• Data: 2024-02-08 • Autor: Marek Gola
W obliczu zmieniających się okoliczności życiowych wiele osób zastanawia się, jak dostosować prawnie ustanowione relacje do nowej rzeczywistości. Artykuł ten koncentruje się na zniesieniu służebności osobistej przez wykreślenie służebności z ksiąg wieczystych. Podobny temat opisuje pani Sandra, która odziedziczyła po mamie mieszkanie, które ona z kolei otrzymała w formie darowizny od swojej siostry z zapisem służebności w stosunku do darującej. 4 lata temu ciocia została umieszczona w domu opieki społecznej. Ciocia nie ma męża ani dzieci. Powyższe mieszkanie nasza klientka chciałaby sprzedać i kupić inne. W księgach wieczystych figuruje zapis o służebności w stosunku do cioci. Pani Sandra zastanawia się, czy może wykreślić służebność z ksiąg wieczystych na podstawie posiadanych dokumentów (orzeczenia o skierowaniu cioci do DPS).
Z treści pytania wynika, że nasza klientka odziedziczyła po mamie mieszkanie, które ona z kolei otrzymała jako darowiznę od swojej siostry. Mieszkanie jest obciążone na rzecz cioci służebnością osobistą. 4 lata temu ciocia została umieszczona w domu opieki. Ciocia nie ma męża ani dzieci. Pani Sandra zastanawia się, czy na podstawie orzeczenia o skierowaniu cioci do DPS można wykreślić przysługujące jej ograniczone prawo rzeczowe.
Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego. Powołując się zatem na przepis art. 297 K.c. zasadnym jest odwołanie się do treści art. 288 K.c., zgodnie z którym służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej, jak też do przepisu art. 291 K.c., zgodnie z którym, jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.
Zobacz też: Jak usunąć służebność z księgi wieczystej
Jak wskazuje się w doktrynie, „zakres i sposób wykonywania służebności osobistej określa przede wszystkim umowa stron, a dopiero w braku postanowień umowy stosuje się kryterium osobistych potrzeb uprawnionego, wynikających z rodzaju służebności, zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych, które w warunkach wiejskich odgrywają dużą rolę, zwłaszcza przy wykonywaniu służebności mieszkania i innych służebności o charakterze przeważnie alimentacyjnym, na rzecz starszych wiekiem rolników. Kryteria te są zmienne i zależne od okoliczności faktycznych występujących w sprawie” (Rudnicki Stanisław, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie VIII), s. 584).
Mając na uwadze treść pytania, wskazać należy na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 października 1991 r., sygn. akt III CZP 109/91, zgodnie z którą „właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności osobistej mieszkania jedynie w razie powstania ważnej potrzeby gospodarczej (art. 291 w zw. z art. 297 k.c.)”.
W powyższej sprawie Sądowi Najwyższemu przedstawione zostało następujące pytanie:
„Czy przepis art. 297 k.c. pozwalający na zmianę treści służebności osobistej mieszkania w drodze odpowiedniego stosowania dyspozycji art. 291 k.c. za podstawę zmiany przyjąć zezwala jedynie ważną potrzebę gospodarczą po stronie nieruchomości obciążonej, czy też odpowiednie stosowanie art. 291 k.c. polegać może także na zmianie treści tej służebności w przypadku zmiany okoliczności dotyczących sytuacji rodzinnej i potrzeb mieszkaniowych właściciela nieruchomości obciążonej lub zmniejszenia się zakresu potrzeb mieszkaniowych osoby uprawnionej do służebności osobistej mieszkania?”
Jak czytamy w uzasadnieniu ww. uchwały, „z treści art. 291 k.c. wynika, że ważna potrzeba gospodarcza, która uzasadniać może zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności, ma powstać po stronie nieruchomości obciążonej, a więc tego elementu stosunku prawnego powstałego na skutek ustanowienia służebności, który jest niezmienny, to znaczy dotyczy obu rodzajów służebności, gruntowych i osobistych. Już ten fakt nie pozwala na uwzględnienie – przy ocenie wniosku właściciela nieruchomości obciążonej o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności osobistej – okoliczności leżących po stronie osoby uprawnionej, ani też nie uzasadnia brania pod uwagę okoliczności istniejących wprawdzie po stronie nieruchomości obciążonej, ale nie polegających na ważnej przyczynie gospodarczej. Artykuł 291 k.c. zawierający wymaganie powstania takiej przyczyny dla uzyskania zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności zawiera poza tym zastrzeżenie »chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej«. W odniesieniu do służebności osobistej należałoby brać pod uwagę uszczerbek osoby uprawnionej z tytułu służebności”.
Jako, iż w zwrot „ważna potrzeba gospodarcza” nie został w żaden sposób zdefiniowany, w mojej ocenie, w każdym konkretnym przypadku winien być on definiowany, mając na uwadze wszystkie okoliczności sprawy. W mojej ocenie w przedmiotowej sprawie możliwość zamiany treści służebności osobistej uzależniona jest w znacznym stopniu od przyczyn leżących u podstawy roszczenia o zmianę.
Próbę zdefiniowania ważności potrzeby gospodarczej poczynił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 364/84, zgodnie z którym „według art. 291 kc ocena ważności potrzeby gospodarczej powstałej po ustanowieniu służebności gruntowej obejmuje rozważenie, czy sposób wykonywania tej służebności nie koliduje, z punktu widzenia wymagań prawidłowej gospodarki, z wprowadzonym na nieruchomości obciążonej rodzajem produkcji rolnej. Jeżeli do tej kolizji dochodzi, to nowo powstała potrzeba gospodarcza jest ważna w rozumieniu art. 291 kc i uzasadnia ona zmianę sposobu wykonywania służebności, chociażby zmiana ta przyniosła uszczerbek nieruchomości władnącej. Art. 291 kc chroni właściciela nieruchomości władnącej przed zmianą sposobu wykonywania służebności dopiero wtedy, gdy zmiana ta przyniosłaby jego nieruchomości niewspółmierny uszczerbek. Koszty zmiany sposobu wykonywania służebności ponoszą stosownie do okoliczności sprawy właściciele obu nieruchomości: obciążonej i władnącej, chyba że szczególne okoliczności sprawy uzasadniają poniesienie tych kosztów przez jednego lub drugiego z tych właścicieli”.
Ważna potrzeba zmiany musi mieć charakter obiektywny; nie wystarcza subiektywne przekonanie właściciela nieruchomości obciążonej o jej istnieniu, jak również osobisty charakter tej potrzeby, chodzi bowiem o potrzebę nieruchomości władnącej, a nie o osobistą potrzebę właściciela. Art. 291 K.c. chroni właściciela nieruchomości władnącej przed zmianą sposobu wykonywania służebności dopiero wtedy, gdy zmiana ta przyniosłaby jego nieruchomości niewspółmierny uszczerbek. W opisywanym przypadku należy zadać sobie pytanie, czy aktualnie, w tym stanie, który występuje, służebność może być wykonywana? Zachodzi zatem pytanie, czy ciocia będzie miała uszczerbek w przypadku zniesienia ograniczonego prawa rzeczowego? W mojej ocenie nie, bowiem jak nasza klientka sama wskazuje w treści pytania, ciocia nie zamieszkuje razem z nią.
Ponadto należy skierować swoje działania na wykazanie, że nieruchomość, która jest własnością naszej klientki, dla cioci utraciła wszelkie znaczenie. Zgodnie z art. 297 K.c. do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego. Zasadne jest zatem pochylenie się nad przepisem art. 295 K.c., zgodnie z którym, jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
Innymi słowy, można próbować wystąpić do sądu na podstawie art. 297 K.c. w zw. z art. 295 K.c.
Jak podkreśla się w literaturze ;
„Legitymowanym biernie jest właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości władnącej. Przesłanką powództwa opartego na art. 295 k.c. jest fakt, że służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Ma to miejsce wtedy, gdy służebność przestała przynosić jakąkolwiek korzyść gospodarczą nieruchomości władnącej, a więc gdy przesłanki ustanowienia służebności przestały istnieć (S. Rudnicki, Komentarz, 2006, s. 481; S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz, 2009, s. 562)”.
Reasumując, można próbować wystąpić do sądu z żądaniem zniesienia ograniczonego prawa rzeczowego wobec ww. okoliczności. Skutkowałoby to wykreśleniem służebności z ksiąg wieczystych.
Zmiana potrzeb mieszkaniowych
Pani Anna odziedziczyła po rodzicach dom z dużym ogrodem, na którym jej wujek posiadał prawo do korzystania z części działki na cele rekreacyjne, ustanowione jako służebność osobista. Wraz z rozwojem rodziny pani Anny i potrzebą wybudowania dodatkowego skrzydła domu dla jej dorastających dzieci, służebność ta stała się znacznym utrudnieniem. Pani Anna zdecydowała się na podjęcie kroków prawnych mających na celu zniesienie służebności i wykreślenie jej z ksiąg wieczystych.
Przeprowadzka służebnika do domu opieki
Pan Marek posiadał nieruchomość, na której na rzecz jego cioci ustanowiona była służebność mieszkania. Ciocia przez wiele lat korzystała z przydzielonej jej części domu. Jednak z wiekiem dla cioci stało się konieczne przeniesienie się do domu opieki, gdzie mogła otrzymać odpowiednią opiekę. W związku z tym pan Marek rozważył możliwość zniesienia służebności, skoro ciocia nie mogła już z niej korzystać, a dom mógłby lepiej służyć potrzebom jego rodziny.
Procedura zniesienia służebności osobistej może okazać się niezbędnym krokiem dla właścicieli nieruchomości. Ostatecznie wiąże się z wykreśleniem służebności z ksiąg wieczystych. Bywa jednak, że proces ten jest dość skomplikowany.
Potrzebujesz pomocy w sprawie zniesienia służebności osobistej? Nasz zespół doświadczonych prawników oferuje profesjonalne porady prawne. Skontaktuj się z nami za pomocą formularza kontaktowego umieszczonego pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 364/84
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 października 1991 r., sygn. akt III CZP 109/91
4. Rudnicki Stanisław, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie VIII), s. 584
5. S. Rudnicki, Komentarz, 2006, s. 481; S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz, 2009, s. 562
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
