• Autor: Kinga Karaś
Jakie są konsekwencje prawne nieujawnienia służebności mieszkania? Chodzi o zbycie nieruchomości obciążonej służebnością, która nie została ujawniona w księdze wieczystej.
Poniższa odpowiedź została oparta na przedstawionym przez Pana stanie faktycznym i zawiera ocenę sytuacji prawnej.
Podstawę prawną stanowi ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia ze skutkami nieujawnienia służebności mieszkania w księdze wieczystej.
Ze służebnością mieszkania mamy do czynienia w przypadku umożliwienia uprawnionemu do zamieszkiwania w cudzym lokalu mieszkalnym. Stanowi ona prawo obciążające mieszkanie. W celu zapewnienia ochrony jego realizacji, osoba korzystająca powinna zadbać o ujawnienie jej w księdze wieczystej.
Zgodnie z art. 5 ustawy w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
W świetle art. 7 rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:
1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
2) prawu dożywocia;
3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;
4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
5) służebnościom przesyłu.
Zobacz też: Służebność drogi niewpisana do księgi wieczystej
Art. 10 stanowi, iż:
1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
2. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.
Przeczytaj również: Służebność w księdze wieczystej
Podsumowując, w przypadku zbycia nieruchomości obciążonej służebnością mieszkania, która nie została ujawniona w księdze wieczystej pierwszeństwo mają prawa nabywcy. Zgodnie z zasadą ogólną, iż treść księgi wieczystej rozstrzygana jest na korzyść nabywcy.
W takiej sytuacji osoba uprawniona do zamieszkiwania w danej nieruchomości traci to uprawnienie. Taka sprzedaż powoduje wygaśnięcie służebności mieszkania (pod warunkiem, iż nabywca o niej nie wiedział).
W takiej sytuacji w toku czynności prawnej przeniesienia własności (lub prawa użytkowania wieczystego) następuje nabycie prawa jako wolnego od istniejących do tej pory obciążeń nieruchomości (por. w szczególności E. Gniewek, w: SPP, t. 3, 2013, s. 208-209; B. Jelonek-Jarco, w: J. Pisuliński, Komentarz KWU, 2014, s. 112; J. Kuropatwiński, Komentarz KWU, t. 1, 2013, s. 205-206).
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Kinga Karaś
Adwokat świadczący usługi prawne zarówno na rzecz osób fizycznych jak i przedsiębiorców. Doktorantka na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Autorka lub współautorka wielu artykułów naukowych i monografii. Absolwentka prawa na Uniwersytecie Jagiellońskim oraz programu Master 2 Uniwersytetu w Orleanie. Ukończyła Szkołę Prawa Francuskiego, Szkołę Prawa Kontynentalnego w Paryżu. Specjalizuje się w prawie administracyjnym oraz prawie cywilnym a w szczególności w szeroko pojętym prawie nieruchomości (Wspólnoty Mieszkaniowe, Spółdzielnie, umowy deweloperskie, umowy o roboty budowlane itp.).
Zapytaj prawnika
