z uwagi na zasadę swobody woli stron wysłowioną w artykule 3531 K.c. I ostatnia uwaga: korzystanie z formy pisemnej może się przydać w ewentualnych negocjacjach z odnośnym przedsiębiorcą.
Przypadek Pana Jana
pan Jan, właściciel działki budowlanej, wyraził zgodę na przeprowadzenie przez lokalne przedsiębiorstwo wodociągowe instalacji podziemnej sieci wodociągowej przez jego teren. Po kilku latach, ze względu na zmianę planów dotyczących rozbudowy własnego domu, zdecydował się wycofać tę zgodę, nie zdając sobie sprawy z konsekwencji prawnych. Okazało się, że przedsiębiorstwo poczyniło już znaczne inwestycje w przygotowanie projektu.
Historia Pani Ewy i współwłaścicieli
Pani Ewa wraz z rodzeństwem odziedziczyła nieruchomość, na której planowano budowę sieci kanalizacyjnej. Wszyscy współwłaściciele musieli wyrazić zgodę na realizację projektu. Kiedy jeden z braci Pani Ewy wycofał swoją zgodę, argumentując zmianą planów inwestycyjnych na terenie działki, cały projekt stanął pod znakiem zapytania. Sytuacja wymagała mediacji i porozumienia między współwłaścicielami, a także negocjacji z przedsiębiorstwem wodociągowym.
Dylemat Pana Michała dotyczący odszkodowania
Pan Michał, będąc właścicielem terenu rolnego, zgodził się na ustanowienie służebności przesyłu umożliwiającej przeprowadzenie przez jego działkę linii wodociągowej. Po kilku latach zauważył, że instalacja ta negatywnie wpłynęła na wartość jego terenu i ograniczyła możliwości gospodarowania. Postanowił wystąpić o renegocjację warunków umowy, domagając się wyższego odszkodowania.
Wycofanie zgody na wykonanie sieci wodociągowej na własnej nieruchomości jest kwestią, która wymaga dokładnego rozważenia wszystkich aspektów prawnych i potencjalnych konsekwencji. Jak pokazują przykłady, decyzje te mogą prowadzić do skomplikowanych sytuacji prawnych, konieczności wypłacania odszkodowań oraz długotrwałych negocjacji.
Potrzebujesz porady prawnej lub wsparcia w przygotowaniu dokumentów związanych z wycofaniem zgody na wykonanie sieci wodociągowej na Twojej nieruchomości? Skorzystaj z naszych usług, oferujących profesjonalne doradztwo i pomoc w redagowaniu pism, aby zapewnić Ci spokój umysłu i ochronę Twoich interesów. Opisz swoją sytuację na formularzu umieszczonym pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
