• Data: 2024-09-26 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Mam działkę, przez którą przechodzi rura instalacji grzewczej sąsiada. Ta rura obsługiwana jest przez firmę X. Czy mogę zażądać od sąsiada usunięcia rury z mojego terenu? Czy powinienem domagać się tego od firmy X? Czy mogę pobierać opłatę za korzystanie z mojego terenu?
Jak rozumiem, ani na rzecz sąsiada, ani na rzecz firmy X nie została ustanowiona aktem notarialnym służebność, jak też nie ma na ich rzecz na Pani działce żadnej służebności ujawnionej w KW dla nieruchomości Pani bądź nieruchomości sąsiada. Niemniej skoro rura przez Pani działkę przechodzi, prawdopodobnie ktoś kiedyś (może poprzedni właściciel) wyraził zgodę, choćby ustną (albo sąsiadowi, albo firmie X), na jej poprowadzenie. Jeśli tak, doszło do tzw. ustnego użyczenia.
Obecnie zatem należałoby wypowiedzieć użyczenie i zażądać usunięcia rury, wyznaczając termin, bądź wskazać, że w drodze ugody proponuje Pani podpisanie umowy służebności za wynagrodzeniem bądź umowy dzierżawy/najmu Pani nieruchomości dla celów lokalizacji rury doprowadzającej do nieruchomości sąsiada, wskazując propozycję miesięcznego wynagrodzenia.
Jeśli do ugody nie dojdzie, na skutek wypowiedzenia użyczenia ulegnie ono rozwiązaniu. Dopiero wówczas będzie Pani mogła dochodzić roszczeń: usunięcia rury i odszkodowania za użytkowanie Pani gruntu po wypowiedzeniu użyczenia aż do czasu usunięcia rury. Podstawą żądań po wypowiedzeniu użyczenia będzie art. 222 Kodeksu cywilnego.
Oczywiście najpierw polubownie, potem przed sądem, więc potwierdzenie doręczenia wypowiedzenia i wezwania należy zachować. Wówczas jednak sąsiad przed sądem z całą dozą prawdopodobieństwa otrzyma służebność (albo firma X, zależy, wobec kogo doszło do ustnego użyczenia), tyle że już zazwyczaj odpłatną.
Jako że nie wie Pani kto, kiedy i wobec kogo wyraził zgodę na użyczenie ww., pismo wypowiadające użyczenie i wzywające do usunięcia rury lub zawarcia ugody, tj. ustanowienia służebności (wskazując wynagrodzenie) lub umowy najmu/dzierżawy (wskazując czynsz) należałoby skierować dwutorowo do sąsiada i do firmy X pod rygorem naliczania opłat po wypowiedzeniu za bezumowne korzystanie z Pani nieruchomości i wystąpienia z powództwem z art. 222 Kodeksu cywilnego przed sąd cywilny.
Może się jednak zdarzyć tak, że zgody nawet ustnej nigdy nie było, ale minęło np. 30 lat od posadowienia rur. Wówczas, niestety, ale doszło do zasiedzenia części Pani gruntu przez – tutaj w mojej ocenie – firmę X jako właściciela tychże rur (lub sąsiada, gdyby on był ich właścicielem). Zgodnie bowiem z art. 172 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.
Kluczowe jest obecnie ustalenie, kto jest właścicielem rur: sąsiad czy firma X. Zainicjowanie odpowiednich pism pozwoli to ustalić, a następnie dowiedzieć się, na jakiej podstawie są one na Pani działce. Winna Pani żądać wskazania właściciela, okazania Pani zgody/podstawy prawnej ich posadowienia na Pani działce i daty ich posadowienia. To pozwoli ustalić a) do kogo kierować roszczenia, b) czy przypadkiem nie jest już za późno i nie doszło do zasiedzenia.
Rurę obsługuje firma X, ale nie mam wiedzy ani ja, ani Pani czy fragmenty sieci, czyli rury, są firmy X czy sąsiada. Warto rozważyć – przed wezwaniem do wypowiedzenia użyczenia, a gdy go nie było (nigdy nie padła zgoda), to przed wezwaniem do usunięcia rur lub zawarcia służebności/najmu – wezwanie sąsiada, ale i firmy X do odpowiedzi na ww. pytania i przesłania Pani potwierdzających te odpowiedzi dokumentów. Pozwoli to Pani ustalić, kto jest właścicielem rur, na jakiej podstawie są na Pani gruncie i od kiedy, a dalej podjąć kolejne kroki (względnie może okazać się, że służebność została już zasiedziana i nie ma prawa do wynagrodzenia za służebność czy za bezumowne zajęcie gruntu).
Podobne sprawy opisywaliśmy tu:
https://www.sluzebnosc.info/kanalizacja-przechodzaca-przez-dzialke-sasiada-material-480.html,
https://www.eporady24.pl/przylacze-kanalizacyjne-do-sasiada-przez-moja-dzialke,pytania,4,51,27501.html, ale i tu: https://www.sluzebnosc.info/zadoscuczynienie-za-rure-kanalizacyjna-na-dzialce-material-431.html.
Konflikt z sąsiadem o rurę grzewczą
Pani Anna zauważyła, że przez jej działkę biegnie rura grzewcza, która dostarcza ciepło do domu sąsiada. Rura była tam od lat, a poprzedni właściciel nigdy nie wspominał o jakiejkolwiek zgodzie na jej umieszczenie. Pani Anna postanowiła skontaktować się z sąsiadem, aby ustalić, na jakiej podstawie rura znajduje się na jej terenie. Sąsiad przyznał, że poprzedni właściciel wyraził ustną zgodę na położenie rury, ale nie posiadał żadnych dokumentów na to potwierdzających. Pani Anna, chcąc odzyskać pełną kontrolę nad swoją posesją, postanowiła wypowiedzieć ustne użyczenie i zażądać usunięcia rury. Sąsiad nie zgodził się na usunięcie, więc sprawa trafiła do sądu, który nakazał ustanowienie służebności odpłatnej.
Negocjacje z firmą X
Pan Marek, właściciel działki rekreacyjnej, zauważył, że przez jego teren przebiega rura instalacji grzewczej obsługiwana przez firmę X. Rura ta była tam od momentu, gdy kupił działkę, ale nie było żadnej umowy ani służebności notarialnej, która by na to pozwalała. Pan Marek skontaktował się z firmą X, żądając wyjaśnień i przedstawienia dokumentów uprawniających ich do korzystania z jego działki. Firma X nie była w stanie przedstawić żadnych dokumentów, ale zaproponowała ugodę, w której zaproponowano wynagrodzenie za dzierżawę gruntu. Pan Marek przystał na propozycję, zawierając umowę na czas określony z możliwością renegocjacji.
Zasiedzenie gruntu przez firmę grzewczą
Pani Katarzyna, właścicielka działki budowlanej, dowiedziała się, że przez jej działkę przechodzi rura instalacji grzewczej należąca do firmy X. Rura była tam od ponad 30 lat, jednak nie było żadnej formalnej zgody na jej umieszczenie. Pani Katarzyna postanowiła wypowiedzieć firmie X ustne użyczenie i zażądała usunięcia rury. Firma X odmówiła, twierdząc, że rura została zasiedziana na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego, co oznacza, że nabyli prawo własności tej części gruntu. Pani Katarzyna, nie zgadzając się z tym twierdzeniem, złożyła pozew do sądu, jednak sąd uznał zasiedzenie za zasadne, co oznaczało, że firma X mogła legalnie posiadać tę część gruntu.
Właściciel działki, przez którą przebiega rura instalacji grzewczej bez formalnej zgody, ma prawo domagać się jej usunięcia lub zawarcia odpłatnej umowy służebności. Kluczowe jest ustalenie, kto jest właścicielem rury oraz czy nie doszło do zasiedzenia gruntu. W przypadku braku ugody sprawę można skierować na drogę sądową, aby dochodzić swoich praw.
Potrzebujesz pomocy w rozwiązaniu sporu dotyczącego instalacji grzewczej na swojej działce? Skorzystaj z naszych usług prawnych online, gdzie przygotujemy dla Ciebie niezbędne pisma i udzielimy fachowej porady. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
