• Data: 2024-03-12 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Ustanowienie służebności drogi koniecznej umożliwia właścicielom nieruchomości dotarcie do działek, które nie mają bezpośredniego połączenia z drogą publiczną. Niniejszy artykuł omawia wymogi prawne, procedury oraz praktyczne aspekty związane z ustanawianiem takiej służebności. Powyższe zagadnienia przedstawia na przykładzie sprawy pana Marcina.
Pan Marcin nie ma drogi dojazdowej do dwóch swoich działek. Pierwotnie, według planów, miała być droga gminna. Gmina jednak nie chce tej drogi wybudować. Pan Marcin zastanawia się nad ustanowieniem służebności przez działkę sąsiada do drogi asfaltowej. W związku z tym zadał nam kilka pytań: „Jak mam to formalnie zrobić, od czego zacząć? Jak ustalić dojazd do działek? Na tej działce jeszcze nic nie jest budowane ani nie ma ogrodzenia. Nie mam kontaktu z właścicielem. Czy drogę musiałbym sam wybudować? Czy ten sąsiad może się nie zgodzić? Jakiej szerokości ma być droga (tylko do moich działek)? Czy muszę wykupić działkę drogową od sąsiada? Jeśli tak, to za ile?”.
Służebność można ustanowić umownie, a jeśli właściciel działki sąsiedniej się nie zgadza – sądownie. Przy czym, jak rozumiem, pan Marcin jest właścicielem tylko tych działek z tyłu, żadna z jego działek nie ma dostępu do drogi publicznej.
Minimalna szerokość „dojazdu” powinna wynosić 3 m szerokości. Jest to szerokość drogi wymagana dla służebności drogi koniecznej w sytuacji, gdy obejmuje ona sam dojazd. Dojazd z przejściem musi mieć szerokość 4,5 m. Zgodnie bowiem z § 14 rozporządzenia:
„1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.
2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.
3. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.
4. Dojścia i dojazdy do budynków, z wyjątkiem jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej, powinny mieć zainstalowane oświetlenie elektryczne, zapewniające bezpieczne ich użytkowanie po zapadnięciu zmroku”.
Źródłem powstania służebności może być umowa jako podstawowy sposób powstania służebności. Może być zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Forma aktu notarialnego jest wymagana jedynie dla oświadczenia właściciela nieruchomości obciążanej, natomiast oświadczenie osoby mającej nabyć służebność może być złożone w formie dowolnej, nie wyłączając dorozumianego oświadczenia woli. Służebność może zostać ustanowiona odpłatnie bądź też nieodpłatnie.
Zobacz też: Minimalna szerokość drogi dojazdowej do działki rolnej
Mając na uwadze przeważające stanowisko orzecznictwa i doktryny w odniesieniu do przesłanki „braku odpowiedniego dostępu” z nieruchomości do drogi publicznej, według art. 145 Kodeksu cywilnego nie powinno się tego dostępu zacieśniać tylko do bezpośredniego połączenia z drogą publiczną.
Uwzględniając in concreto okoliczności każdego przypadku, należałoby kierować się przekonaniem, że brak odpowiedniego dostępu występuje dopiero wtedy, gdy zarówno nie ma bezpośrednio dostępu z nieruchomości do drogi publicznej, jak i nie ma takiego dostępu do drogi publicznej poprzez drogę innego rodzaju (drogę wewnętrzną), ale faktycznie i trwale istniejącą, o odpowiedniej szerokości i ukształtowaniu, umożliwiającą nieprzerwany i nieskrępowany dostęp ogółowi osób, nawet wtedy, gdy droga ta jest wydzielona z działek stanowiących własność podmiotów prywatnych, za zgodą ich właścicieli. Ponadto droga ta figuruje w dokumentach urzędowych (organów samorządu terytorialnego jak gmina) i występuje na mapach pod nazwą nadaną jej administracyjnie.
Taki punkt widzenia zaprezentował Sąd Najwyższy już w orzeczeniu z dnia 7 lutego 1958 r. (sygn. akt IV CR 1021/57), akcentując faktyczny, nieskrępowany wolą osób trzecich stały dostęp do drogi publicznej (por. także np. postanowienia SN z dnia 7 lipca 1999 r., sygn. akt II CKN 786/98).
W orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, że „odpowiedni dostęp” do drogi publicznej ocenia się, uwzględniając wszelkie okoliczności konkretnej sprawy (por. np. postanowienia SN z dnia 7 lipca 1999 r., sygn. akt II CKN 786/98).
Przeczytaj też: Cena gruntu pod drogę dojazdową
Art. 145 § 2 Kodeksu cywilnego nakazuje przeprowadzić drogę konieczną z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma prowadzić, a jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem czynności prawnej dokonanej między właścicielami gruntów, z których jeden traci przez to dostęp do drogi publicznej, to służebność powinno się przeprowadzić przez tę nieruchomość.
Pan Marcin nie musi kupować od sąsiada „drogi”, ale służebność będzie ustalona za odpłatnością na rzecz sąsiada. Jej wysokość w sprawie sądowej ustala sąd na podstawie opinii biegłego.
Pozew należy skierować do sądu cywilnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Sąsiad nie ma obowiązku wykonania drogi czy jej utwardzenia, to obowiązek osoby posiadającej prawo przejazdu – pana Marcina – po uregulowaniu sprawy w sądzie lub umownie u notariusza.
Zobacz również: Dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną
Przykład z małej miejscowości: W niewielkiej miejscowości pan Jan posiadał działkę rolną położoną za gruntami swojego sąsiada, pana Krzysztofa. Działka pana Jana nie miała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, co utrudniało mu jej efektywne wykorzystanie. Aby rozwiązać ten problem, pan Jan zwrócił się do sąsiada z prośbą o ustanowienie służebności przejazdu. Po początkowej niechęci panowie doszli do porozumienia. U notariusza zawarli umowę o ustanowieniu służebności na rzecz pana Jana.
Przypadek z osiedla domków jednorodzinnych
W pewnym osiedlu domków jednorodzinnych pani Ewa zakupiła dom, który nie miał bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Dojazd do jej nieruchomości był możliwy tylko przez działkę sąsiada. Początkowo sąsiedzi mieli ustne porozumienie, ale z czasem relacje się pogorszyły, co skłoniło panią Ewę do podjęcia kroków prawnych. Po złożeniu pozwu sąd ustanowił na jej rzecz służebność drogi koniecznej, gwarantując jej prawo do korzystania z drogi i zapewniając stały dostęp do jej własności.
Sytuacja w obrębie działek budowlanych
Grupa inwestorów nabyła teren pod zabudowę szeregu domów jednorodzinnych. Jednakże ostatnia działka nie miała dostępu do drogi publicznej. W związku z tym inwestorzy musieli ustanowić służebność przejazdu, jednakże nie było to proste. Dopiero po wielu dyskusjach udało im się porozumieć z właścicielami sąsiednich działek i służebność została formalnie zarejestrowana, co pozwoliło na dokończenie projektu i zapewnienie wszystkim domom odpowiedniego dojścia.
Podsumowując, ustanowienie służebności drogi koniecznej to rozwiązanie, które sprawdza się w sytuacjach, gdy dostęp do działki jest utrudniony lub niemożliwy bez przejścia przez teren innego właściciela. Proces ten wymaga przestrzegania określonych przepisów prawnych i często wiąże się z negocjacjami oraz postępowaniem sądowym. Warto jednak pamiętać, że ustanowienie służebności drogi koniecznej może znacznie ułatwić dojazd do nieruchomości.
Potrzebujesz pomocy w zakresie ustanowienia służebności drogi koniecznej? Skontaktuj się z naszym zespołem doświadczonych prawników online! Oferujemy profesjonalne doradztwo prawne oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych dokumentów i pism. Nie wahaj się – już dziś wypełnij formularz umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 1958 r., sygn. akt IV CR 1021/57
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 1999 r., sygn. akt II CKN 786/98
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 1999 r., sygn. akt II CKN 786/98
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
