• Autor: Michał Berliński
Kupuję działkę. Dział księgi jest czysty - nie ma żadnych służebności. Jednakże ktoś inny ma w swojej księdze wieczystej zapis, że istnieje służebność przechodu przez tę działkę. Jak to wygląda zgodnie z prawem?
Sytuacja ta nie jest jednoznaczna, należy o tym pamiętać. Nie wiem też, na czym Panu zależy, czy chcemy, aby ta służebność w tej księdze była, czy też nie, nie wiem, czy jest wykorzystywana. Jednakże należy wskazać, że co do zasady służebność w księdze wpisana być powinna, jednak fakt, że nie jest, nie oznacza też, że nie została prawidłowo ustanowiona. Jeśli jednak jest Pan właścicielem takiej nieruchomości i kupił ją Pan teraz, nie wiedząc o tej służebności, a nie jest to służebność drogi koniecznej – może Pan nie godzić się na wpisywanie jej do księgi wieczystej. O tym poniżej i zależy tutaj od tego, jakiego rodzaju to służebność. Może Pan podesłać numery ksiąg wieczystych.
Zobacz też: Czy służebność gruntowa musi być wpisana do księgi wieczystej
Służebność drogi koniecznej, a więc przejazdu i przechodu przez działkę, jak ta, o której Pan pisze, jest wpisywana jest w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości – o ile oczywiście wpisana zostaje. Trzeba pamiętać, że wpis do księgi wieczystej służebności gruntowej, podobnie zresztą jak pozostałych ograniczonych praw rzeczowych, za wyjątkiem hipoteki, ma jedynie charakter deklaratoryjny, co oznacza, że niezależnie od tego, czy uprawniony dokona wpisu w księdze, czy też nie, służebność powstaje. W zdecydowanej większości przypadków służebności gruntowe są oczywiście ujawniane w treści ksiąg wieczystych, ale ktoś mógł tutaj nie dopełnić swoich obowiązków.
Z wpisem służebności do księgi wieczystej łączy się natomiast domniemanie, że służebność taka jest wpisana zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a ponadto wpisane w księdze wieczystej ograniczone prawo rzeczowe jest co do zasady chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ma to doniosłe znaczenie w niektórych przypadkach, konkretnie w sytuacji, gdy służebność wpisana w księdze wygasła wobec jej długotrwałego niewykonywania. Należy w tym miejscu przypomnieć, że stosownie do treści art. 293 § 1 Lodeksu cywilnego służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania jej przez lat dziesięć. I tutaj należy wskazać, że co istotne – jeśli jest to służebność drogi koniecznej, a u Państwa nie musi tak być, może to być zwykłe prawo przejazdu i przechodu.
Tak też w jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy:
„Jeżeli więc w ogóle przyjąć, że służebność została ustanowiona w umowie, w której pozwani nie uczestniczyli, to nie była to służebność drogi koniecznej, objęta normą art. 7 pkt 4 u.k.w.h., lecz służebność gruntowa przejścia i przejazdu w rozumieniu art. 285 k.c., która nie musi być odpłatna i nie musi być »konieczna« w rozumieniu art. 145 k.c. Niewpisanie takiej służebności do księgi wieczystej powoduje, że z uwagi na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych nabywca nabywa nieruchomość bez obciążenia, nawet jeśli służebność została ustanowiona prawidłowo i mimo że wpis służebności do księgi wieczystej ma charakter jedynie deklaratoryjny”.
Zatem co do zasady należy wskazać, że jeśli nie jest to służebność drogi koniecznej, to istnieje opcja na to, aby takiej służebności nie uznawać, ale potrzebuję od Pana więcej informacji i danych na temat tego co Pan, we współpracy z nami, chciałby osiągnąć.
Przeczytaj też: Sprzedaż działki ze służebnością
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Michał Berliński
Prawnik, absolwent Wydziału Prawa, Prawa Kanonicznego i Administracji na Katolickim Uniwersytecie Lubelskim Jana Pawła II w Lublinie. Studia ukończył w 2015 roku obroną pracy magisterskiej w Katedrze Prawa Pracy o temacie „Zakaz konkurencji w trakcie i po ustaniu stosunku pracy”. Podczas studiów praktykował w kancelariach adwokackich i radcowskich oraz w prokuraturze, udzielał również porad prawnych w Uniwersyteckiej Poradni Prawnej głównie z zakresu prawa cywilnego oraz rodzinnego. Ukończył aplikację komorniczą w Izbie Komorniczej przy Sądzie Apelacyjnym w Lublinie. W 2018 roku uzyskał pozytywny wynik z egzaminu komorniczego i został powołany na stanowisko asesora komorniczego przez Prezesa Sądu Apelacyjnego w Lublinie. Nieprzerwanie od 2015 roku pracuje jako asystent komornika, aplikant, asesor komorniczy i kierownik kancelarii. Aktualnie prowadzi własną kancelarię komorniczą, Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Radomiu. Specjalizuje się głównie w prawie cywilnym, rodzinnym, postępowaniu cywilnym oraz egzekucyjnym. Interesuje się również prawem pracy, nieruchomości i ich obrotem, a także prawem nowych technologii i rynkiem e-commerce.
Zapytaj prawnika
