Kupno działki bez udziału w drodze i ustanowienie służebności drogi koniecznej

Ustanowienie za wynagrodzeniem służebności drogi koniecznej

W odpowiedzi na Pana pytanie mogę jedynie wstępnie określić Panu kwestie związane z ustawieniem służebności drogi koniecznej. Otóż, zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Ustanowienie drogi koniecznej w orzeczeniu sądu

Jak Pan widzi sąd musi wyważyć tak interesy osoby, która dostępu do drogi nie ma, jak i interesy ewentualnych właścicieli nieruchomości obciążonych, tj. tych, przez które ma przebiegać droga.

W postanowieniu z dnia 21 czerwca 2011 r. wydanym w sprawie I CSK 646/10 Sąd Najwyższy stwierdził, że instytucja ta nie może służyć wygodzie właścicieli działki władnącej, kosztem ograniczenia prawa właściciela działki obciążonej, więc to może Pan ze swojej perspektywy akcentować.

Podobnie wypowiedział się Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 21 marca 1983 r., III CRN 14/83, według którego orzekając o ustanowieniu drogi koniecznej, sądy powinny zwracać uwagę, aby – przy uwzględnieniu potrzeb nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej – droga konieczna była przeprowadzona przez grunt, którego uszczerbek wskutek przeprowadzenia drogi jest najmniejszy. Przeprowadzenie drogi koniecznej w taki sposób, że z góry można przewidywać, iż będzie to stanowiło zarzewie konfliktów sąsiedzkich, z reguły koliduje z interesem społeczno-gospodarczym.

Przeczytaj również: Udział w drodze wewnętrznej cena

Wytyczenie drogi koniecznej w sposób eliminujący przyszłe spory

W sytuacjach konfliktowych należy zatem wytyczyć drogę konieczną w sposób eliminujący przyszłe spory. Z reguły zaś droga konieczna nie powinna być wytyczona przez działkę siedliskową.

Niestety z tego co rozumiem wnioskodawca chciałby ustanowienia drogi koniecznej przebiegającej po działce stanowiącej de facto drogę dojazdową, więc z mojej praktyki tak wynika, że sądy często takie właśnie drogi dojazdowe służące ich właścicielom obciążają służebnościami.

Każdy jednak przypadek jest inny i zawsze każdy należy analizować indywidualnie, wszystko zależy, czy gdzieś indziej jest możliwość ustanowienia drogi koniecznej, jeżeli jest, jaki byłby tego koszt i jaki jej przebieg – to wszystko trzeba sądowi już teraz nakreślić, zanim zaangażuje biegłych w wytyczanie przebiegu drogi oraz liczenie wartości wynagrodzenia za jej ustanowienie.

W najgorszym przypadku walczyć trzeba o jak najwyższe wynagrodzenie za ustanowienie służebności. W każdym razie, jeżeli Pan będzie aktywny są dużo większe szanse obrony swojej własności niż przy bierności.

Zobacz również: Sprzedaż działki bez drogi dojazdowej

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2011 r. wydanym w sprawie I CSK 646/10
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1983 r., III CRN 14/83

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.