• Autor: Janusz Polanowski
Przez moją działkę przebiega główna sieć wodociągowa, jej operatorem jest urząd gminy. Wójt chce u mnie zrobić przyłącze wody dla innej działki, gdzie ma stanąć supermarket. Problem w tym, że urzędnicy nie wiedzą, w którym miejscu są położone rury (azbestowe!) wodociągu, mimo że chodzi o główną linię. Nie mają żadnych mapek. Wodociąg ma około 50 lat, a nasz dom został wybudowany 30 lat temu. Służebność nie została ustanowiona, nie ma żadnych wpisów w księdze wieczystej. Obecnie są ustalane warunki zabudowy dla tego przyłącza, nie otrzymałem jeszcze żadnych informacji na piśmie. Czy muszę się zgodzić na wykopaliska na mojej działce? Czy mogę za udostępnienie działki zażądać pieniędzy? Czy mogę żądać, aby wójt określił na piśmie, w jakim terminie i kto będzie wykonywał u mnie te prace wykopaliskowe?
Część aspektu faktycznego sytuacji, z którą przyszło się Panu mierzyć, wydaje się dość absurdalna – absurdalność tę można by wyrazić przy pomocy zwrotu: „zagubiony wodociąg”. Już samo „zagubienie wodociągu” mogłoby okazać się okolicznością interesującą dla dziennikarzy (a może nawet dla twórców kabaretowych). Osoby odpowiedzialne za funkcjonowanie „wodociągów gminnych” zdają się zapominać o możliwościach współczesnej techniki; kamery (stosowane przez wiele przedsiębiorstw do wewnętrznego badania rurociągów), różnego rodzaju fale (stosowane w celu ułatwienia namierzenia obiektów) – to przykłady. Można odnieść wrażenie, jakoby ktoś miał ochotę „urządzać wykopaliska” (zamiast skorzystać z dostępnych rozwiązań technicznych). Gdyby rzeczywiście ktoś zdecydował się „szukać wodociągu łopatą”, to być może odpłatne udostępnienie nagrania z takich „wykopalisk” okazałoby się bardziej zyskowne od wynagrodzenia – często nieprecyzyjnie zwanego „odszkodowaniem” (choć odszkodowanie, jak sama nazwa wskazuje, to „pieniądze za szkodę”).
Zobacz też: Wodociąg na cudzej działce
Przyda się Panu opracowanie strategii działania – być może nawet zawierającej więcej niż jeden wariant. W jej opracowanie może pomóc lektura przepisów prawnych – są one szeroko dostępne np. w sejmowej bazie danych); w trakcie lektury często pojawiają się skojarzenia, np. dotyczące aspektów prawnych jakiejś sytuacji. Szczególnie ważnym aktem prawnym jest Kodeks cywilny (K.c.), w którym uregulowano między innymi zagadnienia z zakresu własności (art. 140 i następne K.c.), posiadania (art. 336 i następne K.c.) oraz służebności (art. 285 i następne K.c.). Kodeks postępowania cywilnego (K.p.c.) reguluje rozpatrywanie spraw cywilnych. Prawo budowlane (nie tylko aktualna ustawa, z uwagi na czas budowy odnośnego wodociągu) może pomóc w sprawdzeniu, czy odnośna instalacja (nie) jest samowolą budowlaną.
Proszę brać pod uwagę to, że uprawnienia właścicielskie (w tym z art. 140 K.c.) przysługują nie tylko Panu (odnośnie do gruntu), ale także właścicielowi rzeczonego wodociągu (odrębną własność instalacji, wchodzących w skład przedsiębiorstw, przewidziano w art. 49 K.c.). Jednym z Pana uprawnień (z zakresu własności nieruchomości) jest osiąganie pożytków (art. 140 K.c.). Z kolei właściciel wodociągu jest uprawniony np. decydować o miejscu podłączenia nowej instalacji (np. przyłącza) do sieci wodociągowej. Warto zwrócić uwagę na to, czy nowa instalacja ma być fragmentem instalacji głównej („wodociągu”), czy też przyłączem; ogólna reguła (dotycząca różnego rodzaju instalacji jest taka, że na ogół za przyłącza odpowiadają odbiorcy); w aktualnym stanie sprawy zapewne wystarczy ogólne wskazanie na ustawę z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Chodzi o ustalenie, kto powinien być partnerem do rozmów z Panem (jako właścicielem nieruchomości) – podmiot zarządzający wodociągiem czy (prawdopodobny) odbiorca.
W zakresie samych służebności (art. 285 i następne K.c.) od stosunkowo niedawna instalacji będących składnikami przedsiębiorstw powinna tyczyć się służebność przesyłu (od art. 3051 do art. 3054 K.c.), zaś przyłączy na ogół służebność gruntowa (art. 285 i następne K.c.) – choć o treści zbliżonej do służebności przesyłu; praktyka niekiedy zaskakuje (np. można spotkać ustanowienie użytkowania w sytuacji, która wskazuje na potrzebę ustanowienia służebności). Można dostrzec brak odpowiedniej precyzji uregulowań kodeksowych z tego zakresu, np. wodociąg, którym zarządza urząd gminy bez wyodrębnienia przedsiębiorstwa (a w Kodeksie cywilnym akcentuje się urządzenia będące częściami przedsiębiorstw).
Przeczytaj też: Jak sprawdzić gdzie idzie wodociąg
Niewiele można poradzić na to, że w Pana nieruchomości już znalazł się wodociąg, przynajmniej w krótkim czasie. Bardzo ważnym czynnikiem w zakresie instalacji już istniejącej w Pana nieruchomości jest upływ czasu. Opis sytuacji wskazuje na to, że zapewne doszło już do zasiedzenia służebności (art. 292 K.c. w związku z art. 172 i następnymi K.c.). Wskazany przez Pana czas budowy tegoż wodociągu wskazuje na to, że do zasiedzenia służebności doszło parędziesiąt lat temu. Przed dniem 30 września 1990 r. obowiązywała wcześniejsza (pierwotna) wersja art. 172 K.c. – według której do zasiedzenia w złej wierze dochodziło po 20 latach, a do zasiedzenia w dobrej wierze po 10 latach samoistnego posiadania. Posiadanie treściowo odpowiadające wykonywaniu służebności – czyli posiadanie służebności (art. 352 K.c.) – wprawdzie jest posiadaniem zależnym (a nie posiadaniem samoistnym), ale nas szczególnie interesują prawnie określone (w art. 172 K.c.) okresy zasiedzenia; ustawowe określenie posiadania (samoistnego i zależnego) uregulowano w art. 336 K.c. Zasiedzenie służebności stanowi wyzwanie (w tym dla Pani).
Zobacz również: Czy bez mojej zgody przez moją działkę może iść wodociąg
Gmina (np. w sytuacji sporu) jest uprawniona zawnioskować do sądu o stwierdzenie zasiedzenia służebności; wolno o to zawnioskować także właścicielowi nieruchomości (obciążonej), ale na ogół występuje o to ten, na czyją rzecz doszło do zasiedzenia służebności. Zasiedzenie służebności (a więc także ewentualne stwierdzenie zasiedzenia służebności) może dotyczyć rzeczywistego przebiegu odnośnej instalacji – zaś ten przebieg jest wyzwaniem.
Nowa instalacja (czy to główna, czy to przyłącze) zapewne miałaby przebieg łatwiejszy do ustalenia. Jeżeli ktoś życzy sobie budować instalacje na Pana gruncie, to niech o to poprosi i porozumie się z Panem. Właściciel nieruchomości jest uprawniony ustanowić służebność – w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – bez wynagrodzenia albo za wynagrodzeniem. Umowa (związana ze służebnością) może określać nie tylko wysokość wynagrodzenia oraz sposób jego zapłaty (jednorazowo albo cyklicznie), ale także inne zagadnienia (np.: warunki wstępu na teren, sposób ustalania odszkodowania za szkody, czas wypłaty odszkodowania).
Przeczytaj również: Prywatny wodociąg w drodze prywatnej
Skoro trzeba znaleźć już istniejącą instalację, to wypadałoby, aby gmina (jako podmiot zarządzający wodociągiem) porozumiała się z Panem co do: czasu podjęcia poszukiwań, sposobu (proponuję opowiadać się za metodami nieinwazyjnymi lub z małą liczbą wykopów), odszkodowania za spowodowanie szkód (i przywrócenia terenu do odpowiedniego stanu), warunków wstępu na nieruchomość – uwaga, wdarcie się na teren ogrodzony (zwłaszcza zamknięty) może skutkować odpowiedzialnością karną na podstawie art. 193 Kodeksu karnego (K.k.).
Jak widać, jest sporo zagadnień, których mogą dotyczyć Pana oczekiwania, a może nawet żądania. W przypadku problemów z osiągnięciem porozumienia proponuję rozważyć zawezwanie do próby ugodowej (od art. 184 do art. 186 K.p.c.); w wezwaniu takim (objętym niską opłatą sądową) należałoby przedstawić warunki proponowanej ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.). Może się przydać niezwłoczne zawezwanie do próby ugodowej – także w celu uniknięcia problemów; niestety, funkcjonują przepisy, które umożliwiają uzyskanie zezwolenia administracyjnego na „wejście na grunt” – zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) powinno zmniejszyć ryzyko (dla Pana) związane z administracyjnymi zezwoleniami korzystania z cudzej nieruchomości.
Stara instalacja (zwłaszcza azbestowa) może wymagać wymiany – a może także przy okazji zmiany lokalizacji. Warto rozważyć powiadomienie Wód Polskich oraz wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska i SANEPID-u o „azbestowym wodociągu”. Ewentualne ustalenie (w „nadzorze budowlanym”) legalności ułożenia wodociągu może się przydać.
Gdyby władze gminy zachowywały się nazbyt śmiało, to proponuję zgłaszać (na piśmie) problemy „nadzorowi budowlanemu” oraz wojewodzie (jako organowi wyposażonemu w uprawnienia nadzorcze wobec jednostek samorządu terytorialnego).
Zobacz też: Służebność drogi dla wodociągów
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
