• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Żona dostała w darowiźnie działkę z domem, w którym mieszkamy, my na piętrze, natomiast teściowie na parterze. Teściowie wpisali sobie w akcie notarialnym nieodpłatną służebność osobistą do korzystania z parteru. Niedawno poróżniliśmy się o dysponowanie pomieszczeniem gospodarczym na parterze, do którego teściowie roszczą sobie wyłączną własność i zabraniają nam korzystania z niego. Czy służebność oznacza wyłączną własność tych pomieszczeń dla teściów?
Służebność mieszkania jest zaliczana do ograniczonych praw osobistych. Definicję ograniczonego prawa osobistego określa ustawa Kodeks cywilny, a dokładniej jej art. 296, który stanowi, że „nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista)”.
Oznacza to, że dom można obciążyć na rzecz innej osoby fizycznej prawem polegającym na tym, że osoba ta może z danej nieruchomości korzystać w ramach zaspokojenia swoich potrzeb.
Zobacz też: Nieodpłatna służebność osobista
Służebność mieszkania jest prawem skutecznym względem wszystkich, tzn. wszyscy (w tym właściciel nieruchomości) mają obowiązek nieprzeszkadzania w wykonywaniu tego prawa. Natomiast osoba, na rzecz której ustanowiono służebność, powinna korzystać ze służebności w taki sposób, aby jak najmniej utrudniało to korzystanie z nieruchomości obciążonej przez właściciela, względnie innym osobom uprawnionym do korzystania (art. 288 w związku z art. 297 Kodeksu cywilnego).
Reasumując – skoro ustanowiono na rzecz rodziców służebność polegającą na korzystaniu z 2 pokoi i kuchni oraz części wspólnych, to mają oni prawo do wyłącznego korzystania z tych pomieszczeń i współkorzystania z pomieszczeń wspólnych.
Przeczytaj też: Co oznacza służebność w akcie notarialnym
Żądanie dopuszczenia Państwa do użytkowania pomieszczeń obciążonych służebnością może stanowić zakłócenie korzystania ze służebności. Rodzice mogą, ale nie muszą Państwa dopuścić do tych pomieszczeń. Mają prawo dożywotnio ich używać na zasadzie wyłączności lub w każdy inny sposób, który wypełnia przeznaczenie tej służebności.
Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Chodzi więc o odpowiednie stosowanie tych przepisów o ochronie własności, które dają się pogodzić z naturą ograniczonych praw rzeczowych [tak: J. Szachułowicz (w:) K. Pietrzykowski (red.), Komentarz, t. I, 2008, s. 785]. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 czerwca 1976 r., sygn. akt III CRN 89/76, orzekł, że „służebność mieszkania stanowi ograniczone prawo rzeczowe (art. 244 § 1 k.c.), do ochrony którego stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 251). Klauzula odpowiedniego stosowania nakazuje uwzględnić swoistą naturę ograniczonego prawa rzeczowego i wynikające z niej konkretne potrzeby. Zakres przyznanej ochrony nie podlega żadnym ograniczeniom od strony podmiotowej i – jak przyjmuje się w orzecznictwie – ochrona ta jest skuteczna także przeciwko właścicielowi, przy czym należy uwzględnić zakres uprawnień osoby, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe”.
Sąd Najwyższy we wskazanym orzeczeniu stwierdził ponadto, że „służebność mieszkania wiąże się niewątpliwie z uprawnieniem do władania rzeczą. Uprawniony może zostać tego władztwa pozbawiony, jego prawo może być też w inny sposób naruszone. Odpowiednie stosowanie przepisów o ochronie własności umożliwia w takim przypadku skorzystanie z ochrony, jaką daje roszczenie windykacyjne lub negatoryjne (art. 222 w zw. z art. 251 k.c.)”. Również w wyroku z dnia 11 grudnia 2007 r. (sygn. akt II CSK 330/07) Sąd Najwyższy opowiedział się za tym, że „uprawnionemu ze służebności mieszkania przysługuje ochrona windykacyjna i negatoryjna. Treścią roszczenia negatoryjnego jest żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń (art. 222 § 2 k.c.)”.
Rodzice nie mają prawa własności tych pomieszczeń, ale prawo korzystania z nich na zasadzie wyłączności. Jeśli jednak chodzi o pomieszczenie dodatkowe, niewskazane w akcie notarialnym, czyli pomieszczenie gospodarcze, powinno być do wspólnego użytku – jako część wspólna domu.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
