• Data: 2024-06-09 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Rozpocząłem starania o uzyskanie pozwolenia na budowę domu. Dom ma powstać na działce, do której ustanowiona jest wpisana do księgi wieczystej służebność przechodu i przejazdu. Zleciłem przygotowanie projektu przyłączy wszystkich mediów niezbędnych do zabezpieczenia budowanego domu. Uzyskałem pozytywne uzgodnienia ze wskazaniem zlokalizowania mediów w drodze koniecznej. Sąsiad niestety nie wyraża zgody na przyłączenie mediów w służebności. Co powinienem zrobić? Dodam, że ta istniejąca służebność jest jedynym możliwym połączeniem mojej działki z drogą i mediami.
Wobec braku zgody sąsiada na przyłączenie koniecznych mediów, musi Pan wystąpić do sądu o ustanowienie odpowiedniej służebności na działce sąsiada. Jeśli faktycznie nie ma innej drogi do przeprowadzenia mediów, sąd uzna powództwo.
Zgodnie z orzeczeniem Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 31 grudnia 1962 r. [II CR 1006/62; wprawdzie opierającym się na innym stanie prawnym, ale odnoszącym się do podobnej instytucji] w Prawie rzeczowym (obecnie Kodeksie cywilnym) brak jest przepisu uprawniającego do ustanowienia służebności gruntowej polegającej na dopuszczeniu do ustawienia na nieruchomości urządzeń koniecznych dla przeprowadzenia linii elektrycznej. Nie stanowi w szczególności podstawy prawnej dla ustanowienia takiej służebności przepis art. 33 Prawa rzeczowego zezwalający na ustanowienie służebności drogi koniecznej. Jednakże społeczno-gospodarcze względy, które leżą u podstaw dyspozycji tego przepisu, a które uzasadniają też potrzebę korzystania z energii elektrycznej, usprawiedliwiają ocenę, że w drodze analogii do powyższego przepisu należy uznać za dopuszczalne ustanowienie przez sąd odpowiedniej służebności gruntowej umożliwiającej doprowadzenie linii elektrycznej do nieruchomości, która nie jest przyłączona do sieci elektrycznej.
Zobacz również: Brak zgody sąsiada na podłączenie prądu
Z kolei według uchwały Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 3 czerwca 1965 r. (III CO 34/65) dopuszczalne jest ustanowienie przez sąd służebności gruntowej obciążającej nieruchomość mającą bezpośrednią łączność z siecią wodociągową i polegającej na doprowadzeniu od tej sieci przewodów wodociągowych do nieruchomości, która nie jest do sieci przyłączona i nie ma z nią bezpośredniej łączności.
Jak wynika z powyższego, w orzecznictwie dopuszcza się (stosując analogię do służebności drogi koniecznej) wystąpienie do sądu o poprowadzenie mediów.
Służebność może być ustanowiona w drodze:
Służebność gruntową można także nabyć w drodze zasiedzenia (o czym niżej).
Umowa powinna być zawarta pomiędzy właścicielami nieruchomości obciążonej i władnącej. Dla jej ważności konieczne jest, by oświadczenie woli osoby ustanawiającej służebność (czyli właściciela nieruchomości obciążonej) złożone było w formie aktu notarialnego (art. 245 Kodeksu cywilnego). Oświadczenie drugiej strony może być więc złożone w dowolnej formie, jednak w praktyce następuje ono w tym samym akcie notarialnym.
Przeczytaj też: Sąsiad nie zgadza się na podłączenie wody
Co do zasady, ustanowienie służebności gruntowej w umowie następuje za wynagrodzeniem, jednak strony mogą się umówić inaczej.
Właściciel nieruchomości żądający ustanowienia służebności winien wnieść pozew do sądu miejsca położenia nieruchomości przeciwko właścicielowi nieruchomości, którą służebność miałaby obciążać (art. 38 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Jeśli nieruchomość, na której rzecz ma nastąpić ustanowienie służebności, jest przedmiotem współwłasności, powództwo wytoczyć może każdy ze współwłaścicieli, jednakże pod warunkiem że pozostali współwłaściciele reprezentujący większość udziałów nie złożyli sprzeciwu (zobacz art. 209 Kodeksu cywilnego i uchwałę Sądu Najwyższego z 5 czerwca 1985 r.; III CZP 35/85; OSNCP 1986 r. nr 4 poz. 47).
Rozpoznanie sprawy następuje w procesie. Inaczej natomiast kwestia ta uregulowana jest odnośnie do służebności drogi koniecznej, której ustanowienie następuje w postępowaniu nieprocesowym, na podstawie wniosku o ustanowienie drogi koniecznej (art. 626 Kodeksu postępowania cywilnego). Do wniesienia wniosku uprawnione są wymienione wyżej podmioty. Należy w nim wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, z tym skutkiem, że osoby te stają się uczestnikami postępowania w rozumieniu art. 510 Kodeksu postępowania cywilnego.
W orzeczeniu ustanawiającym służebność sąd orzeka o wynagrodzeniu, chyba że właściciel nieruchomości obciążonej się go zrzekł. Wynagrodzenie to nie jest odszkodowaniem, lecz świadczeniem o charakterze zbliżonym bardziej do ceny, dlatego należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej również wtedy, gdy trudno stwierdzić powstanie u niego szkody. Wysokość wynagrodzenia winna brać pod uwagę ceny rynkowe, przy uwzględnieniu takich czynników jak np. zwiększenie wartości nieruchomości władnącej, zmniejszenie wartości nieruchomości obciążonej czy konieczność poniesienia przez właściciela nieruchomości obciążonej określonych wydatków, związanych ze zmianą sytuacji spowodowaną wykonywaniem służebności. Uznaje się za dopuszczalne ustanowienie wynagrodzenia w naturze, w tym przez ustanowienie służebności na nieruchomości władnącej (zobacz orzeczenie Sądu Najwyższego z 17 stycznia 1969 r.; III CRN 379/68; OSNCP 1969 r. nr 12 poz. 223). Wydaje się jednak, że na rozstrzygnięcie takie musi wyrazić zgodę uprawniony do wynagrodzenia, czyli właściciel nieruchomości obciążonej.
Zobacz też: Brak zgody sąsiada na przyłącze wodociągowe
Na koniec jeszcze raz podkreślę, że ustanowienie służebności nastąpić może tylko w celu zwiększenia użyteczności gospodarczej nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części (art. 285 § 2 K.c.). Wymóg ten wskazuje na to, iż ocena zasadności ustanowienia służebności bierze pod uwagę wyłącznie okoliczności związane z samą nieruchomością, na rzecz której miałaby być ustanowiona służebność, nie zaś okoliczności dotyczące konkretnego właściciela tej nieruchomości w danym momencie. Wygoda właściciela nieruchomości władnącej nie jest wystarczającym uzasadnieniem dla ustanowienia służebności (zobacz S. Rudnicki Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Prawo rzeczowe, Warszawa 1996, s. 344).
Sam fakt, iż brak innej możliwości przeprowadzenia mediów, a ma to na celu zwiększenie gospodarności Pana działki – jest to argument.
Właściwym dla rozpatrzenia wniosku jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości.
Stronami postępowania są:
Wnioskodawca ma obowiązek podać adres, pod który sąd może doręczyć odpis wniosku oraz inne pisma i zawiadomienia oraz wezwania. Bez skutecznego prawnie doręczenia sprawa nie będzie mogła być rozstrzygnięta. Dla osób, których adres lub miejsce pobytu nie jest znane, może być ustanowiony pełnomocnik.
W interesie powoda jest wszechstronne uzasadnienie wniosku przez przytoczenie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia.
Brak zgody na podłączenie gazu
Pan Marek zakupił działkę na wsi, gdzie planował wybudować dom dla swojej rodziny. Droga dojazdowa do jego działki była jedyną drogą prowadzącą do mediów, w tym gazu. Niestety, sąsiad, przez którego teren musiała przebiegać instalacja gazowa, odmówił zgody na poprowadzenie przyłącza. Mimo prób negocjacji i proponowanych wynagrodzeń, sąsiad pozostawał nieugięty. W tej sytuacji Pan Marek zmuszony był wystąpić do sądu o ustanowienie służebności przesyłu, argumentując brak innej możliwości technicznej przyłączenia gazu do swojej nieruchomości. Sąd, po zbadaniu sprawy, przyznał rację Panu Markowi i ustanowił służebność.
Problemy z przyłączem wodnym
Pani Anna postanowiła wybudować mały domek letniskowy na swojej działce położonej nad jeziorem. Działka miała zapewnioną służebność przejazdu przez teren sąsiada, jednak gdy przyszło do podłączenia wody, sąsiad kategorycznie odmówił zgody na przeprowadzenie rur wodociągowych przez swoją posesję. Pani Anna, nie mając innej możliwości technicznej dostarczenia wody do swojej działki, złożyła w sądzie wniosek o ustanowienie służebności przesyłu. Po przeprowadzeniu postępowania sądowego, sąd uznał racje Pani Anny i zobowiązał sąsiada do umożliwienia przeprowadzenia przyłącza wodnego.
Brak zgody na instalację elektryczną
Pan Jan zakupił działkę w malowniczej okolicy z zamiarem wybudowania domu. Jego działka była położona w taki sposób, że jedynym możliwym sposobem na przyłączenie prądu była linia przesyłowa przechodząca przez działkę sąsiada. Niestety, sąsiad odmówił zgody na poprowadzenie linii elektrycznej przez swój teren, co uniemożliwiło rozpoczęcie budowy. Pan Jan złożył wniosek do sądu o ustanowienie służebności przesyłu. Sąd, po uwzględnieniu wszystkich argumentów, ustanowił służebność, umożliwiając Panu Janowi podłączenie prądu do swojej nieruchomości.
Brak zgody sąsiada na przyłączenie mediów może znacząco utrudnić realizację budowy na działce, jednak istnieją prawne środki zaradcze. W takiej sytuacji warto rozważyć wystąpienie do sądu o ustanowienie służebności przesyłu, co umożliwi podłączenie niezbędnych mediów. Dzięki temu można zabezpieczyć interesy swojej nieruchomości i kontynuować inwestycję.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz przygotowanie niezbędnych pism, aby skutecznie rozwiązać problemy związane z brakiem zgody sąsiada na przyłączenie mediów do Twojej działki. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać wsparcie i ochronę swoich praw. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Orzeczenie Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 31 grudnia 1962 r. sygn. akt II CR 1006/62
4. Uchwała Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 3 czerwca 1965 r. sygn. akt III CO 34/65
5. Orzeczenie Sądu Najwyższego z 17 stycznia 1969 r.; sygn. akt III CRN 379/68
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
