• Data: 2024-03-10 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Wielu właścicieli, nieraz po czasie, orientuje się, że przez ich nieruchomość biegnie np. rura kanalizacyjną. Nie zawsze to rozwiązanie jest wygodne i praktyczne. Warto więc nieraz zastanowić się, jak można zmienić daną sytuację prawną. Z podobnym tematem zwrócił się do nas pan Jan, pisząc, że sprawa dotyczy zadośćuczynienia za rurę kanalizacyjną na działce. Przez jego działkę przebiega rura kanalizacyjna segmentu sąsiada o długości 40 m. Służebność nigdy nie była zapisana notarialnie. Obecnie sąsiad wynajmuje segment osobie bardzo uciążliwej dla otoczenia. Próby nakłonienia sąsiada, aby wypowiedział temu człowiekowi najem, nie przyniosły skutku. Nasz klient rozważa więc drastyczną formę nacisku związaną z rurą. Pyta zatem, co może zrobić w granicach prawa.
Zapewne kiedyś pan Jan zezwolił sąsiadowi na tę rurę, choćby ustnie. Zatem należy zażądać usunięcia rury i wypowiedzieć dotychczasowe użyczenie. Dopiero wówczas będzie mógł dochodzić roszczeń: usunięcia rury i wydania mu jego nieruchomości albo odszkodowania za użytkowanie jego gruntu po wypowiedzeniu użyczenia.
Roszczenie negatoryjne wynika z prawa własności (art. 140 Kodeksu cywilnego). Przewidziane zostało w art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego (K.c.). Zgodnie z jego treścią przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Na podstawie roszczenia negatoryjnego właściciel nieruchomości może żądać:
Przywrócenie stanu zgodnego z prawem polega przede wszystkim na usunięciu się z cudzej nieruchomości, ale także na usunięciu skutków naruszenia.
Zobacz też: Rura kanalizacyjna na działce
Jeżeli mimo usunięcia ograniczeń lub utrudnień powstała szkoda, można dochodzić jej naprawienia tylko w drodze powództwa odszkodowawczego. Podobnie zresztą będzie w przypadku naruszenia własności, którego skutków nie można uznać za ograniczenia właściciela w korzystaniu z rzeczy lub za utrudnienia w jej używaniu (np. umyślna kradzież cegieł z placu budowy – w takiej sytuacji przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze, natomiast roszczenie o zaniechanie naruszeń czy usunięcie skutków naruszenia jest w tym przypadku bezprzedmiotowe). Dochodzenie odszkodowania następuje na zasadach ogólnych (art. 415 i n. K.c.). Jak z tego wynika, nie zawsze przywrócenie stanu zgodnego z prawem będzie pokrywać się z przywróceniem stanu poprzedniego.
Kodeks cywilny stanowi:
„Art. 224. § 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.
§ 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.
Art. 225. Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.”
Przepisy art. 224 i n. Kodeksu cywilnego mają zastosowanie do stosunków bezumownych – gdy bez porozumienia zainteresowanych dojdzie do tego, że rzecz stanowiąca własność jednej osoby znajdzie się w posiadaniu innej osoby. Jeżeli osoba niebędąca właścicielem korzysta z nieruchomości na podstawie umowy, to wówczas wspomniane przepisy nie mają zastosowania.
Samoistny posiadacz, który jest w dobrej wierze, nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.
Samoistnym posiadaczem jest ten, kto nieruchomością włada jak właściciel (tzn. w zakresie odpowiadającym wykonywaniu prawa własności; przeciwieństwem posiadania samoistnego jest posiadanie zależne – posiadacz zależny włada nieruchomością jak mający inne niż własność prawo do władania rzeczą, np. użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca – zobacz art. 336 kodeksu cywilnego). Istnieje przy tym domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest jej posiadaczem samoistnym – konsekwencją tego jest przeniesienie na drugą stronę ciężaru udowodnienia faktu (art. 339 K.c.).
Samoistnym posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to jego przekonanie uzasadnione jest okolicznościami danego przypadku; dobrą wiarę wyłącza nie tylko pozytywna wiadomość o braku uprawnienia, ale i brak wiadomości spowodowany niedbalstwem (zobacz wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 7 listopada 1996 r.; sygn. akt I ACr 288/96; Monitor Prawniczy – dodatek bezpłatny 1998 r. Nr 5, str. 1).
Należy więc napisać pismo z wypowiedzeniem dotychczasowego użyczenia i natychmiastowym żądaniem usunięcia rury kanalizacyjnej pod rygorem naliczania opłaty za bezumowne korzystanie. Albo wezwać do uregulowania stanu faktycznego poprzez ustanowienie odpłatnej służebności.
Trzeba liczyć się z tym, że sąsiad raczej sądownie otrzyma służebność – odpłatną, co prawda – aniżeli zostanie mu nakazane usunięcie rury. Aczkolwiek nie chcę tu wyrokować za sąd. Niewątpliwie pan Jan uprzykrzy mu tym życie, ale czy pozbędzie się uciążliwego lokatora? Raczej nie.
Przypadek z ogrodem sąsiada
Pani Ewa zauważyła, że jej sąsiad bez jej zgody przeprowadził rurę odprowadzającą deszczówkę przez jej ogród. Początkowo nie sprzeciwiała się, mając nadzieję na dobrosąsiedzkie relacje. Jednak z czasem zauważyła, że rura powoduje zagnieżdżenie się wody i uszkodzenie jej roślin. Pani Ewa zdecydowała się na wypowiedzenie dotychczasowego użyczenia gruntu i zażądanie usunięcia rury, powołując się na naruszenie jej prawa własności.
Spór o drogę dojazdową
Pan Marek był właścicielem działki, przez którą prowadziła droga dojazdowa do kilku innych nieruchomości. Z biegiem lat zwiększający się ruch pojazdów zaczął być dla niego uciążliwy. Ustaliło się, że korzystanie z drogi nie było formalnie uregulowane żadną umową. Decydując się na działanie, Pan Marek wystosował pismo z wypowiedzeniem użyczenia drogi i zaproponował sąsiadom zawarcie umowy określającej zasady korzystania z drogi, co mogłoby zapewnić odpowiednie odszkodowanie za jej użytkowanie.
Niezgoda na instalację anteny
Pani Katarzyna odkryła, że na dachu jej kamienicy, bez jej wiedzy i zgody, została zamontowana antena telekomunikacyjna. Jako współwłaścicielka nieruchomości, poczuła się pominięta w decyzji, która wpływa na estetykę budynku i potencjalnie na zdrowie mieszkańców. Pani Katarzyna zdecydowała się na podjęcie kroków prawnych.
Jak widać, nieraz możliwe jest wypowiedzenie użyczenia gruntu. Warto jednak zastanowić się, jaki mamy cel. Również istotne są stosunki z sąsiadami – nie zawsze warto je psuć. Z drugiej strony właścicielom może się należeć zadośćuczynienie za rurę kanalizacyjną na działce bądź inne utrudnienie.
Potrzebujesz profesjonalnej pomocy prawnej w sprawie wypowiedzenia użyczenia gruntu? Skorzystaj z naszej pomocy. Skontaktuj się za pomocą formularza zamieszczonego pod tym artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 7 listopada 1996 r.; sygn. akt I ACr 288/96
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
