• Autor: Tomasz Krupiński
Sąsiad, który zakupił niedawno działkę obok mojej, poprosił mnie o możliwość podłączenia się do sieci wodociągowej poprzez sieć znajdującą się w mojej działce. Innymi słowy poprzez rozgałęzienie od rur doprowadzających wodę do mojej posesji. Deklaruje, że chciałby to zrobić na określony czas, np. 10 lat, spisując na tę okoliczność umowę. Moje pytanie brzmi: z jakim ryzykiem może się dla mnie wiązać udzielenie mu takiej zgody? Czy jeżeli po upływie okresu umowy zażądam usunięcia przyłącza, a sąsiad tego nie będzie chciał zrobić, mogę mieć kłopoty z wyegzekwowaniem poprzedniego stanu? Czy jeżeli po upływie okresu umowy przyłącze dalej pozostanie ze względu na brak reakcji z mojej strony, to może dojść do tzw. zasiedzenia?
Z opisu wnioskuję, że na Pana nieruchomości znajduje się sieć wodociągowa łącząca Pana posesję z gminną siecią wodociągową.
Według art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (uzzw ) – przyłącze wodociągowe jest to odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy usług wraz z zaworem za wodomierzem głównym.
W doktrynie i judykaturze przyjmowany jest jednolity pogląd, że przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne stanowią własność odbiorcy usług, który je wybudował na własny koszt.
Art. 15 ust. 2 uzzw ustala bowiem, iż realizację budowy przyłączy do sieci oraz studni wodomierzowej, pomieszczenia przewidzianego do lokalizacji wodomierza głównego i urządzenia pomiarowego zapewnia i finansuje osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci. Po przyłączeniu osoba ta, już jako odbiorca usług, z mocy art. 5 ust. 2 uzzw, odpowiada za zapewnienie niezawodnego działania posiadanych instalacji i przyłączy wodociągowych lub instalacji i przyłączy kanalizacyjnych z urządzeniem pomiarowym włącznie, chyba że umowa o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków stanowi inaczej.
W wyroku z dnia 13 maja 2004 r. (III SK 39/2004 OSNP 2005/6 poz. 89) Sąd Najwyższy argumentował następująco: „Trudno wyobrazić sobie (...) aby powinność »zapewnienia niezawodnego działania posiadanych instalacji i przyłączy« obciążała inny podmiot niż ich właściciela. Należałoby zatem konsekwentnie przyjąć, że osoba, która wybudowała przyłącza zachowuje prawo własności tych przyłączy również po ich fizycznym połączeniu z ogólną siecią wodociągowo-kanalizacyjną”.
Ponadto niewątpliwe jest, że Pana własność nieruchomości rozciąga się na obszar nad i pod powierzchnią nieruchomości, dlatego tylko Pan jest władny wydać zgodę na podłączenie się do sieci znajdującej się na Pana posesji, która to sieć także przez Pana nieruchomość będzie przechodziła.
Zobacz też: Przyłącze wody zgoda sąsiada
Generalnie może Pan wyrazić zgodę na przyłącze oraz odmówić zawarcia takiej umowy. Umowa może przyjąć zwykłą formę pisemną (np. umowa użyczenia czy też odpłatna umowa podobna w swym charakterze do umowy dzierżawy skrawka nieruchomości, przez który przechodzi przyłącze przez Pana nieruchomość. W umowie takiej można zastrzec czas trwania, odpłatność oraz szczegółowe postanowienia odnośnie usunięcia przyłącza przez sąsiada w określonym czasie i na jego koszt pod rygorem usunięcia ich przez Pana na jego koszt, którego potem może Pan żądać przed sądem.
Roszczenie o usunięcie przyłącza będzie stanowiło zwykłe roszczenie przysługujące właścicielowi.
Zgodnie z art. 222 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.”
Przeczytaj też: Jak znaleźć rurę z wodą w ziemi
To teoria, a w praktyce żądanie usunięcia urządzeń wodociągowych sąsiada sąd może uznać za nadużycie prawa podmiotowego niezgodne z zasadami współżycia społecznego, gdyż wskutek takiego żądania pozbawi Pan wody nieruchomość sąsiada. Obecnie sprawy te budzą wiele nieścisłości, trudno więc przewidzieć, jakie będzie stanowisko sądów za 10 lat.
W praktyce dla udzielenia zgody na podłączenie się do sieci wystarcza pisemna zgoda. Należy ją traktować jako zgodę na nieodpłatne korzystanie z sieci innego sąsiada. Jest ona jedynie wiążąca między stronami i przestaje obowiązywać np. na skutek zmiany właściciela nieruchomości.
Aby taka zgoda była skuteczna przeciwko każdorazowemu właścicielowi nieruchomości, na której położony jest wodociąg, roszczenie takie powinno zostać wpisane do księgi wieczystej tej nieruchomości, np. w postaci odpowiedniej służebności.
Tak więc de facto nowy właściciel nieruchomości nie jest związany zgodą udzieloną na korzystanie z wodociągu przez poprzedniego właściciela i może kwestionować uprawnienie sąsiada w tym zakresie.
Biorąc jednak pod uwagę obecne orzecznictwo sądów, jest mało prawdopodobne, aby nowy właściciel skutecznie mógł domagać się całkowitego usunięcia wodociągu z jego gruntu, po pierwsze dlatego, że na jego wybudowanie była udzielona stosowna zgoda poprzedniego właściciela, a po drugie dlatego, że instalacja ta zasila w wodę nieruchomość budowlaną.
Oczywiście uniknięcie konieczności rozebrania wodociągu nie oznacza, iż Pan jako obecny właściciel albo inni właściciele nie będzie mógł podnosić żadnych żądań finansowych związanych z użytkowaniem przez sąsiada tego wodociągu.
Pan jako właściciel po wygaśnięciu umowy będzie mógł żądać od sąsiada opłaty za bezumowne korzystanie z części jego nieruchomości lub z tytułu dzierżawy części gruntu. Oczywiście może Pan żądać zapłaty jedynie za okres od chwili, gdy umowa przestała obowiązywać.
Zobacz również: Czyj jest dom wybudowany na wspólnej działce
Kwoty, jakie wiążą się z takimi opłatami, kształtują się w zależności od kosztów dzierżawy m2 nieruchomości w Pana okolicy, ale przeważnie rzeczoznawcy lub biegli sądowi wskazują, iż jest to opłata mieszcząca się w granicach od 0,50 zł do 2 zł za m2 miesięcznie. Oczywiście w zakres takiej dzierżawy wchodzi jedynie grunt bezpośrednio zajęty przez wodociąg, jak także jego strefa ochronna, w której właściciel jest ograniczony w dowolnym zagospodarowaniu działki.
Ustanowienie służebności gruntowej wpisanej do księgi wieczystej jest dla Pana najmniej korzystnym rozwiązaniem, gdyż Pana nieruchomość jako nieruchomość znosząca będzie w tym zakresie stanowiła rolę służebną wobec nieruchomości sąsiada. Oczywiście za ustanowienie takiej służebności powinien Pan pobrać wynagrodzenie (jednorazowe) odpowiadające ingerencji w Pana własność oraz z pewnością obniżeniu wartości Pana nieruchomości przez istnienie takiego łącza.
Przeczytaj również: Sąsiad nie zgadza się na podłączenie wody
Służebność gruntowa jest to ograniczone prawo rzeczowe polegające na możliwości ingerencji w cudzą własność. Zgodnie z art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykorzystywać określonego uprawnienia, które mu względem nieruchomości władnącej przysługuje na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
Służebność gruntowa w odróżnieniu od służebności osobistej jest prawem związanym z własnością nieruchomości, nie z jej właścicielem, zatem przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i ogranicza każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. Najczęściej występującą służebnością gruntową jest służebność przechodu i przejazdu. Treść służebności gruntowej nie musi się ograniczać jednak tylko i wyłącznie do służebności przejazdu i przechodu, choć w praktyce służebność ta występuje najczęściej.
W zasadzie treść służebności gruntowej ogranicza jedynie definicja służebności gruntowej zawarta w art. 285 § 1 i art. 285 § 2 K.c.: służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej. Oprócz służebności przejazdu i przechodu częstą służebnością gruntową, z jaką można się spotkać, jest służebność polegająca na możliwości doprowadzenia przyłączy gazu, energii elektrycznej, wody i innych mediów.
Zobacz też: Licznik sąsiada na mojej działce
istnieją poglądy mówiące, iż służebność gruntową można ustanowić na czas określony bądź nieokreślony, jednak stoję na stanowisku, że służebność taka jest w zasadzie bezterminowa, a jej usunięcie ograniczone.
Zaznaczam, że jeżeli sąsiad nie będzie miał innej możliwości podłączenia się do sieci wodociągowej, to będzie mógł wnieść sprawę do sądu o ustanowienie służebności gruntowej na Pana nieruchomości i dołączenie się do sieci z pominięciem Pana zgody. Jest to jednak postępowanie długotrwałe i rzadko sąsiedzi decydują się na jego prowadzenie.
Reasumując, wyrażając zgodę na podłączenie w zwykłej formie pisemnej powinien Pan wyraźnie zaznaczyć wynagrodzenie (lub jego brak), a także wyraźnie określić, że zgoda ma mieć charakter terminowy i po jej wygaśnięciu sąsiad zobowiązuje przyłączyć się do sieci w inny sposób oraz usunąć wszelkie urządzenia zainstalowane przez siebie z Pana nieruchomości. W umowie powinno znaleźć się postanowienie, iż wszelkie szkody w Pana nieruchomości, jakie powstały wskutek korzystania z Pana przyłącza, a obciążające sąsiada, jest on obowiązany usuwać albo naprawić wynikłą stąd szkodę w formie pieniężnej.
Zaznaczam jeszcze raz, że sąd po upływie terminu na jaki umowa została zawarta, może nie zezwolić na usunięcie urządzeń z Pana nieruchomości i odłączenie sąsiada.
Sąsiad będzie mógł także żądać sądownie (po wygaśnięciu umowy) ustanowienia służebności gruntowej za przyznanym Panu wynagrodzeniem. Taka służebność powstała na podstawie orzeczenia sądu, będzie wpisana do księgi wieczystej Pana nieruchomości.
Innych zagrożeń niż spadek wartości działki z powodu posadowienia przyłącza sąsiada nie widzę (chyba że o takim zagrożeniu mówimy, gdy czasami wskutek przyłączenia sąsiada spada ciśnienie wody). Jeżeli jednak sąsiad nie innej możliwości na podłączenie do sieci, to, jak już wspominałem, i tak może wystąpić o ustanowienie służebności w celu podłączenia się do sieci wodociągowej.
Na podstawie powyższego, rozważając swoje interesy, może Pan podjąć jedną z decyzji przeze mnie wskazanych. Na marginesie dodam, że po wygaśnięciu umowy jest możliwość zasiedzenia, jednak nie nieruchomości a służebności gruntowej.
Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego – służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.
Jak z tego wynika, służebność gruntowa jest jedynym ograniczonym prawem rzeczowym, które może być przedmiotem zasiedzenia. Powyższy artykuł dopuszcza taką możliwość i zarazem określa warunki, w których to może nastąpić, odsyłając poza tym do odpowiedniego stosowania przepisów o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie, tzn. art. 172, 173, 175 i 176.
Przedmiotem zasiedzenia mogą być tylko służebności czynne, czyli polegające na korzystaniu z obciążonej nieruchomości w oznaczonym zakresie, np. w postaci przejazdu, przechodu, drogi koniecznej, czerpania wody.
Terminy zasiedzenia określa – tak jak w przypadku nabycie własności poprzez zasiedzenie – art. 172 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Bieg zasiedzenia rozpoczyna się od dnia przystąpienia przez samoistnego posiadacza służebności gruntowej do jej wykonywania, tzn. do korzystania z urządzenia, o którym mowa w zdaniu 1 art. 292, w zakresie odpowiadającym treści służebności (orzeczenie SN z 21 kwietnia 1967 r., III CZP 12/67, LexPolonica nr 298987, OSNCP 1967, nr 12, poz. 212).
W przypadku zasiedzenia służebności należy zauważyć, iż nie tylko element faktycznego korzystania ze służebności (corpus), ale i element woli (animus) należy wykładać odpowiednio, mając na względzie odmienny cel oraz charakter samoistnego posiadania prawa służebności gruntowej od samoistnego posiadania nieruchomości.
Posiadanie jest to stan faktyczny, faktyczne władanie rzeczą połączone z odpowiednim nastawieniem psychicznym władającego, przy czym każdy stan władania rzeczą odpowiadającego treści jakiegoś prawa i połączony z wolą władania dla siebie, należy kwalifikować jako posiadanie.
Różnica między posiadaniem rzeczy, a posiadaniem służebności polega na tym, że jego przedmiotem nie jest rzecz, a prawo do rzeczy. Posiadaczem służebności jest bowiem ten, kto faktycznie korzysta z nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności. Konieczne jest tutaj, podobnie jak w przypadku posiadania rzeczy korzystanie z nieruchomości dla siebie (animus rem sibi utendi) oraz w zakresie odpowiadającym treści służebności (corpus).
W postanowieniu z 28 kwietnia 1999 r., I CKN 430/98, (OSN 1999, Nr 11, poz. 198) Sąd Najwyższy stwierdził, że samoistny posiadacz w złej wierze, który w czasie biegu zasiedzenia zwraca się do właściciela lub innej osoby, którą uważa za właściciela, z ofertą nabycia własności tej rzeczy w drodze umowy, nie pozbawia swego posiadania przymiotów samoistności, chyba że z innych okoliczności wynika, iż rezygnuje z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania rzeczą.
Przesłanką zasiedzenia służebności gruntowej jest istnienie trwałego i widocznego urządzenia umożliwiającego wykonywanie służebności danego rodzaju. Urządzenie to musi być w zasadzie wykonane przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości, z której posiadacz korzysta w zakresie służebności, tylko bowiem wtedy stanowi ono widomy znak ostrzegający właściciela nieruchomości o korzystaniu z niej (tak SN w orzeczeniu z 24 maja 1974 r., III CRN 94/74, LexPolonica nr 296450, OSNCP 1975, nr 6, poz. 94). Nie może to być urządzenie wykonane przez właściciela nieruchomości obciążonej, ale nie jest konieczne, aby wykonał je korzystający z tego urządzenia właściciel nieruchomości władnącej (postanowienie z 24 kwietnia 2002 r., V CKN 972/00, LexPolonica nr 362101, OSP 2003, nr 7-8, poz. 100).
Analizując powyższe przesłanki dotyczące zasiedzenia, będzie ono możliwe dopiero po upływie 30 lat i to od wygaśnięcia umowy zawartej w tym zakresie. Ponadto do służebności w takim wypadku (służebność podłączenia do instalacji wodnej) przedstawione przesłanki należy stosować jedynie odpowiednio (np. brak widocznego urządzenia).
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Administrator portalu ePorady24, radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
