Forma ustalenia służebności drogi koniecznej

Żądanie od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej

Przystępując do odpowiedzi na przedstawione pytanie, należy na wstępie zauważyć, iż w wypadku braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich dla właścicieli powstaje roszczenie o to, aby właściciel lub też właściciele gruntów sąsiednich ustanowili dla niego służebność gruntową przejazdu lub przechodu, którą ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny określa jako służebność drogi koniecznej.

Wspomniana wyżej służebność uregulowana została w art. 145 § 1, w myśl którego „jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”.

Zobacz też: Akt notarialny służebność drogi

W jakiej formie ustanawia się służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej najczęściej ustanawiana jest w drodze orzeczenia sądowego, niemniej jednak możliwe jest jej ustanowienie na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej i właścicielem nieruchomości, przez którą będzie prowadzić droga.

W treści pytania pytał Pan o formę ustanowienia służebności drogi koniecznej, a zatem pragnę wyjaśnić, iż zgodnie z art. 245 Kodeksu do ustanowienia służebności drogi koniecznej stosuje się przepisy o przeniesieniu własności, które to odesłanie powoduje konieczność stosowania art. 158, w myśl którego „umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.

Z powyższego wynika, iż w sytuacji umownego ustanowienia służebności drogi koniecznej potrzebne będzie udanie się do notariusza, który sporządzi stosowny akt notarialny.

Należy również mieć na uwadze treść art. 245 § 2, zgodnie z którym forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia. Taka regulacja powoduje, iż wymóg aktu notarialnego dotyczy tylko samego oświadczenia woli właściciela, który dane ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości ustanawia, natomiast oświadczenie woli drugiej strony może być złożone w formie dowolnej, także w sposób dorozumiany. Celem takiej regulacji jest ochrona właściciela nieruchomości przed nieprzemyślanymi decyzjami.

Służebności nie ustanawia się na czas określony, np. 5 lat, a ponadto stosownie do art. 293 § 1 „służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć”.

Przeczytaj też: Wpis służebności drogi koniecznej do księgi wieczystej wzór

Sprzedaż nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej

Jeżeli chodzi o sytuację sprzedaży nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej, o którą Pan pytał, pragnę wyjaśnić, iż nieruchomość obciążona ograniczonym prawem rzeczowym, jakim jest służebność, nie wygasa z chwilą przeniesienia na kolejnego właściciela, a zatem do chwili jej wygaśnięcia bądź zniesienia obciążać będzie każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej.

Jeśli dobrze rozumiem treść pytania, spółdzielnia zamierza ustanowić na swojej nieruchomości służebność drogi koniecznej na rzecz spółki z o.o. Jeżeli umowa będzie miała formę aktu notarialnego, wówczas będzie wywoływać skutki wyrażone w treści aktu notarialnego, nawet jeśli nie zostanie ujawniona w księdze wieczystej. Zgodnie bowiem z art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko m.in. służebnościom drogi koniecznej, co oznacza, iż przyszły nabywca nabędzie nieruchomość wraz z obciążeniem służebnością, nawet jeżeli nie była ona ujawniona w księdze wieczystej.

Odnosząc się do kwestii następcy prawnego, to należy wskazać, iż co prawda nie wskazał Pan, o jakie następstwo prawne chodzi, w wyniku jakich czynności, niemniej jednak ogólna zasada stanowi, iż następca prawny wstępuje w ogół praw i obowiązków zbywcy, a zatem obowiązany jest respektować umowy zawarte przez swojego poprzednika, zatem umowa ustanawiająca służebność drogi koniecznej będzie wiązała co do określonych w niej skutków i obowiązków również następcę prawnego spółdzielni.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.