• Data: 2024-04-03 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
W niniejszym artykule omówimy kwestie prawne dotyczące podziału działki. Przeanalizujemy przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyjaśnimy również, czy można dokonać podziału działki bez dostępu do drogi publicznej. Jako przykład posłuży nam sprawa pana Huberta.
Pan Hubert był właścicielem 1,5-hektarowej działki, która z jednej strony przylegała do drogi publicznej (powiatowej), a z drugiej była ograniczona drogą polną (własność Skarbu Państwa). Przed kilku laty dokonał podziału tej nieruchomości na cztery działki. Trzy z nich (o powierzchni 12, 20 i 20 arów) zostały sprzedane. Sprzedane działki na całej szerokości graniczą z drogą publiczną. Niestety, dokonując ich sprzedaży, pan Hubert nie zapewnił dostępu do drogi publicznej działce, która „pozostała z tyłu”. Aktualnie właściciel tej 12-arowej działki chciałby dokupić 10 arów, aby zrównać na długość swoją działkę z sąsiednimi. Wójt jednak odmówił wydania decyzji o podziale działki 1-hektarowej, gdyż nie ma ona dostępu do drogi. Wydając pierwotnie decyzję o podziale pierwszych trzech działek, uniemożliwił panu Hubertowi prawne dysponowanie pozostałą działką ze względu na brak dojazdu. Pan Hubert poinformował nas, że gdyby wtedy o tym wiedział, przy podziale wydzieliłby drogę dojazdową od drogi powiatowej. Panu Hubertowi zasugerowano uzyskanie służebności dojazdu przez jedną z trzech sprzedanych działek. W związku z tym zadał nam dwa pytania: „Czy to jedyny sposób? Może jest jakaś inna droga, abym mógł sprzedać te 10 arów z działki 1-hektarowej w celu przyłączenia do działki 12-arowej?”.
Aby część nieruchomości mogła stanowić przedmiot sprzedaży, należałoby dokonać ewidencyjnego podziału tej nieruchomości. W niniejszej sprawie organ odmówił jednak wydania decyzji o podziale nieruchomości, wskazując w uzasadnieniu, że działka, którą pan Hubert zamierzał podzielić, nie ma zapewnionego dostępu do drogi publicznej. W związku z tym, czy można wydzielić działkę bez dojazdu?
* Udzielając odpowiedzi, założyłam, że nieruchomość, która ma zostać podzielona, nie jest położona na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego, że nie jest wykorzystywana na powyższe cele.
Zasady dokonywania ewidencyjnego podziału nieruchomości określa ustawa o gospodarce nieruchomościam.
Zobacz też: Dojazd do działki rolnej przepisy
Warunki dopuszczalności podziału nieruchomości różnią się w zależności od tego, czy dla nieruchomości, która ma zostać podzielona, obowiązuje czy też nie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
I. Podział nieruchomości, dla której obowiązuje MPZP
Pierwszym warunkiem umożliwiającym dokonanie podziału nieruchomości jest zgodność z ustaleniami MPZP. Zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.
Kolejnym warunkiem umożliwiającym podział ewidencyjny nieruchomości jest dostęp do drogi publicznej. Ustawodawca zakłada niedopuszczalność podziału na działki, które byłyby pozbawione dostępu do drogi publicznej. Zgodnie z art. 93 ust. 3 u.g.n. – „podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się jedynie w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6” (tj. nieruchomości stanowiących własność publiczną, które mają być zbyte na poprawę zagospodarowania nieruchomości przyległej).
Przeczytaj też: Dostęp do drogi publicznej
Podział działki a droga dojazdowa. Powiązanie możliwości podziału nieruchomości z dostępem do drogi publicznej wynika m.in. z tego, że dostęp taki jest warunkiem dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego oraz warunkiem dopuszczalności inwestycji budowlanych. Tak więc bez dostępu do drogi publicznej samodzielne zagospodarowanie działek, które po podziale zmieniły właściciela, nie byłoby możliwe, nawet gdyby działki te spełniały inne wymogi określone w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Zapewnienie dostępu do drogi publicznej polega przede wszystkim na tym, że działka przylega do pasa drogowego drogi publicznej i istnieje możliwość urządzenia zjazdu z tej działki na tę drogę. Ewentualnie można również zapewnić pośredni dostęp działki do drogi publicznej w ten sposób, że w ramach podziału nieruchomości zostanie wydzielona także działka gruntu pod drogę wewnętrzną, która ma połączenie z drogą publiczną. Do tej drogi wewnętrznej powinny przylegać pozostałe działki wydzielone w wyniku podziału nieruchomości, a ich dostęp do drogi publicznej zapewniony będzie przez ustanowienie służebności drogi koniecznej na drodze wewnętrznej dla każdej z wydzielonych działek albo przez zbycie udziałów we własności lub w prawie użytkowania wieczystego działki drogi wewnętrznej osobom, którym zbywa się działki gruntu przylegające do drogi wewnętrznej. Pośredni dostęp do drogi publicznej może też polegać na tym, że zamiast wydzielać działkę pod drogę wewnętrzną, ustanawia się służebność dla działek gruntu nieprzylegających do drogi publicznej na działkach, które do drogi publicznej przylegają.
Zobacz również: Sprzedaż nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej
Pośredni sposób zapewnienia dostępu do drogi publicznej związany jest ze zbyciem wydzielonej działki gruntu na rzecz innej osoby, więc zapewnienie takiego dostępu następuje dopiero przy zbywaniu wydzielonych działek gruntu (w wyniku którego stają się one odrębnymi nieruchomościami). Nie można bowiem ustanowić służebności drogi koniecznej, dopóki właścicielem lub użytkownikiem wydzielonych działek gruntu pozostaje ta sama osoba, która ma dostęp do drogi publicznej. Na etapie postępowania w sprawie ewidencyjnego podziału nieruchomości określa się w związku z tym jedynie faktyczną możliwość zapewnienia dostępu do drogi publicznej przez wydzielenie drogi wewnętrznej z umieszczeniem w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości zastrzeżenia, że w razie zbycia działki (działek) powstałych w wyniku podziału nastąpi ustanowienie służebności drogowej albo zbycie udziału w prawie do działki drogi wewnętrznej, albo też nastąpi ustanowienie służebności drogi koniecznej na innych działkach gruntu (jeżeli nie wydzielono drogi wewnętrznej). Zastrzeżenia takie dokonywane są zgodnie z art. 99 u.g.n. i z § 13 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663; dalej „r.s.d.p.n.”), a więc pośredni dostęp do drogi publicznej nie musi istnieć w chwili dokonywania podziału ewidencyjnego, ale dopiero w chwili dokonywania podziału prawnego nieruchomości (np. zbycia wydzielonych działek w drodze umowy sprzedaży).
Przeczytaj również: Służebność drogi a podział działki
Gdy projektowane są do wydzielenia działki gruntu niemające dostępu do drogi publicznej, to we wstępnym projekcie podziału przedkładanym do wniosku o podział nieruchomości należy podać w formie graficznej, w kolorze czerwonym, lub w formie opisowej propozycję sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej projektowanych do wydzielenia działek gruntu, tak by organ orzekający mógł, opiniując ten projekt, dokonać oceny spełnienia ustawowego wymogu istnienia faktycznych możliwości zapewnienia dostępu do drogi publicznej wszystkim działkom gruntu, które nie będą przylegały do drogi publicznej (§ 3 ust. 2 pkt 6 r.s.d.p.n.).
Zgodnie z wyrokiem WSA w Warszawie z 22.11.2005 r., sygn. I SA/Wa 143/05, LEX nr 198981, zamieszczone w ustawie zastrzeżenie zapewnienia dostępu do drogi publicznej wydzielanym działkom gruntu należy zatem odnosić do chwili, kiedy działki te będą zbywane. W chwili zatwierdzania podziału faktyczny dostęp działek wydzielanych do drogi publicznej nie musi być zapewniony, ale ich zbycie innej osobie możliwe będzie tylko przy jednoczesnym zapewnieniu ich faktycznego dostępu do drogi publicznej (bezpośredniego lub pośredniego). Zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości dokonuje się z równoczesnym zobowiązaniem właściciela lub użytkownika wieczystego do ustanowienia służebności drogi koniecznej w razie zbycia działek niemających bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.
Przepis art. 93 ust. 3 skorelowany jest z art. 99 u.g.n., zgodnie z którym „gdy zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, to decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości wydawana jest pod warunkiem, że przy zbywaniu wydzielonych działek służebności zostaną ustanowione”.
II. Podział nieruchomości, dla której nie obowiązuje MPZP
Dokonywanie podziału nieruchomości na obszarach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego odbywa się zgodnie z warunkami określonymi w art. 94 u.g.n. Zgodnie z art. 94 ust. 1 u.g.n. „w przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:
1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”.
Powołany przepis stosuje się tylko do nieruchomości, które nie są nieruchomościami rolnymi ani leśnymi. Dokonując podziału nieruchomości na obszarze nieobjętym planem miejscowym, należy najpierw ustalić, czy nieruchomość, która ma zostać ewidencyjnie podzielona, objęta jest decyzją o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu bądź decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jeśli brak takich decyzji, to administracyjnoprawną procedurę podziału przewidzianą w u.g.n. stosuje się tylko wtedy, gdy nieruchomość stanowi inny użytek gruntowy niż użytek rolny lub leśny albo zakrzewiony lub zadrzewiony bądź też stanowi użytek kopalny lub drogowy albo nieużytek wchodzący w skład nieruchomości rolnej.
Wymóg zapewnienia wydzielanym działkom dostępu do drogi publicznej obowiązuje zarówno w przypadku dokonywania podziału nieruchomości zgodnie z planem miejscowym, jak i w przypadku dokonywania podziału w warunkach braku planu miejscowego (zgodnie z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub w decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego) albo też w sposób niesprzeczny z przepisami odrębnymi (o czym mowa w art. 94 u.g.n.).
W niniejszej sprawie należałoby w pierwszej kolejności ustalić, z jakiego powodu działka, którą pan Hubert zamierza obecnie podzielić, została pozbawiona dostępu do drogi publicznej. W tym celu należałoby zweryfikować decyzję podziałową z 2007 r. (w szczególności sprawdzić, czy w decyzji tej zawarty był warunek, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną ustanowione odpowiednie służebności drogowe). Następnie, w przypadku istnienia takiego zapisu należałoby stwierdzić, dlaczego służebność ta nie została ustanowiona w momencie dokonywania sprzedaży działek. W mojej ocenie obecny problem związany z podziałem działki graniczącej z drogą polną można by rozwiązać poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej na sprzedanych wcześniej działkach. Obecnie pan Hubert mógłby sprzedać jedynie udział w działce (doszłoby do powstania współwłasności) i dokonać tzw. podziału działki quod usum (do korzystania). Z praktyki wiem jednak, że takie rozwiązanie może w przyszłości rodzić konflikty.
Przykład 1
Pan Janusz posiadał duży teren budowlany, który chciał podzielić na mniejsze działki, aby sprzedać je pod budowę domów jednorodzinnych. Okazało się jednak, że jedna z projektowanych działek nie miała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Aby sprostać wymogom prawnym i uzyskać pozytywną decyzję o podziale, pan Janusz musiał wydzielić część swojego terenu pod drogę wewnętrzną i ustanowić na niej służebność drogową na rzecz przyszłych właścicieli działek.
Przykład 2
Pani Katarzyna chciała podzielić swoją nieruchomość rolną na dwie części: jedną przeznaczoną na sprzedaż, a drugą na własne potrzeby. Problem pojawił się, gdy okazało się, że planowany podział uniemożliwiłby nowym właścicielom dojazd do drogi publicznej bez przechodzenia przez jej pozostałą część. Rozwiązaniem okazało się ustanowienie służebności przechodu przez działkę sąsiada, co umożliwiło realizację podziału zgodnie z prawem.
Przykład 3
Inwestor, spółka deweloperska, zakupiła obszerny teren pod nowe osiedle mieszkaniowe. Podczas planowania podziału na działki pod zabudowę wielorodzinną natrafiono na problem – działka, która znajdowałaby się pośrodku terenu, nie miałaby dostępu do drogi publicznej. Dlatego deweloper zdecydował się na przeprojektowanie osiedla. Wprowadził drogi wewnętrzne, które zapewniły wszystkim działkom niezbędny dostęp do drogi publicznej. Dzięki temu mógł uzyskać zgodę na podział.
Podsumowując, zapewnienie dostępu do drogi publicznej jest kluczowym warunkiem umożliwiającym podział nieruchomości na mniejsze działki. Przedstawione przykłady pokazują, jak różnorodne są sytuacje związane z tą kwestią. Zrozumienie obowiązujących przepisów może ułatwić zarządzanie nieruchomościami i realizację planów inwestycyjnych.
Potrzebujesz pomocy w sprawie podziału nieruchomości? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online i profesjonalnego sporządzania pism. Nasi eksperci są do Twojej dyspozycji. Już dziś skontaktuj się z nami za pomocą formularza umieszczonego pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 listopada 2005 r., sygn. I SA/Wa 143/05
3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości - Dz.U. 2004 nr 268 poz. 2663
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
