• Data: 2015-02-27 • Autor: Tomasz Krupiński
W obliczu dynamicznie zmieniającego się prawa dotyczącego nieruchomości kwestia przyłączy wodociągowych staje się coraz bardziej skomplikowana, szczególnie gdy wiąże się ze zmianą właścicieli działki. Problem związany z tym tematem opisał nam pan Bartosz, który kilka lat temu dał sąsiadowi zgodę (zwykła forma pisemna, żadna służebność) na przeprowadzenie przez jego działkę przyłącza wodociągowego, zastrzegając równocześnie w treści o konieczności powiadomienia go przed rozpoczęciem prac (chciał w terenie uzgodnić szczegółowo przebieg rur). Sąsiad nie podejmował jednak żadnych działań, nasz klient działkę sprzedał i uznał sprawę za niebyłą. Tymczasem miesiąc temu nowy właściciel zakupionej ode niego nieruchomości podczas budowy ogrodzenia odkrył na działce przyłącze wodociągowe. Okazało się, że sąsiad zlecił budowę przyłącza gminnym wodociągom, nie powiadomił nikogo ani przed rozpoczęciem prac, ani po, nikt nie zinwentaryzował przyłącza (do dziś nie ma go na mapach). Prace wykonano pod nieobecność pana Bartosza, wykorzystując prawdopodobnie równoległe prace przy budowie rowów melioracyjnych, dlatego tego nie zauważył. Nabywca działki – nowy właściciel wystąpił do autora pytania z roszczeniem. Teraz pan Bartosz pyta, co robić. Czy nowy właściciel może zlikwidować przyłącze?
Z pytania wynika, że gdy był pan Bartosz właścicielem działki, wydał zgodę na dokonanie przyłącza wodociągowego. Zgoda wyrażona została w formie pisemnej. Zgoda była zastrzeżona pod warunkiem, iż przed rozpoczęciem robót właściciel zostanie poinformowany o planowanej budowie. Przyłącze jednak zostało wykonane bez jego wiedzy i udziału. Następnie nasz klient zbył nieruchomość, a nowy właściciel o takim przyłączu nie był poinformowany.
Abstrahując od kwestii budowy bez udziału i wiedzy właściciela działki, należy stwierdzić, iż do momentu, kiedy pan Bartosz był właścicielem nieruchomości, można uznać, że korzystanie przez sąsiada z tego przyłącza odbywało się za jego zgodą, jednak nowy właściciel w chwili obecnej zgody na korzystanie nie wyraża i ma do tego prawo.
Aby taka zgoda była skuteczna przeciwko każdorazowemu właścicielowi nieruchomości, na której położony jest wodociąg, roszczenie takie powinno zostać wpisane do księgi wieczystej tej nieruchomości, np. w postaci odpowiedniej służebności.
Tak więc de facto nowy właściciel nieruchomości nie jest związany zgodą udzieloną sąsiadowi na korzystanie z wodociągu przez poprzedniego właściciela i może kwestionować jego uprawnienie w tym zakresie.
Zobacz też: Zwrot kosztów za przyłącze wodociągowe
Nowy właściciel może oczywiście domagać się całkowitego usunięcia przyłącza z jego gruntu, powołując się na fakt, iż zostało zlokalizowane w taki sposób na działce, że utrudnia jej użytkowanie. Co więcej, przyłącze jest nieujawnione w dokumentach. Sprawa będzie skomplikowana, gdyż sąsiad z pewnością będzie się powoływał na okoliczność, że na jego wybudowanie była udzielona stosowna zgoda poprzedniego właściciela. Sąd z pewnością będzie brał pod uwagę stopień ograniczenia nowego właściciela w użytkowaniu nieruchomości oraz możliwości i koszty wykonania innego przyłącza.
Oczywiście uniknięcie konieczności rozebrania przyłącza przez sąsiada nie oznacza, iż nowy właściciel nie będzie mógł podnosić żadnych żądań finansowych związanych z użytkowaniem przez sąsiada tego przyłącza. Należy przecież pamiętać, iż nowy właściciel nie wyrażał zgody na jego wykonanie, dlatego może żądać od sąsiada opłaty za bezumowne korzystanie z części jego nieruchomości lub z tytułu dzierżawy części gruntu. Oczywiście może żądać zapłaty jedynie za okres od chwili, gdy jest właścicielem tego gruntu i na przyszłość.
Kwoty, jakie wiążą się z takimi opłatami, kształtują się w zależności od kosztów dzierżawy metra kw. nieruchomości w danej okolicy, ale przeważnie rzeczoznawcy lub biegli sądowi wskazują, iż jest to opłata mieszcząca się w granicach od 0,50 zł do 2 zł za m2 miesięcznie. Oczywiście w zakres takiej dzierżawy wchodzi jedynie grunt bezpośrednio zajęty przez przyłącze, jak także jego strefa ochronna, w której właściciel jest ograniczony w dowolnym zagospodarowaniu działki.
Oczywiście właściciel działki może również żądać ustanowienia na rzecz sąsiada stosownej służebności gruntowej.
Służebność gruntowa jest to ograniczone prawo rzeczowe polegające na możliwości ingerencji w cudzą własność. Zgodnie z art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego – nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykorzystywać określonego uprawnienia, które mu względem nieruchomości władnącej przysługuje na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
Służebność gruntowa w odróżnieniu od służebności osobistej jest prawem związanym z własnością nieruchomości, nie z jej właścicielem, zatem przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i ogranicza każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. Najczęściej występującą służebnością gruntową jest służebność przechodu i przejazdu. Jednak treść służebności gruntowej nie musi się ograniczać tylko i wyłącznie do służebności przejazdu i przechodu, choć w praktyce służebność ta występuje najczęściej.
W zasadzie treść służebności gruntowej ogranicza jedynie definicja służebności gruntowej zawarta w art. 285 § 1 K.c. oraz w art. 285 § 2 stanowiącym, że służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej. Oprócz służebności przejazdu i przechodu częstą służebnością gruntową, z jaką można się spotkać, jest służebność polegająca na możliwości doprowadzenia przyłączy gazu, energii elektrycznej, wody i innych mediów.
Podobnie jak wszelkie ograniczone prawa rzeczowe służebności gruntowe powstają przede wszystkim w trybie umownym. Następuje tu zawarcie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej a nabywającym prawo służebności właścicielem nieruchomości władnącej. W odniesieniu do oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej konieczne jest dochowanie – pod rygorem nieważności – formy aktu notarialnego. Taka forma dokumentu stanowi też podstawę wpisu prawa służebności do księgi wieczystej.
Żeby jednak mogło dojść do ustanowienia służebności w drodze umowy, musi być wyrażona zgoda przez właściciela nieruchomości, która ma zostać obciążona służebnością.
Jeżeli jednak właściciel nieruchomości o służebności nie chce słyszeć, to trzeba zaznaczyć, iż sąsiad również może wnieść sprawę do sądu z wniosek o ustanowienie służebności gruntowej polegającej na prawie korzystania z istniejącego już przyłącza wodociągowego.
Jako podstawę prawną wniosku wskaże art. 145 Kodeksu cywilnego, który dotyczy co prawda innej służebności gruntowej (drogi koniecznej), ale zgodnie z utrwaloną praktyką sądową powołany przepis należy stosować przez analogię także wówczas, gdy nieruchomość jest pozbawiona łączności z linią energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, gazową czy telekomunikacyjną (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31.12.1962 r., sygn. akt II CR 1006/62; uchwała SN z dnia 03.06.1965 r., sygn. akt III CO 34/65; wyrok SN z dnia 20.08.1965 r., sygn. akt III CR 161/65).
Oczywiście wszystkie te działania mają sens, jeżeli nieruchomość nie ma wpisanej w księdze wieczystej służebności (jednak z wyjaśnień należy to uznać za mało prawdopodobne).
Odnosząc się do odpowiedzialności pana Bartosza wobec nabywcy nieruchomości, należy zaznaczyć, iż nabywca był z pewnością w dobrej wierze, gdyż nie wiedział i przy zachowaniu staranności nie mógł się dowiedzieć, iż przyłącze jest wykonane. Gorzej będzie z wykazaniem, iż nasz klient nie ponosi winy, gdyż istnieje pisemna umowa. Jego nieświadomość będzie trzeba wykazać za pomocą środków dowodowych. Na jego korzyść przemawia fakt, iż prawdopodobnie przyłącze takie zostało dokonane bez odpowiedniej dokumentacji zgłoszeń, gdyż nie widnieje na mapie. Ocena jak zawsze będzie zależała od okoliczności sprawy i oceny przyjętej przez sąd. W grę może wchodzić roszczenie o zwrot części zapłaconej ceny.
Niezwykle istotnym problemem jest kwestia własności przyłącza. Jeżeli przyłącze stanowi własność gminy, to jego likwidacja stanowić może czyn zabroniony ustawą – o zaopatrzeniu w wodę. Ustawodawca penalizuje takie działania. Zgodnie bowiem z treścią art. 28. 1. „Kto bez uprzedniego zawarcia umowy, o której mowa w art. 6 ust. 1, pobiera wodę z urządzeń wodociągowych, podlega karze grzywny do 5 000 zł.
2. Karze określonej w ust. 1 podlega także ten, kto: (…) uszkadza wodomierz główny, zrywa lub uszkadza plomby umieszczone na wodomierzach, urządzeniach pomiarowych lub zaworze odcinającym, a także wpływa na zmianę, zatrzymanie lub utratę właściwości lub funkcji metrologicznych wodomierza głównego lub urządzenia pomiarowego, (…)”.
Jak już ustaliliśmy, nieruchomość, którą zbył pan Bartosz, nie jest obciążona służebnością gruntową, dlatego nowy właściciel nie ma obowiązku wpuszczania na teren pracowników przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego.
Niestety, w razie odmowy, przedsiębiorstwo takie może zwrócić się do starosty. Zgodnie bowiem z art. 124b ustawy o gospodarce nieruchomościami – starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji zobowiązuje właściciela, użytkownika wieczystego lub osobę, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości do udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją, remontami oraz usuwaniem awarii ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, nienależących do części składowych nieruchomości, służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, a także usuwaniem z gruntu tych ciągów, przewodów, urządzeń i obiektów, jeżeli właściciel, użytkownik wieczysty lub osoba, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości nie wyraża na to zgody. Decyzja o zobowiązaniu do udostępniania nieruchomości może być także wydana w celu zapewnienia dojazdu umożliwiającego wykonanie czynności.
Decyzję, o której mowa powyżej, wydaje się z urzędu albo na wniosek podmiotu zobowiązanego do wykonania czynności.
Za udostępnienie nieruchomości oraz szkody powstałe na skutek czynności, o których mowa powyżej, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługują inne prawa rzeczowe do nieruchomości a podmiotem, któremu udostępniono nieruchomość. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie w terminie 30 dni, licząc od dnia, w którym upłynął termin udostępnienia nieruchomości, określony w decyzji, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wszczyna postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania.
Obowiązek udostępnienia nieruchomości, podlega egzekucji administracyjnej.
Co do żądania usunięcia przyłącza, to – jak już pisałem – nowy właściciel ma takie roszczenie, gdyż nie wydał zgody, jednak w praktyce trudno powiedzieć, jak do tej sprawy podejdzie sąd. Również nie wydaje się zasadne roszczenie o przesunięcie lub wyburzenie płotu przez nowego właściciela, gdyż działał on w dobrej wierze. Również w dobrej wierze działał nasz klient i wszystkie okoliczności, o których wspomniał, należy wykorzystać w ewentualnym sporze z nowym właścicielem działki dotyczącym nieujawnionego w dokumentach przyłącza wody.
Przypadek Pani Anny
Pani Anna nabyła działkę budowlaną w malowniczej okolicy. Po kilku miesiącach odkryła, że przez jej grunt przebiega nieujawnione wcześniej przyłącze wodociągowe, założone jeszcze przez poprzedniego właściciela. Ponieważ nie była o tym informowana przy zakupie, postanowiła podjąć kroki prawne mające na celu usunięcie przyłącza z jej działki, argumentując, że ogranicza to jej możliwości zagospodarowania terenu.
Historia Pana Michała
Pan Michał po zakupie nieruchomości zauważył, że jego sąsiad korzysta z przyłącza wodociągowego przebiegającego przez jego działkę, na którego obecność nie zezwalały żadne dokumenty. Nieświadomy istnienia takiej umowy, pan Michał skontaktował się z lokalnym przedsiębiorstwem wodociągowym oraz prawnikiem, aby wyjaśnić sytuację. Rozwiązaniem okazało się ustanowienie formalnej służebności gruntowej.
Sprawa Pana Krzysztofa
Pan Krzysztof, planując rozbudowę swojego domu, odkrył, że na jego działce znajduje się niezarejestrowane przyłącze wodociągowe, o którym nie wiedział przy kupnie nieruchomości. Okazało się, że poprzedni właściciel zbudował je bez odpowiednich zgód i formalności. Aby móc kontynuować swoje plany budowlane, pan Krzysztof musiał podjąć działania prawne zmierzające do legalizacji przyłącza lub jego usunięcia.
Jak widać, nieujawnione przyłącze może stać się źródłem konfliktów i dodatkowych kosztów dla nowego właściciela działki. Prawo w tych przypadkach stoi po stronie prawowitego właściciela, jednak warto te kwestie próbować rozwiązać polubownie.
Potrzebujesz porady prawnej dotyczącej przyłącza wodociągowego na Twojej działce? Skontaktuj się z nami! Wypełnij formularz znajdujący się pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31.12.1962 r., sygn. akt II CR 1006/62
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 03.06.1965 r., sygn. akt III CO 34/65
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20.08.1965 r., sygn. akt III CR 161/65
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Administrator portalu ePorady24, radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
