• Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Co należy umieścić w umowie z sąsiadem, który zgodził się, abym przyłączyła się do wody na jego działce rolnej? Oczywiście umowa jest płatna.
Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (dalej: uzzw ) przyłącze wodociągowe jest to odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy usług wraz z zaworem za wodomierzem głównym. W doktrynie i judykaturze przyjmowany jest jednolity pogląd, że przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne stanowią własność odbiorcy usług, który je wybudował na własny koszt.
Art. 15 ust. 2 uzzw wskazuje, że realizację budowy przyłączy do sieci oraz studni wodomierzowej, pomieszczenia przewidzianego do lokalizacji wodomierza głównego i urządzenia pomiarowego zapewnia i finansuje osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci. Po przyłączeniu osoba ta, już jako odbiorca usług, z mocy art. 5 ust. 2 uzzw, odpowiada za zapewnienie niezawodnego działania posiadanych instalacji i przyłączy wodociągowych lub instalacji i przyłączy kanalizacyjnych z urządzeniem pomiarowym włącznie, chyba że umowa o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków stanowi inaczej.
Zobacz też: Zgoda właściciela działki na wykonanie przyłącza
Na marginesie wskażę dodatkowo, że w wyroku z dnia 13 maja 2004 r. (sygn. akt III SK 39/2004 OSNP 2005/6 poz. 89) Sąd Najwyższy ustalił, że „trudno wyobrazić sobie (…), aby powinność »zapewnienia niezawodnego działania posiadanych instalacji i przyłączy« obciążała inny podmiot niż ich właściciela. Należałoby zatem konsekwentnie przyjąć, że osoba, która wybudowała przyłącza, zachowuje prawo własności tych przyłączy również po ich fizycznym połączeniu z ogólną siecią wodociągowo-kanalizacyjną”.
Niewątpliwie jest, że Pani sąsiada własność nieruchomości rozciąga się na obszar nad i pod powierzchnią nieruchomości, dlatego tylko sąsiad jest władny wydać zgodę na podłączenie się do sieci znajdującej się na jego posesji, która to sieć także przez jego nieruchomość będzie przechodziła.
Przeczytaj również: Zgoda sąsiada na przyłącze energetyczne
Przechodząc zaś do kwestii tego, jak sporządzić umowę na przyłączenie do sieci wodociągowej przez nieruchomość sąsiada, wskazać należy, co następuje.
Generalnie może Pani sąsiad może wyrazić zgodę na przyłącze oraz odmówić zawarcia takiej umowy. Jeśli jednak wyraża on zgodę, to umowa między Państwem powinna przyjąć zwykłą formę pisemną (np. umowa użyczenia czy też odpłatna umowa podobna w swym charakterze do umowy dzierżawy skrawka nieruchomości, przez który przechodzi przyłącze przez jego nieruchomość). W umowie takiej można zastrzec czas trwania, odpłatność oraz szczegółowe postanowienia odnośnie usunięcia przyłącza przez Panią w określonym czasie i na Pani koszt pod rygorem usunięcia ich przez Pani sąsiada na Pani koszt. Roszczenie o usunięcie przyłącza będzie stanowiło zwykłe roszczenie przysługujące właścicielowi. Zgodnie bowiem z art. 222 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.
Zobacz również: Koszt przyłącze wody od sąsiada
Prócz umowy może Pani także rozważyć ustanowienie służebności. Służebność gruntowa to ograniczone prawo rzeczowe polegające na możliwości ingerencji w cudzą własność. Stosownie do treści art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykorzystywać określonego uprawnienia, które mu względem nieruchomości władnącej przysługuje na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
Służebność gruntowa w odróżnieniu od służebności osobistej jest prawem związanym z własnością nieruchomości, nie z jej właścicielem, zatem przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i ogranicza każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. Najczęściej występującą służebnością gruntową jest służebność przechodu i przejazdu. Treść służebności gruntowej nie musi się jednak ograniczać jednak tylko i wyłącznie do służebności przejazdu i przechodu. W istocie treść służebności gruntowej ograniczona jest definicją służebności gruntowej zawartą w art. 285 § 1 i art. 285 § 2 Kodeksu cywilnego, które stanowią, że służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej.
A zatem oprócz służebności przejazdu i przechodu częstą służebnością gruntową, z jaką można się spotkać, jest służebność polegająca na możliwości doprowadzenia przyłączy gazu, energii elektrycznej, wody i innych mediów. Taką służebność ustanawia się jednak co do zasady na czas nieokreślony. Jeżeli sąsiad nie będzie chciał zawrzeć z Panią umowy pisemnej ze zgodą na odpłatne poprowadzenie wody z jego działki na Panią i nie będzie Pani miała innej możliwości podłączenia się do sieci wodociągowej, to będzie Pani mogła wnieść sprawę do sądu o ustanowienie służebności gruntowej na jego nieruchomości i dołączenie się do sieci z pominięciem sąsiada zgody. Jest to jednak postępowanie długotrwałe.
Podsumowując, w umowie o którą Pani pyta musi się przede wszystkim znaleźć postanowienie o wyrażeniu zgody przez sąsiada na podłączenie przez Panią; powinno się także wyraźnie określić wynagrodzenie (jego wysokość, sposób (gotówkowo czy na konto i wskazać numer oraz termin płatności), a także wyraźnie określić, na jaki termin sąsiad owej zgody udziela i że po jej wygaśnięciu Pani zobowiązuje przyłączyć się do sieci w inny sposób oraz usunąć wszelkie urządzenia zainstalowane przez siebie na sąsiada nieruchomości.
Przeczytaj też: Brak zgody sąsiada na przyłącze wodociągowe
W takiej umowie konkretnie musi Pani zawrzeć:
Zobacz też: Sąsiad nie zgadza się na podłączenie wody
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
