• Data: 2024-05-11 • Autor: Tomasz Krupiński
Służebność gruntowa może zostać zniesiona, jeśli utraci swoje znaczenie dla nieruchomości władnącej. Art. 295 Kodeksu cywilnego otwiera drogę właścicielom nieruchomości obciążonych do żądania zniesienia służebności bez konieczności wypłacania odszkodowania, kiedy służebność ta przestaje być przydatna. Nie zawsze jest to jednak oczywiste rozwiązanie. Z problemem związanym z tym tematem zwrócił się do nas pan Daniel. Sąsiaduje on z działką, na której jest zapisana służebność przejazdu. Ta działka nie ma dostępu do drogi publicznej. Ostatnio kupił ją inwestor wraz z inną działką, sąsiadującą z działką ze służebnością. Ta druga działka ma z kolei szeroki dostęp z drogi publicznej. Obie działki były i ciągle są objęte jedną księgą wieczystą. Nasz klient chce wiedzieć, czy w takim razie, skoro obie działki są własnością jednego człowieka i de facto ma on dostęp do drogi publicznej, ta służebność to konieczność. Czy można wykreślić służebność przejazdu z jego księgi wieczystej? Postaramy się wyjaśnić ten problem
Zgodnie z art. 295 Kodeksu cywilnego „jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia”.
Jak wskazuje się w piśmiennictwie prawnym:
„Sąd Najwyższy uznał, że skoro przesłanką zniesienia służebności gruntowej na podstawie art. 295 jest utrata wszelkiego znaczenia służebności dla nieruchomości władnącej, to przy ocenie, czy przesłanka ta zachodzi, zbędne jest rozważanie motywów orzeczenia ustanawiającego służebność drogi koniecznej. Znaczenie służebności drogi koniecznej określa treść art. 145 § 1; droga konieczna zapewniać ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarczych. Oznacza to, że droga konieczna traci wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej, jeżeli nie jest przydatna dla jej dostępu do drogi publicznej ani do budynków gospodarskich. Z istoty tej służebności wynika, że nie służy ona ułatwianiu komunikacji między nieruchomością władnącą a dalszymi nieruchomościami. Z tego względu okoliczność, że dla właściciela nieruchomości władnącej przydatny jest przejazd drogą konieczną do innych nieruchomości, na których nie ma budynków gospodarskich, nie przeszkadza zniesieniu tej służebności na podstawie art. 295” (J. Gudowski, J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki [w:] J. Gudowski i in., Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II, Warszawa 2016, art. 295).
Ponadto, „zniesienie służebności drogi koniecznej może nastąpić tylko na podstawie art. 295, tzn. wtedy, gdy utraciła ona dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, a więc z reguły, gdy nieruchomość władnąca uzyskała odpowiedni dostęp do drogi publicznej (zob. komentarz do art. 295)” (jw., art. 145).
Zobacz też: Jak wykreślić służebność osobistą z księgi wieczystej
Zatem jeśli działka, dla której ustanowiona była służebność, już ma dostęp do drogi publicznej, to są podstawy do twierdzenia, że służebność ta utraciła dla tej działki wszelkie znaczenie.
W takim wypadku pan Daniel może żądać w sądzie zniesienia służebności drogi koniecznej, a po wygranej sprawie wpis w księdze wieczystej powinien zostać wykreślony.
Przeczytaj też: Służebność wieczysta
Pan Jan jest właścicielem działki A, przez którą przebiega droga służąca jako dojazd do działki B należącej do pani Ewy. Kilka lat po ustanowieniu służebności drogi koniecznej pani Ewa nabyła dodatkowy fragment ziemi, dzięki czemu uzyskała bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Służebność drogi przez działkę pana Jana straciła zatem dla niej wszelkie znaczenie. Pan Jan może teraz zawnioskować o zniesienie służebności i wykreślenie jej z księgi wieczystej.
Firma X wybudowała nową drogę łączącą jej zakład produkcyjny z główną arterią komunikacyjną. Droga ta przebiega przez teren, dla którego wcześniej ustanowiono służebność drogi koniecznej na rzecz sąsiedniej nieruchomości należącej do pana Adama. Nowa infrastruktura komunikacyjna sprawiła, że służebność na terenie Firmy X przestała mieć jakiekolwiek znaczenie dla Pana Adama, ponieważ uzyskał on alternatywny i lepszy dostęp do drogi publicznej. Firma X może zatem ubiegać się o wykreślenie służebności przejazdu z KW.
Zniesienie służebności gruntowej na podstawie art. 295 Kodeksu cywilnego stanowi istotny mechanizm ochrony praw właścicieli nieruchomości obciążonych, umożliwiając im odzyskanie pełnej kontroli nad swoją własnością, gdy służebność przestaje być funkcjonalna dla nieruchomości korzystającej.
Potrzebujesz pomocy w zniesieniu służebności lub masz pytania dotyczące zarządzania Twoją nieruchomością i wykreślenia służebności z KW? Skontaktuj się z nami! Opisz już teraz swoją sprawę przez formularz kontaktowy umieszczony poniżej.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Administrator portalu ePorady24, radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
