• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Jakie są szanse na otrzymanie odszkodowania za linie wysokiego i średniego napięcia, które przechodzą przez moją działkę? Chodzi o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z mojej działki przez zakład energetyczny. Dwa słupy średniego i jeden słup wysokiego napięcia posadowione są na mojej działce rolnej o powierzchni 4,50 ha. Działkę otrzymałem w darowiźnie od rodziców ok. 15 lat temu. Jeśli odszkodowanie jest realne, jak należy się o nie ubiegać?
Konieczne jest na początku zbadanie, od kiedy istnieje linia energetyczna. I na jakiej podstawie ją wybudowano. Można to zrobić w urzędzie miasta (gminy).
Do 1974 roku przedsiębiorstwo przesyłowe nie musiało legitymować się prawem do dysponowania terenem, żeby uzyskać pozwolenie na budowę, bowiem nie przewidywało tego obowiązujące wówczas Prawo budowlane.
Być może została wydana decyzja, poprzedni właściciele wyrazili zgodę na zajęcie nieruchomości. Te okoliczności mogą mieć wpływ na ewentualny wyrok w sprawie.
Niestety na podstawie ustawy z 1958 roku nieruchomość mogła być wywłaszczona, jednakże jedynie z zachowaniem jej przepisów (art. 1 ustawy o wywłaszczaniu nieruchomości), na rzecz Państwa (art. 2 tej ustawy), przy czym wywłaszczenie było dopuszczalne tylko wówczas, gdy „wywłaszczana nieruchomość jest ubiegającemu się niezbędna na cele użyteczności publicznej, na cele obrony Państwa albo dla wykonania zadań w zatwierdzonych planach gospodarczych” (art. 3 ust. 1 ustawy o wywłaszczaniu nieruchomości).
Konsekwencją określonych w ten sposób bezwzględnych materialno-prawnych przesłanek wywłaszczania nieruchomości było wprowadzenie przez ustawodawcę szczególnych wymagań prawnych dotyczących trybu postępowania w tych sprawach, w tym między innymi w odniesieniu do wniosku ubiegającego się o wywłaszczenie, który powinien wskazywać „cel wywłaszczenia z uzasadnieniem konieczności nabycia nieruchomości na ten cel” (art. 15 ust. 2 pkt 2 ustawy o wywłaszczaniu nieruchomości), a także w odniesieniu do decyzji – orzeczenia wywłaszczeniowego, które powinno zapaść „na podstawie oceny całokształtu okoliczności sprawy, a w szczególności na podstawie ustalenia, czy objęta wnioskiem nieruchomość jest wnioskodawcy rzeczywiście niezbędna na cele, dla których wywłaszczenie jest według ustawy dopuszczalne” (art. 20 ust. 2 in principio ustawy o wywłaszczaniu nieruchomości), w następstwie czego orzeczenie to powinno zawierać również „szczegółowe uzasadnienie faktyczne i prawne” (art. 22 ust. 1 pkt 5 ustawy o wywłaszczaniu nieruchomości). W świetle powyższej regulacji prawnej jest oczywiste, że w każdym wypadku podejmowania rozstrzygnięcia, mającego na celu załatwienie wniosku o wywłaszczenie nieruchomości, organ wywłaszczeniowy był obowiązany, przy uwzględnieniu „całokształtu okoliczności” konkretnej sprawy, dokonać oceny, czy akurat ta, wskazana we wniosku nieruchomość może być uznana jako „rzeczywiście niezbędna” na cele, które co do zasady uzasadniały dopuszczalność wywłaszczenia.
Zgodnie z art. 21. 1. Ww. ustawy: „Po przeprowadzeniu rozprawy naczelnik powiatu wydaje decyzję, w której orzeka wywłaszczenie w zakresie podanym we wniosku lub mniejszym albo oddala wniosek o wywłaszczenie.
2. Decyzja zapada na podstawie oceny całokształtu okoliczności sprawy, a w szczególności na podstawie ustalenia, czy objęta wnioskiem nieruchomość jest wnioskodawcy rzeczywiście niezbędna na cele, dla których wywłaszczenie jest według ustawy dopuszczalne, oraz czy wnioskodawca rozporządza odpowiednimi środkami lub kredytami na zapłacenie odszkodowania.
3. Naczelnik powiatu może przed wydaniem decyzji zarządzić ponowne rozpatrzenie przez właściwe organy celowości i prawidłowości lokalizacji oraz ewentualne przedstawienie przez wnioskodawcę możliwości innej lokalizacji; może również wystąpić do ministra właściwego dla wnioskodawcy o oświadczenie się co do niezbędności objęcia wywłaszczeniem nieruchomości w rozmiarze określonym we wniosku o wywłaszczenie”.
Zobacz też: Linia średniego napięcia na działce
Proszę więc zażądać od przedsiębiorstwa energetycznego wyżej wymienionej decyzji wraz z załącznikami – mapą, wykazem działek oraz właścicieli zawiadomionych o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego.
Ograniczenie własności nieruchomości ustanowione na podstawie art. 35 ust. 1 cytowanej wyżej ustawy (z dnia 12 marca 1958 roku o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (j.t. Dz. U. z 1974 r., Nr 10, poz. 64 ze zm.) to szczególnego rodzaju służebność gruntowa, nazywana służebnością publiczną lub służebnością przesyłową, która po wydaniu takiej decyzji administracyjnej powstawała z mocy prawa. Zaznaczyć należy jednak, że opisane powyżej skutki mogły powstać wyłącznie w sytuacji uzyskania przez decyzję administracyjną cech decyzji ostatecznej. Dopiero bowiem ostateczna decyzja powodowała niemożność ponownego orzekania w tej samej sprawie i tym samym stabilizowała wynikające z niej skutki prawne.
Sytuacja, w której poprzednik prawny wnioskodawcy legitymowałby się ostateczną decyzją administracyjną wydaną w trybie art. 35 ww. ustawy, bądź ważną umową zawartą z właścicielem nieruchomości o ustanowieniu służebności, skutkowałaby koniecznością oddalenia przedmiotowego wniosku o stwierdzenie zasiedzenia służebności. Stwierdzenia nabycia prawa przez zasiedzenie nie można bowiem domagać się na rzecz podmiotu, któremu już dane prawo przysługuje.
Należy sprawdzić, czy była ostateczna decyzja, lub jeśli nie – czy nie minął okres 30 lat – aby przedsiębiorstwo mogło zasiedzieć służebność, bo wówczas nic Pan nie zyska.
Zgodnie z dominującym stanowiskiem własność państwowa do dnia 1 lutego 1989 r. mogła przysługiwać wyłącznie Skarbowi Państwa. Dopiero zmiana Kodeksu cywilnego dokonana ustawą z dnia 31 stycznia 1989 roku (Dz. U. z 1989 r., Nr 3, poz. 11), która zniosła zasadę jednolitej własności państwowej, otworzyła dla państwowych osób prawnych, w tym przedsiębiorstw państwowych, możliwość nabywania dla siebie własności nieruchomości i innych praw rzeczowych. W konsekwencji korzystanie przez przedsiębiorstwo państwowe z nieruchomości w sposób odpowiadający treści służebności gruntowej, prowadzące do zasiedzenia służebności gruntowej przed dniem 1 lutego 1989 r., stanowiło podstawę do nabycia tej służebności przez Skarb Państwa (zob. uchwała SN z dnia 22 października 2009 r. III CZP 70/09, OSNC 2010/5/64).
Choć nie ma tu jednolitej linii – bowiem w orzeczeniach różnych sądów spotykamy się z różnymi podejściami do sprawy. Niektóre sądy respektują brak możliwości zasiedzenia przed 1989 rokiem, inne nie i stwierdzają zasiedzenie służebności na rzecz zakładu.
Jeśli nie ma podstaw do zasiedzenia i nie ma ostatecznej decyzji administracyjnej – warto pokusić się o żądanie odszkodowania za dotychczasowe korzystanie z gruntu oraz wynagrodzenia za ustanowienie służebności.
Przeczytaj też: Odszkodowanie za wycięte drzewa przez zakład energetyczny
Z uwagi na brzmienie art. 3051 Kodeksu cywilny, w którym mowa jest o możliwości obciążenia służebnością przesyłu nieruchomości, pojawiły się opinie, że służebność ta może obciążać jedynie własność nieruchomości.
Warto odwołać się w tym miejscu do orzecznictwa oraz literatury dotyczących służebności gruntowych. Definiujący je przepis art. 285 § 1 K.c. również bowiem głosi, że taką służebnością można obciążyć nieruchomość.
Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu jest ceną za prawo korzystania z nieruchomości obciążonej, a nie odszkodowaniem. Może ono mieć charakter świadczenia pieniężnego lub świadczenia w naturze – w obu przypadkach także okresowego.
W postanowieniach z dnia 17 stycznia 1974 r. (III CRN 316/73) i z 15 października 2008 r. (I CSK 135/2208) Sąd Najwyższy uznał, że dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego. Rozstrzygając w powyższy sposób, sąd zastosował do użytkowania wieczystego w drodze analogii przepisy dotyczące własności, a także uznał, że wyrażone w art. 233 Kodeksu cywilnego uprawnienie do rozporządzania swoim prawem przez użytkownika wieczystego obejmuje także prawo obciążenia przez niego użytkowania wieczystego. Ponieważ na mocy art. 3054 Kodeksu cywilnego, do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, przyjmuje się, że wspomniane orzecznictwo rozstrzygnęło również kwestię możliwości ustanawiania przez użytkownika wieczystego służebności przesyłu. Pamiętać jednak należy, że użytkownik wieczysty ma prawo obciążyć służebnością przesyłu wyłącznie prawo użytkowania wieczystego, którego jest dysponentem, nie zaś nieruchomość (tę może obciążyć właściciel). Kodeks cywilny stanowi, że w przypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wygasają również ustanowione na nim obciążenia (w tym również służebność przesyłu).
Zobacz również: Wzór pozwu o zapłatę odszkodowania za wodociąg w działce
Oblicza się je wg wzoru: W = Cśr x Ui
gdzie: W – wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej
Cśr – średnia rynkowa cena transakcyjna 1 m2 gruntu nieruchomości wyprowadzona ze zbioru reprezentatywnego
Ui – współczynnik odzwierciedlający ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych
Współczynnik korygujący Ui odzwierciedla ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych innych nieruchomości, wymaga uprzedniego ustalenia wartości sumy współczynników korygujących Ud i Ug. Służy temu następujący wzór:
Ud = Cmin/Cśr
Ug = Cmax/Cśr
gdzie: Cmin – cena minimalna 1 m2 gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru
Cmax – cena maksymalna 1 m2 gruntu nieruchomości w transakcjach ze zbioru
Ud – granica dolna sumy współczynników korygujących
Ug – granica górna sumy współczynników korygujących
Uwzględniając uzyskane wartości Ud i Ug wylicza się następnie wartości poszczególnych czynników Ui, tj. U1, U2, U3 i U4. Suma wartości tych czterech współczynników korygujących daje nam współczynnik korygujący Ui używany następnie do wyliczenia wartości rynkowej 1 m2 nieruchomości wycenianej.
W – wartość rynkowa 1 m2 gruntu
SR = PG x WG x RD x WK
SJ = SR x 40 lat
w którym:
SR – wynagrodzenie roczne z tytułu służebności
SJ – wynagrodzenie jednorazowe z tytułu ustanowienia bezterminowej służebności dla istniejącej infrastruktury
PG – powierzchnia gruntu, na której będzie ograniczona możliwość wykonywana prawa własności
WG – wartość jednostkowa m2 gruntu określona w podejściu porównawczym
RD – rynkowa rentowność dzierżawy / najmu dla nieruchomości
WK – przyjmowana dla obiektów infrastruktury proporcja korzystania z gruntu objętego wykonywaniem służebności gruntowej
Jak widać, potrzeba jest znajomości wielu czynników, aby obliczyć służebność.
Owszem – są osoby, które uzyskały odszkodowania za okres ostatnich 10 lat. Oczywiście można żądać odszkodowania za okres dłuższy, ale w przypadku sporu zostanie podniesiony zarzut przedawnienia.
Przepisy art. 224 i n. K.c. mają zastosowanie do stosunków bezumownych – gdy bez porozumienia zainteresowanych dojdzie do tego, że rzecz stanowiąca własność jednej osoby znajdzie się w posiadaniu innej osoby. Jeżeli osoba niebędąca właścicielem korzysta z nieruchomości na podstawie umowy, to wówczas wspomniane przepisy nie mają zastosowania. W takim wypadku o rozliczeniach decyduje treść umowy: bądź wyraźna, bądź dająca się z całokształtu okoliczności towarzyszących zawarciu umowy ustalić w drodze jej wykładni (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 1974 r.; III CRN 287/74; niepublikowany). Należy jednak podkreślić, że i w przypadku braku umowy o korzystanie z nieruchomości nie musi dojść do zastosowania tych przepisów, bowiem strony mogą oczywiście inaczej ukształtować między sobą rozliczenia.
Możliwość dochodzenia roszczeń uzupełniających kształtuje się różnie w zależności od tego, czy posiadacz jest w dobrej, czy też w złej wierze. Ponadto ustawodawca oddzielnie normuje przypadek, w którym posiadacz jest w dobrej wierze, ale dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie nieruchomości.
Wyróżnić więc można trzy sytuacje:
1) samoistny posiadacz, który jest w dobrej wierze:
a) nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości,
b) nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę,
c) nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz przechowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.
Samoistnym posiadaczem jest ten, kto nieruchomością włada jak właściciel (tzn. w zakresie odpowiadającym wykonywaniu prawa własności; przeciwieństwem posiadania samoistnego jest posiadanie zależne – posiadacz zależny włada nieruchomością jak mający inne niż własność prawo do władania rzeczą, np. użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca – zobacz art. 336 K.c.). Istnieje przy tym domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest jej posiadaczem samoistnym – konsekwencją tego jest przeniesienie na drugą stronę ciężaru udowodnienia faktu (art. 339 K.c.).
Samoistnym posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to jego przekonanie uzasadnione jest okolicznościami danego przypadku; dobrą wiarę wyłącza nie tylko pozytywna wiadomość o braku uprawnienia, ale i brak wiadomości spowodowany niedbalstwem (zobacz wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 7 listopada 1996 r.; I ACr 288/96; Monitor Prawniczy – dodatek bezpłatny, 1998 r. Nr 5 str. 1).
Pożytkami naturalnymi nieruchomości są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód rzeczy (np. owoce, drewno uzyskane z drzew wyciętych w ramach planowej przecinki lasu, zobacz art. 53 § 1 K.c.).
Pożytkami cywilnymi nieruchomości są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (np. czynsz najmu nieruchomości – art. 53 § 2 K.c.).
2) samoistny posiadacz, który jest w złej wierze:
a) obowiązany jest do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy,
b) jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdy znajdowała się w posiadaniu uprawnionego,
c) obowiązany jest zwrócić pobrane pożytki lub ich równowartość, a także wartość tych pożytków, których nie uzyskał z powodu złej gospodarki (art. 225 § 1 K.c.).
Właściwym kryterium ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości powinna być kwota, którą posiadacz w normalnych warunkach musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Jeżeli chodzi o korzystanie z cudzej nieruchomości rolnej, to z reguły najbardziej miarodajne są stawki przeciętnego w danej okolicy czynszu dzierżawnego zmniejszonego odpowiednio ze względu na to, że posiadacz w złej wierze w przeciwieństwie do dzierżawcy musi zwrócić właścicielowi wartość pożytków naturalnych, o których mowa w art. 224 § 1 i art. 225 K.c. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 maja 1975 r.; II CR 208/75; niepublikowany).
Przyznane wynagrodzenie jako zobowiązanie pieniężne podlega waloryzacji sędziowskiej, jeżeli po jego powstaniu nastąpiła istotna zmiana siły nabywczej pieniądza (art. 3581 K.c.).
Odszkodowanie za zużycie (pogorszenie) rzeczy obejmuje tylko takie zużycie, które wykracza poza następstwa prawidłowego jej używania. W przeciwnym razie trzeba by było uznać, że na posiadacza w złej wierze został nałożony obowiązek podwojonej zapłaty, czym właściciel rzeczy zostałby bezpodstawnie wzbogacony, trudno zaś przypisać ustawodawcy taką intencję (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 1969 r.; II CR 13/69; Biuletyn Informacyjny Sądu Najwyższego 1969 r. Nr 10 poz. 169).
3) samoistny posiadacz jest w dobrej wierze, ale dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy:
a) jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy;
b) jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie nastąpiła bez jego winy;
c) jest obowiązany od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie nieruchomości, zwrócić pobrane pożytki, których nie zużył, jak również wartość tych, które zużył.
Przepisy art. 224 § 2 i art. 225 K.c. w zakresie wymienionych w nich roszczeń wyłączają inne podstawy odpowiedzialności posiadacza wobec właściciela (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 2000 r.; IV CKN 1159/2000; „Radca Prawny”, 2001 r. Nr 1 s. 114).
Kwota ta zależy od powierzchni zajętej przez przedsiębiorstwo oraz wartości prawa użytkowania wieczystego.
Ustalenie ceny – ze względu na zasadę swobody umów – generalnie powinno być sprawą stron umowy i następować za ich zgodą. Istnieją jednak od tej zasady wyjątki. Przykładowo można wskazać na przypadek ustalenia ceny mającej na celu obejście prawa (art. 58 § 1 K.c.), wyzysku ( art. 388 K.c.) lub ukrycia innej czynności prawnej ( art. 83 § 1 K.c.).
Jeśli zaś chodzi o bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie 10 lat – ceny rynkowe najmu (dzierżawy) gruntu o takiej powierzchni jak zajęta przez przedsiębiorstwo przesyłowe.
Dla linii 110 KV. Powierzchnię gruntu zajętego przez urządzenia, budynek – linię nad ziemią, pod ziemią, ewentualny słup, – z uwagi na brak możliwości wykonania inwestycji w promieniu 14 m. Do tego szerokość drogi dojazdowej od drogi publicznej do urządzenia zawsze wynosi 2,5 m.
Oczywiście, możemy pomóc w przygotowaniu pism. Jeśli zakład energetyczny się nie zgodzi z żądaniem, konieczna będzie droga sądowa.
Dokładne wyliczenie można zlecić biegłemu – i jest to najlepsze wyjście z sytuacji, oczywiście szacunkowo przed złożeniem pozwu możemy je wyliczyć. Ale i tak będzie potrzebna opinia biegłego – w razie sporu sądowego.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
