• Autor: Tomasz Krupiński
Otrzymałem w darowiźnie mieszkanie w zamian za dożywotnią, nieodpłatną służebność osobistą. W mieszkaniu przebywa macocha, która za nic nie płaci i – co gorsza – nie opiekuje się moim tatą. Dowiedziałem się, że oddała go do domu starców. Czy macocha ma dalej prawo do zajmowania mieszkania? Czy po śmierci taty będę jej musiał zapłacić zachowek?
Z Pana relacji wynika, że otrzymał Pan wraz z żoną darowiznę w postaci mieszkania z ustanowieniem na rzecz darczyńcy dożywotniej i nieodpłatnej służebności osobistą.
Nie dodaje Pani nic odnośnie postanowień służebności osobistej, dlatego przyjmuję, że dotyczy ona dożywotniego bezpłatnego zamieszkania w lokalu.
Nie wiem też, do kogo przedmiotowe mieszkanie należało – czy była to jedynie darowizna od ojca, czy też od ojca i macochy, której również przysługiwała własność (współwłasność mieszkania).
Obecnie stwierdza Pan, że macocha za nic nie płaci i nie opiekuje się Pana ojcem. Dowiedział się Pan również, że oddała ona Pana ojca do domu opieki. Wobec powyższego pyta Pan, czy macocha ma prawo do nieodpłatnego korzystania z mieszkania w tym wypadku i czy ma uprawnienia do zachowku po śmierci Pana ojca.
W sprawie zachodzi wątpliwość czy doszło do zawarcia umowy dożywocia czy też umowy darowizny z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz darczyńcy, bezpłatnej, dożywotniej służebności mieszkania. Skłaniam się bardziej ku tej drugiej opcji.
Zobacz też: Nieodpłatna dożywotnia służebność osobista
Zgodnie z art. 301 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.
§ 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi”.
Jak z powyższego wynika, służebność mieszkania polega na możliwości zapewnienia uprawnionemu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w określonym lokalu mieszkalnym.
Z uwagi na znaczenie tej służebności wyrażające się w jej celu, jakim jest zaspokojenie najpoważniejszej z potrzeb uprawnionego (mieszkaniowych), ustawodawca zdecydował się na uregulowanie szczególne w stosunku do charakteryzującego służebności osobiste w ogólności. Pierwszym takim odmiennym rozwiązaniem jest rozciągnięcie uprawnień wynikających ze służebności mieszkania na inne osoby niż sam uprawniony, które może on przyjąć na mieszkanie. Krąg tych osób jest jednak ściśle przez ustawodawcę określony i zawężony. Obejmuje jedynie małżonka i dzieci nieletnie. Poza tym zalicza się do niego osoby, które znajdują się na utrzymaniu uprawnionego ze służebności, lub takie, które są mu potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci, które zostały przyjęte jako małoletnie, mają prawo pozostawać w mieszkaniu objętym służebnością także po uzyskaniu pełnoletności.
Należy zaznaczyć, że osoby, które zgodnie z art. 301 Kodeksu cywilnego uprawniony przyjął na mieszkanie, mogą korzystać z mieszkania w taki sposób, jak uprawniony. Czyli Pana macocha przyjęta do mieszkania może korzystać z niego w takim zakresie jak Pana ojciec. Rozumiem Pana wątpliwości co do zamieszkiwania Pana macochy w lokalu, w przypadku gdy uprawniony do służebności sam obecnie w tym lokalu nie przebywa.
Przeczytaj też: Dożywotnie prawo do zajmowania mieszkania
Pana macocha wobec przeprowadzki Pana ojca jako uprawnionego do służebności powinna opuścić lokal (jeżeli sama nie jest uprawniona ze służebności). Możliwość taką wskazuje się doktrynie i orzecznictwie, bowiem możliwość zamieszkiwania przez osoby wymienione w art. 301 zależy od tego, czy uprawniony wykonuje przysługującą mu służebność. W razie gdy uprawniony przestaje zamieszkiwać w lokalu objętym służebnością mieszkania, prawo do przebywania w nim tracą również osoby wskazane w art. 301 (por. A. Sylwestrzak, Glosa do wyroku SN z dnia 12 stycznia 2006 r., sygn. akt II CK 341/2005, LexisNexis nr 399980, Gd.St.Praw. – Prz.Orz. 2008, nr 1, s. 4; wyrok SN z 12 stycznia 2006 r., sygn. akt II CK 341/2005, LexisNexis nr 399980, OSNC 2006, nr 10, poz. 169). Osoby, które zostały przyjęte na mieszkanie z tytułu służebności, ze względu na fakt ich utrzymywania przez uprawnionego, albo takie, które są mu potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego, tracą prawo do przebywania w lokalu również w momencie, gdy przestają pozostawać na utrzymaniu uprawnionego albo kiedy nie są mu już potrzebne do prowadzenia gospodarstwa domowego (por. np. S. Rudnicki, Komentarz…, 2006, s. 485).
Drugim wyłomem od zasad charakterystycznych dla służebności osobistych, przede wszystkim wyrażonych w art. 299 i 300, jest możliwość zawarcia umowy, mocą której po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwała jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
Tylko w razie zgody tego ostatniego istnieć będzie możliwość „utrzymania się” służebności po śmierci uprawnionego [zob. np. K.A. Dadańska, w: A. Kidyba (red.), Kodeks cywilny, t. 2, 2009, s. 289; E. Gniewek, w: System P.P., t. 3, 2007, s. 442].
Rozwiązanie takie nie może jednak być rozumiane jako dziedziczenie służebności. Dochodzi tu bowiem do umownego ustalenia służebności pomiędzy zobowiązanym a przyszłymi uprawnionymi.
Mimo że nie jest to tematem niniejszego opracowania, trzeba wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, że „osoby wskazane w art. 301 z mocy prawa mają obowiązek zameldować się w lokalu i nie potrzebują do tego zgody właściciela lokalu” (wyrok NSA z 16 lutego 1994 r., sygn. akt SA/Kr 877/93, LexisNexis nr 299275, ONSA 1995, nr 1, poz. 38).
Co do ponoszenia opłat za zajmowany lokal w przypadku ustanowienia nieodpłatnej służebności mieszkania zdania są podzielone.
Generalnie należy zaznaczyć, że do służebności osobistej stosuje się przepisy dotyczące użytkowania przez osoby fizyczne.
Art. 260 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje, że „użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót”.
Zgodnie z art. 258 „w stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy”.
Mając na względzie powyższe przepisy, można uznać, że jako osoba uprawniona ze służebności powinna płacić za media zużyte przez siebie, a także opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (np. fundusz remontowy).
W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że „do obciążeń użytkownika należy zaliczyć podatki i inne ciężary publiczne, obowiązkowe ubezpieczenia majątkowe. W przypadku prawa użytkowania lokalu mieszkalnego do tej kategorii dołączyć trzeba opłaty eksploatacyjne związane z korzystaniem z lokalu” (tak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 19 lipca 2011 r., sygn. akt III SA/Lu 184/2011).
W przypadku zaległości w opłatach wobec wspólnoty mieszkaniowej (spółdzielni), za ich opłacenie wobec tych podmiotów odpowiada Pan, gdyż swoje roszczenia skierują do właściciela jako osoby, która odpowiada za te opłaty.
W przypadku mediów płaconych bez pośrednictwa wspólnoty mieszkaniowej (np. prąd) dostawcy swoje roszczenia skierują do osoby, która zawarła umowę o dostawę mediów.
Muszę jednak wskazać, że wśród doktryny i w orzecznictwie sądowym można spotkać taką interpretację przepisów, zgodnie z którą nieodpłatność służebności należy traktować w ten sposób, że uprawniony ze służebności nie ponosi żadnych kosztów korzystania z mieszkania.
Jeżeli z umowy nic innego nie wynika, Pana ojciec zastrzegł sobie tylko i wyłącznie dożywotnią służebność mieszkania, a to nie to samo, co dożywocie.
Często mylnie służebność jest pojmowana jako dożywocie, natomiast te dwie instytucje reguluje zupełnie inna instytucja prawa cywilnego.
Poprzez dożywocie (art. 908 Kodeksu cywilnego) w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w przypadku braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.
To, jak do zawarcia jakiego rodzaju umowy doszło, ma również znaczenie w przypadku dochodzenia ewentualnego zachowku.
Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni - dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach - połowa wartości tego udziału (zachowek).
§ 2. Jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia”.
Natomiast stosownie do art. 1000:
„§ 1. Jeżeli uprawniony nie może otrzymać należnego mu zachowku od spadkobiercy lub osoby, na której rzecz został uczyniony zapis windykacyjny, może on żądać od osoby, która otrzymała od spadkodawcy darowiznę doliczoną do spadku, sumy pieniężnej potrzebnej do uzupełnienia zachowku. Jednakże obdarowany jest obowiązany do zapłaty powyższej sumy tylko w granicach wzbogacenia będącego skutkiem darowizny.
§ 2. Jeżeli obdarowany sam jest uprawniony do zachowku, ponosi on odpowiedzialność względem innych uprawnionych do zachowku tylko do wysokości nadwyżki przekraczającej jego własny zachowek.
§ 3. Obdarowany może zwolnić się od obowiązku zapłaty sumy potrzebnej do uzupełnienia zachowku przez wydanie przedmiotu darowizny”.
Tak więc, jeżeli Pana macocha zawarła z Pana ojcem związek małżeński, to w przypadku jego śmierci będzie miała prawo do dziedziczenia po nim. Jeżeli spadek będzie pusty (spadkobierca rozdysponuje całym swoim majątkiem za życia), to uprawniony do zachowku będzie mógł żądać uzupełnienia zachowku od osoby obdarowanej, czyli w tym przypadku od Pana.
Taka sytuacja nie nastąpiłaby, gdyby Pana ojciec, zamiast darowizny, zawarł z Panem umowę dożywocia, gdyż umowa dożywocia jest najlepszym sposobem, żeby uchronić się przez wypłatą ewentualnego zachowku.
Według art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.
Stosownie do art. 908 § 2 K.c. „jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia”.
Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika, że strony umowy dożywocia mogą swobodnie kształtować treść obowiązków nakładanych na nabywcę nieruchomości w związku z umową dożywocia. W takiej umowie strony same określają, co należy rozumieć pod pojęciem dożywotniego utrzymania. Dopiero w braku postanowień umownych ważne są obowiązki określone w art. 908.
Umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przysporzeniem (darowizną) i dlatego, jeżeli zostałaby zawarta, Pana macocha nie miałaby roszczenia o zachowek od wartości nieruchomości zbytej na rzecz Pana tą umową (tak jakby to miało miejsce w przypadku darowizny).
Potwierdził to Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z 19 lipca 2006 r. (sygn. akt VI ACa 99/2006), który stwierdził, że wartości nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, tj. wykonywanie umowy dożywocia, nie dolicza się do substratu zachowku. Dożywocie jest umową wzajemną i odpłatną i również przy liberalnym pojmowaniu darowizny w rozumieniu przepisów o zachowku nie może ona mieć znaczenia z tego punktu widzenia.
Jeżeli jednak w Pana przypadku doszło do umowy darowizny, Pan będzie zobowiązany do zapłaty zachowku na rzecz uprawnionych (w tym żony spadkodawcy).
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Administrator portalu ePorady24, radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
