• Autor: Marcin Górecki
Dostałem od mamy w formie darowizny 15 lat temu dom z ustanowioną służebnością mieszkania dla jej bliskiego krewnego. Własnym nakładem środków i pracy wyremontowałem dom. Krewny ma osobne mieszkanie, ale z braku chęci i zapału do pracy przez te 15 lat nie zrobił własnej łazienki (choć jest osobne pomieszczenie, media doprowadzone). Korzysta z naszej, zawsze pozostawiając po sobie brud (podobnie w innych częściach domu). Nie mogę już tego znieść. Czy moim obowiązkiem jest udostępnianie mu swojej łazienki? Jakie ma on prawa jako służebnik?
Z treści Pana pytania wynika, że na nieruchomości zajmowanej przez Pana ustanowione jest ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności osobistej. Jest to o tyle istotne, o ile bardzo często w praktyce służebność osobista jest mylona z dożywociem uregulowanym w art. 908 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.
Zobacz też: Służebność osobista prawa i obowiązki
Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista), tj. nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
Stosownie do art. 298 „zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych”.
Przeczytaj też: Obowiązki właściciela nieruchomości władnącej
Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania.
Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.
Jak wskazuje się w doktrynie, „zakres i sposób wykonywania służebności osobistej określa przede wszystkim umowa stron, a dopiero w braku postanowień umowy stosuje się kryterium osobistych potrzeb uprawnionego, wynikających z rodzaju służebności, zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych, które w warunkach wiejskich odgrywają dużą rolę, zwłaszcza przy wykonywaniu służebności mieszkania i innych służebności o charakterze przeważnie alimentacyjnym, na rzecz starszych wiekiem rolników. Kryteria te są zmienne i zależne od okoliczności faktycznych występujących w sprawie” (S. Rudnicki Stanisław, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007).
W mojej ocenie nie ma Pan obowiązku wpuszczać krewnego do własnej łazienki, albowiem nie zachodzą okoliczności, które należałoby rozpatrywać w kategoriach zasad współżycia społecznego. Wskazuje Pan bowiem, jakoby użytkownik miał możliwości zrobienie łazienki, a jej brak wynika tylko i wyłącznie z faktu braku chęci, co w żadnym stopniu nie uzasadnia wystąpienia zasad współżycia społecznego. Łazienka nie jest, jak mniemam, pomieszczeniem przeznaczonym do wspólnego użytku mieszkańców, albowiem, jak Pan wskazuje w pytaniu, zajmują Państwo osobne mieszkania.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
