Operator korzysta z prywatnych słupów na nieruchomości

Prawne określenie nieruchomości

Byłoby pięknie, gdyby dało się udzielić jednoznacznej odpowiedzi na Pani pytanie. Niestety, przepisy prawne z zakresu nieruchomości (w tym dostępu do drogi publicznej oraz przeprowadzania instalacji) są tak niskiej jakości, że da się bronić różnych rozbieżnych, a nawet przeciwstawnych, stanowisk; sytuacja taka jest bardzo wygodna (zwłaszcza dla prawników, otrzymujących wynagrodzenie za każde „przyjście na rozprawę”) – zaś bardzo wielu ludzi pozostaje w stanie dużej niepewności (z czym mogą wiązać się problemy lub straty). Stan przepisów jest tak zły, że nawet nie sposób wskazać jednoznacznie prawnego określenia nieruchomości; wprawdzie stale obowiązuje art. 46 Kodeksu cywilnego (K.c.) z określeniem nieruchomości (zwłaszcza gruntowej), ale w orzecznictwie sądowym znajdujemy wskazówkę, by jako jedną nieruchomość traktować ogół działek ewidencyjnych, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta – zdarza się kilkadziesiąt działek ewidencyjnych (nawet daleko od siebie położonych) „w jednej księdze wieczystej”.

Gdyby na opisaną sytuację spojrzeć w coraz częściej się zdarzający sposób restrykcyjnego podejścia organów administracji publicznej (w tym administracji budowlanej) do zagadnienia współwłasności (art. 195 i następne K.c.), to można by postawić pytanie, czy Pani swe własne słupy na wspólnej (należącej także do innych osób) nieruchomości (używanej głównie jako droga wewnętrzna) umieściła zgodnie z prawem. Zdaję sobie sprawę z kontrowersyjności takiego postawienia sprawy. Ukazuję takie podejście nie tylko dlatego, że ono ma miejsce (np. w przypadku starań o akceptację urzędową dla dążeń o przeprowadzenie przyłącza do działki budowlanej przez drogę wewnętrzną zlokalizowaną na nieruchomości, której taki inwestor jest współwłaścicielem), ale również z uwagi na to, iż takie „stawianie sprawy” przez organ administracji budowlanej na „Pani terenie” mogłoby doprowadzić nawet do „zniknięcia przewodu”. Zwłaszcza w przypadku oficjalnego zakwalifikowania rzeczonych słupów jako przejawów samowoli budowlanej. Takie podejście urzędników mogłoby nie tylko poważnie ograniczyć szansę na uzyskanie wynagrodzenia, ale także pogorszyć relacje sąsiedzkie, gdyby przewód „został zwinięty”. Część organów administracji budowlanej oczekuje (a niekiedy żąda), by wszyscy współwłaściciele nieruchomości z drogą wewnętrzną zgodzili się pisemnie na przeprowadzenie przez takową nieruchomość jakiegoś urządzenia (np. przyłącza wodociągowego lub telekomunikacyjnego).

Zobacz też: Zgoda na podwieszenie światłowodu

Określenie wysokości należnego wynagrodzenia

Aspekt własnościowy także jest w odnośnej sytuacji złożony. Nieruchomość gruntowa (z drogą wewnętrzną) ma określoną liczbę współwłaścicieli – jest nią Pani oraz inne osoby. Sama własność „urządzeń telekomunikacyjnych” również jest daleka od prostoty. Słupy telekomunikacyjne należą do Pani, zaś reszta instalacji telekomunikacyjnej zapewne do przedsiębiorstwa (w przypadku łącza głównego) albo do odbiorców (w przypadku przyłącza). Każdy z właścicieli – w tym przedsiębiorstwo (z uwagi na art. 49 K.c., co do jego urządzeń) – jest uprawniony do pobierania pożytków; chodzi o jedno z uprawnień właściciela (art. 140 K.c.). Nawet rzeczoznawca majątkowy mógłby mieć problem w określeniu wysokości potencjalnie należnego wynagrodzenia. Dość często, zwłaszcza w przypadku służebności, wynagrodzenie za korzystanie z gruntu określa się proporcjonalnie do wartości gruntu – zwłaszcza tej jego części, która jest używana przez inną osobę (w rozumieniu art. 140 K.c.); podobnie mogłoby być z wynagrodzeniem za korzystanie z Pani słupów. Pozostali współwłaściciele nieruchomości, na której posadowiono te słupy, mogliby zażądać od Pani wynagrodzenia za umiejscowienie Pani słupów na nieruchomości, która także do nich należy. Także im przysługuje możność pozyskiwania pożytków (art. 207 K.c. w związku z art. 140 K.c.). Jednak również oni korzystają z tak świadczonych usług przez operatora.

Operator, korzystając nieodpłatnie z cudzych: nieruchomości oraz słupów, uzyskuje przychód. Być może Krajowa Administracja Skarbowa taką okoliczność potraktowałaby jako uzyskiwanie dochodu (do opodatkowania) – gdyby ktoś ją poinformował o odnośnej sytuacji.

Przeczytaj też: Sąsiad nie zgadza się na światłowód

Kryteria ograniczające wykonywanie własności

W ewentualnym postępowaniu sądowym sąd mógłby stanąć przed poważnymi dylematami. Część z nich wiązałaby się z kryteriami ograniczającymi wykonywanie własności, w tym z: zasadami współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Operator jest uprawniony zarabiać na należącym do niego mieniu. Do pobierania pożytków jest uprawniona Pani (odnośnie do słupów) oraz wszyscy współwłaściciele nieruchomości gruntowej (z rzeczoną drogą wewnętrzną). Zdarza się oczekiwanie wynagrodzenia od dostawców za to, że instalacja (słupy) znajduje się na gruncie odbiorców (zwłaszcza w przypadku dostaw energii elektrycznej) – i to w sytuacji gdy dana instalacja służy wyłącznie dostawom, których odbiorcami są wyłącznie właściciele takowej nieruchomości (np. ze słupami energetycznymi). Jeden przedstawiciel przedsiębiorstwa może zdecydować się w takiej sytuacji na argumentowanie przy pomocy zasad współżycia społecznego lub społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa – czy to jako kryteriów ograniczających wykonywanie własności (art. 140 K.c.), czy to jako sposobów obrony przed nadużyciem prawa podmiotowego (art. 5 K.c.). Inny dostawca może zdecydować się na likwidację linii; w przypadku przymocowania kabla światłowodu zdjęcie instalacji może okazać się szczególnie proste – w przypadku instalacji telekomunikacyjnej dodatkowo łatwiejsze z uwagi na to, że dostawca i sprzedawca to ten sam podmiot.

Zgoda na korzystanie z cudzej własności

Skoro zgodziła się Pani, by operator zainstalował swe okablowanie na należących do Pani słupach, to był on uprawniony zmienić należące prawdopodobnie do niego instalacje (art. 49 K.c.). Pani zgoda na korzystanie z cudzej własności (w tym na zmianę rodzaju kabla) była zbędna – zapewne nawet nie było odmiennych postanowień w umowie (dotyczącej korzystania z należących do Pani słupów) lub w Pani oświadczeniu (z wyrażeniem zgody na korzystanie z tychże słupów). Proszę sprawdzić lub przypomnieć sobie treść wcześniej podpisanego dokumentu (dotyczącego korzystania z należących do Pani słupów) także odnośnie do wynagrodzenia. Rozszerzenie grona odbiorców (i zapewne dochodów operatora) może stanowić argument na rzecz żądania wynagrodzenia (za korzystanie z Pani słupów) – jednakże pozostali współwłaściciele owego gruntu również mogliby zażądać wynagrodzenia (szczególnie w przypadku zażądania wynagrodzenia tylko na Pani rzecz).

Rozpatrzenie sprawy przez sąd

Najprawdopodobniej sprawa w sądzie miałaby charakter precedensowy – zwłaszcza z uwagi na jej złożoność. W sądzie rejonowym (bo zapewne wartość żądanych kwot wskazywałaby na właściwość sądu rejonowego) mogłaby zaistnieć potrzeba wyznaczenia składu trzyosobowego do rozpoznania sprawy – to mogłoby stanowić wyzwanie dla sądu i sędziów (z uwagi na niezręczność wprowadzania „ręcznych” odstępstw od wyników komputerowego przydzielania spraw poszczególnym sędziom”). Co więcej, nie można wykluczyć przejęcia sprawy do rozpoznania (w pierwszej instancji) przez sąd okręgowy – także taki wariant byłby dopuszczalny „na gruncie” Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). W sprawach, w których faktycznie swoboda decyzyjna jest spora, można spodziewać się zaskarżania orzeczeń. Wniesienie apelacji mogłoby spowodować, że sąd drugiej instancji skierowałby do Sądu Najwyższego pytanie prawne (z zakresu wykładni prawa). Sądy (w tym sąd pierwszej instancji) byłyby uprawnione kierować do Trybunału Konstytucyjnego pytania prawne (z zakresu zgodności z Konstytucją przepisów prawnych). Spór cywilny mógłby trwać długo i wiązać się ze znacznymi nakładami – nie tylko finansowymi (np. czas należy do zasobów).

W grę mogłyby wchodzić także specyficzne przepisy Prawa telekomunikacyjnego oraz z zakresu wspierania rozwoju infrastruktury telekomunikacyjnej – gdyby operator dążył do zachowania odnośnej linii w jej dotychczasowym wariancie. Być może skarga na operatora do Prezesa Urzędu Komunikacji Elektronicznej skutkowałaby postępowaniem kontrolnym.

Zarówno w przypadku „środków cywilistycznych”, jak i w postępowaniu administracyjnym (np. w „nadzorze budowlanym” lub prowadzonym przez Prezesa Urzędu Komunikacji Elektronicznej) mogłoby dojść do zawarcia ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.). Prezes UKE wyznacza mediatora (opłacanego przez strony). Pani może rozważyć zawezwanie do próby ugodowej (od art. 184 do art. 186 K.p.c.) przed sądem rejonowym – skierowane do operatora (jako podmiotu wzywanego) albo do wszystkich zainteresowanych (korzystających z danej instalacji odbiorców oraz współwłaścicieli nieruchomości z drogą wewnętrzną). W takim wezwaniu należałoby wskazać propozycję ugodową.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.