Ustanowienie służebności przejazdu i przesyłu dla sprzedawanych działek

Zabezpieczenie działek przed ich sprzedażą

Na wstępie akcentuję to, że należy docenić Pani dążenie do tego, by przyszli właściciele nieruchomości mieli w przyszłości możliwie mało problemów  przyznaję, że rzadko spotykam się z takim perspektywicznym i jednocześnie życzliwym wobec ludzi podejściem. Niestety, sporo zbywców nieruchomości działa „na żywioł”; niekiedy skutki tego są bardzo przykre  to zaś w połączeniu z niską jakością przepisów z zakresu nieruchomości stanowi przynajmniej poważne wyzwanie dla wielu osób. Można odnieść wrażenie, że władze publiczne (tak państwowe, jak i samorządy terytorialne) praktycznie niemalże dezerterują – niekiedy to nawet dobrze, ponieważ ich aktywność miewa skutki gorsze od bierności (np. sprzedawanie przez gminy gruntów z drogami wewnętrznymi lub pozbawianie prawnego dostępu do drogi publicznej nieruchomości przez władcę działania Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad).

Jakoś przepisów z zakresu nieruchomości jest niska. Niekiedy na znaczeniu praktycznym traci ustawowe określenie nieruchomości (szczególnie nieruchomości gruntowej) – zawarte w art. 46 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Ma to związek głównie z tym, że spora liczba ksiąg wieczystych prowadzona jest dla więcej niż jednej działki ewidencyjnej (dotyczy to zwłaszcza „stosunków wiejskich”); w świetle orzecznictwa sądowego, jako jedną nieruchomość należy traktować ogół działek ewidencyjnych, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta – w kontekście Pani pytania wiąże się to zwłaszcza ze służebnościami (np. faktycznie dotycząca jednej działki ewidencyjnej służebność formalnie, z uwagi na prowadzenie ksiąg wieczystych, dotyczy wszystkich działek ewidencyjnych „z jednej księgi wieczystej”).

Wprawdzie faktycznie (np. w postępowaniach z zakresu inwestycji budowlanych) często funkcjonalnie podchodzi się do sytuacji, w której jedna osoba jest właścicielem więcej niż jednej nieruchomości (zwłaszcza ze sobą graniczących), ale warto zwrócić uwagę na konstrukcje prawne.

Zobacz też: Faktyczny dostęp do drogi publicznej

Służebność gruntowa na nieruchomości

Konstrukcja prawna służebności gruntowych (art. 285 i następne K.c.) – szczególnie z uwagi na art. 285 K.c. – akcentuje zależności między nieruchomościami (nieruchomością władnącą oraz nieruchomością obciążoną). Oznacza to, że nie ma przeszkód prawnych, by ten sam podmiot – jednostkowy albo zbiorowy (np. wszyscy współwłaściciele nieruchomości, z uwagi na art. 199 K.c.) ustanowił służebności w taki sposób, że jedną ze swych nieruchomości obciążyłby służebnością gruntową (czyniąc ją nieruchomością obciążoną) na rzecz innej swej nieruchomości (która w ten sposób stałaby się nieruchomością władnącą); określenia: „nieruchomość obciążona” oraz „nieruchomość władnąca” są charakterystyczne dla służebności gruntowych, zaś kategoria „nieruchomość obciążona występuje również w przypadku innego rodzaju służebności (służebności osobistych oraz służebności przesyłu). W świetle powyższego, prawnie dopuszczalne jest, by Pani – będąc właścicielem nieruchomości „wyznaczonej do roli nieruchomości władnącej” oraz „wyznaczonej do roli nieruchomości obciążonej” – złożyła przed notariuszem oświadczenie (albo oświadczenia) o ustanowieniu służebności; bardzo ważne jest złożenie oświadczenia o ustanowieniu służebności w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – chodzi o wymóg zachowania formy prawnej pod rygorem nieważności.

Niemalże niewątpliwe jest, że chodzić będzie o służebności gruntowe (art. 285 i następne K.c.) – także w przypadku przyłączy różnego rodzaju (o ile przyłącza te nie będą stanowiły części składowej przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 49 K.c.), ale może wchodzić w grę także ustanowienie służebności przesyłu (od art. 305¹ do art. 305⁴ K.c.) – w przypadku urządzeń (np. instalacji), będących częściami składowymi przedsiębiorstwa (w rozumieniu art. 49 K.c.), co bardzo często dotyczy (odcinków) instalacji głównych. Warto zwrócić uwagę na to, że (określona w art. 145 K.c.) służebność drogi publicznej ma konstrukcję właściwą służebnościom gruntowym (art. 285 i następne K.c.). Wprawdzie nie ma prawnego zakazu ustanawiania służebności gruntowej do nieruchomości władnącej, z której dostęp do drogi publicznej wcześniej został zapewniony (np. służebnością o nazwie „służebność drogi koniecznej”), ale proponuję unikać określenia „służebność drogi koniecznej” w odniesieniu do nieruchomości władnącej, mającej już (według czasu ustanawiania „nowej” służebności) zapewniony prawny dostęp do drogi publicznej (np. za sprawą wcześniej ustanowionej służebności). Oczywiście, w grę może wchodzić rezygnacja (w formie aktu notarialnego!) ze służebności – np. tej, którą wcześniej ustanowiono.

Przeczytaj też: Przesył mediów przez prywatną działkę

Akty notarialne i zabezpieczenie służebności

Przyda się odpowiednia precyzja postanowień aktów notarialnych; nie tylko oświadczeń o ustanowieniu służebności, ale również umów, na podstawie których powstanie współwłasność jednej z odnośnych nieruchomości („wytypowanej” jako nieruchomość obciążona służebnością albo służebnościami). Inspirację dla formułowania postanowień umownych mogą stanowić przepisy o współwłasności (od art. 195 do art. 221 K.c.) oraz część przepisów (niezbyt długiej) Ustawy o własności lokali (aczkolwiek sporo jej przepisów dotyczy wspólnot mieszkaniowych, w tym tak zwanych dużych wspólnot mieszkaniowych). Oczywiście, wolno poprosić notariusza o opracowanie (za dodatkową odpłatnością) precyzyjnych postanowień, ale przydaje się „trzymanie ręki na pulsie”.

Wprawdzie niedawno w mediach szeroko omawiano „liberalizację Prawa budowlanego”, ale warto mieć na uwadze np. to, że po poprzedniej jego „liberalizacji” (w 2015 roku) dało się zauważyć zwiększenie restrykcyjności podejścia organów administracji publicznej (w tym administracji budowlanej) do wymogów ustawowych – bardzo często dotyczy to: dostępu do drogi publicznej oraz zagadnień związanych ze współwłasnością. Wcześniej często organa administracji publicznej badały faktyczną możność dojazdu (czyli na ogół faktyczny dostęp do drogi publicznej), zaś teraz bardzo często urzędnicy domagają się udokumentowania prawnego dostępu do drogi publicznej; niekiedy dochodzi do faktycznych absurdów – np. w jednym z miast wojewódzkich współwłaścicielka nieruchomości z domem przedstawiła (w celu uzyskania akceptacji dla poważnego remontu domu) „umowę dzierżawy drogi” (będącej drogą ogólnodostępną z nazwą ulicy), z czym wiąże się płacenie spółce kolejowej (zarządcy terenów kolejowych z ową drogą) ponad 500 złotych rocznie czynszu (faktycznie o funkcji haraczu). Coraz częściej sprawdzany jest oficjalny status zjazdu z drogi publicznej na nieruchomość – uwaga: w Ustawie o drogach publicznych za samowolne urządzenie (zwłaszcza nowego) zjazdu z drogi publicznej na nieruchomość grozi nałożenie wysokiej opłaty (faktycznie sankcji). Jakby tego było mało, czasem akty władcze Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad (szczególnie akty związane z podwyższeniem statusu lub standardu drogi krajowej) skutkują pozbawieniem nieruchomości prawnego dostępu do drogi publicznej – „pół biedy”, jeśli gmina urządza (nawet niskiej jakości, by „zgadzało się w papierach”) w pobliżu drogi gminne, by była szansa na legalną realizację inwestycji budowlanych lub inne działania (np. umożliwiające dojazd sprzętem rolniczym na grunty rolne).

Organy administracji publicznej (w tym często administracji budowlanej) niekiedy „bawią się w sąd”; chodzi o (dość często spotykane) formułowanie wymogu uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości (w tym nieruchomości z drogą wewnętrzną) na zbudowanie instalacji (w tym przyłącza przez jednego ze współwłaścicieli). To, co sądy oceniają w kontekście danej sytuacji, organa administracji publicznej zaczęły traktować jako sprawy przekraczające zwykły zarząd rzeczą wspólną (art. 199 K.c., z czym wiąże się wymóg zgody wszystkich współwłaścicieli), a nie jako sprawy z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art. 201 K.c., w których wystarczy decydowanie większością wielkości udziałów).

Oczywiście, trudno przewidzieć „pomysłowość” urzędników – tak jak np. niecały rok temu poza przewidywaniami większości ludzi była „delegalizacja swobodnego oddychania” przez ludzi w większości państw świata. Można jednak – zwłaszcza przy pomocy odpowiednio precyzyjnych treści aktu notarialnego (aktów notarialnych) – podjąć próbę zminimalizowania (skali) potencjalnych problemów. Chodzi nie tylko o służebności – a służebność przesyłu powinna być ustanawiana na rzecz (być może „imiennie” wskazanych) dostawców. Ważne mogą okazać się również postanowienia dotyczące np.: uprawnienia każdego ze współwłaścicieli do budowania przyłączy bez wcześniejszego uzyskiwania zgody pozostałych współwłaścicieli (jakby „zgoda uprzednia”, związana z art. 206 K.c.) oraz dotyczące: nakładów na wspólną nieruchomość (art. 207 K.c.) i (być może) jej zarządcy.

Dążenie do rzeczywistej wiarygodności ksiąg wieczystych (prowadzonych dla danych nieruchomości) przemawia za wnioskowaniem o dokonanie wpisów dotyczących służebności oraz zagadnień związanych ze współwłasnością; wpisy takie są opcjonalne (dobrowolne), ale ich dokonanie (choć wiąże się to z obowiązkiem wniesienia opłat sądowych) może się przydać w przyszłości – np. w związku z późniejszym obrotem danymi nieruchomościami lub w określonych postępowaniach (na ogół łatwiej jest uzyskać wypis z księgi wieczystej lub zrobić wydruk z jej dostępnej on-line wersji, niż starać się, zwłaszcza po wielu latach, o uzyskanie odpisu aktu notarialnego).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.