Działkę zakupiłam w 1995 roku z prawem dojazdu. Właściciel sprzedał następną działkę w 1997 roku łącznie z moją drogą dojazdową. Nowi właściciele udostępniali mi dojazd. Teraz chcą sprzedać swoją działkę, ale bez gwarancji dla mnie a, nie mam dojazdu. Moje prawo dojazdu jest wpisane w akcie notarialnym z zakupu, jest w moich księgach wieczystych, nie mają tego moi sąsiedzi. Czy mam dokonać aktualizacji dokumentów, gdzie to zrobić, żeby nie przepadło to, co miałam wcześniej?
Służebność gruntowa nieujawniona w księdze wieczystej
W pierwszej kolejności należałoby ustalić, jakiej treści służebność gruntowa (mniemam, że takie prawo jest na Pana rzecz ustanowione) jest ustalona, a nadto – czy w Pani akcie notarialnym wskazano, iż domaga się wpisania ww. prawa jedynie w Pani księdze wieczystej. Nie można bowiem wykluczyć, że doszło do omyłki, tj. braku wpisania Pani uprawnienia w księdze wieczystej prowadzonej dla drugiej nieruchomości. Dla potrzeb niniejszej opinii przyjmuję bowiem, że na rzecz Pani ustanowiono służebność gruntową, która obciąża nieruchomość, a nie właściciela tej nieruchomości, co powoduje, że istnieje ona bez względu na to kto jest właścicielem nieruchomości.
Zobacz też: Cena drogi dojazdowej do działki
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Wystąpienie do sądu z żądaniem wpisu służebności gruntowej do ksiąg wieczystych
Powyższe wynika z art. 285 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
Wobec braku wpisania w KW nieruchomości obciążonej zasadne byłoby wystąpienie do sądu z żądaniem jej wpisu na drugi KW–WPIS, opłata sądowa 200 zł. Do wniosku należałoby dołączyć wypis aktu notarialnego (nie kopię), a zatem innymi słowy – oryginał.
Przeczytaj też: Sprzedaż działki bez dostępu do drogi publicznej
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Przykłady
Nieoczekiwane problemy po sprzedaży sąsiedniej działki
Pan Marek kupił działkę budowlaną w 2000 roku, mając zapewniony dostęp do drogi poprzez działkę sąsiada, co zostało zapisane w jego akcie notarialnym. Przez lata korzystał z tej drogi bez przeszkód. W 2023 roku sąsiad sprzedał swoją działkę, a nowy właściciel uznał, że nie chce udostępniać przejazdu. Pan Marek dowiedział się, że jego prawo dojazdu nie zostało wpisane do księgi wieczystej działki sąsiada i musiał dochodzić swoich praw w sądzie.
Nieujawniona służebność utrudnia sprzedaż działki
Pani Anna zamierzała sprzedać swoją działkę rekreacyjną, jednak potencjalni kupcy obawiali się braku formalnie zagwarantowanego dojazdu. Okazało się, że choć miała prawo przejazdu zapisane w swoim akcie notarialnym, nie było ono uwzględnione w księdze wieczystej drogi. Musiała złożyć wniosek do sądu o wpisanie służebności, co opóźniło sprzedaż o kilka miesięcy.
Sprzedaż działki bez dojazdu – kosztowna pomyłka
Pan Tomasz kupił działkę rolną, nie sprawdzając dokładnie wpisów w księdze wieczystej. Poprzedni właściciel zapewniał, że dojazd prowadzi przez sąsiednią działkę i „zawsze tak było”. Po zakupie okazało się, że nie ma formalnej służebności przejazdu, a nowy właściciel sąsiedniej działki odmówił udostępnienia drogi. Pan Tomasz musiał negocjować kosztowny wykup fragmentu sąsiedniej nieruchomości lub składać wniosek o ustanowienie służebności drogą sądową.
Podsumowanie
Brak formalnego wpisu służebności drogi dojazdowej w księdze wieczystej może prowadzić do poważnych problemów prawnych i finansowych. Nawet jeśli prawo do przejazdu było ustalone w akcie notarialnym, jego nieujawnienie w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej może skutkować utratą dostępu do działki, szczególnie przy zmianie właściciela. Aby uniknąć kłopotów, warto sprawdzić i ewentualnie zaktualizować wpisy w dokumentach. W przypadku braku wpisu konieczne może być wystąpienie do sądu, co wymaga czasu i dodatkowych kosztów. Dlatego przed zakupem nieruchomości lub sprzedażą warto dokładnie przeanalizować stan prawny dostępu do drogi.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz problem z dostępem do swojej działki lub chcesz upewnić się, że Twoje prawo dojazdu jest odpowiednio zabezpieczone, skorzystaj z profesjonalnej porady prawnej online. Pomożemy Ci sprawdzić wpisy w księdze wieczystej, doradzimy, jakie kroki podjąć w przypadku braku służebności, oraz przygotujemy niezbędne dokumenty. Nasze konsultacje są szybkie, wygodne i dostępne bez wychodzenia z domu. Skontaktuj się z nami, aby uniknąć kosztownych błędów i zabezpieczyć swoje prawa.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
