Przyłącza mediów po zmianie właściciela

Księgi wieczyste

Zacznijmy tę odpowiedź od analizy wpisów w księgach wieczystych.

Co do księgi wieczystej X1 – czyli prowadzonej dla nieruchomości obciążonej: Tę księgę wieczystą prowadzi się dla trzech działek ewidencyjnych: jednej z dużym budynkiem gospodarczym), drugiej z drogą wewnętrzną, obok Pańskiej działki) oraz trzeciej z drogą wewnętrzną od strony ulicy. Według działu II tejże księgi wieczystej – nieruchomość ma dwóch współwłaścicieli; każdemu przysługuje ½ udziałów we współwłasności, chodzi o udziały we współwłasności w rozumieniu art. 204 Kodeksu cywilnego (K.c.). dwie mniejsze działki określono jako „tereny mieszkaniowe”. W dziale I-0 ujawniono (z datą wczorajszą) wzmiankę następującej treści: „Odłączenie części lub całości nieruchomości i założenie dla niej nowej KW” (bez wskazywania numeru nowej księgi wieczystej). Dotyczący Państwa nieruchomości wpis brzmi: „nieodpłatna służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego właściciela działki (…) polegająca na bezpłatnym i przez czas nieoznaczony prawie przechodu i przejazdu przez działkę nr (…) w kierunku do i od drogi publicznej oraz na prawie przeprowadzenia przez tę działkę wszelkich podziemnych instalacji dostarczających do nieruchomości władnących media oraz odprowadzających z nich nieczystości, w tym do istniejącego już przyłącza na działce nr (…) przy granicy z działką nr (…), a także nieskrępowanego dostępu do tych projektowanych i istniejących już instalacji, celem ich napraw i konserwacji”.

Odnośnie do księgi wieczystej nr Y1 – czyli prowadzonej dla Państwa nieruchomości: W jej dziale I-0 wpisano: „tereny mieszkaniowe”, zaś w dział I-Sp zawiera następującej treści wpis: „Każdoczesnemu właścicielowi działki (…) przysługuje nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na bezpłatnym i przez czas nieoznaczony prawie przechodu i przejazdu przez działkę nr (…) w kierunku do i od drogi publicznej oraz na prawie przeprowadzenia przez tę działkę wszelkich podziemnych instalacji dostarczających do nieruchomości władnących media oraz odprowadzających z nich nieczystości, w tym do istniejącego już przyłącza na działce nr (…) tuż przy granicy z działką nr (…), a także nieskrępowanego dostępu do tych projektowanych i istniejących już instalacji, celem ich napraw i konserwacji”. Ten wpis treściowo odpowiada ww. wpisowi w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej – Państwa nieruchomość jest nieruchomością władnącą; określenia „nieruchomość władnąca” oraz „nieruchomość obciążona” są typowe dla konstrukcji służebności – szczególnie służebności gruntowej (co wskazano w art. 285 K.c.).

Jak widać, w tym wpisie brak jakiejkolwiek informacji o tym, że instalacje lub liczniki znajdują się w ścianie budynku lub w jego wnętrzu; jest tam mowa jedynie o granicy między wskazanymi działkami ewidencyjnymi. Niestety otwarte systemy geodezyjne nie przyczyniły się do poznania przeze mnie przebiegu instalacji – być może Panu uda się to ustalić (np. w Starostwie, w Urzędzie Miasta, lub przy pomocy innego systemu geodezyjnego). Proponuję także ustalić numer księgi wieczystej, której założenia dotyczy wzmianka w księdze wieczystej (prowadzonej dla nieruchomości obciążonej). Poznanie szczegółów bardzo się przyda – przynajmniej w celu zorientowania się w sytuacji. Już Pan poznał (w zakładzie wodociągowym) przejawy „udawania Greka”; nie tylko w urzędach przetrwała metoda „nie ma pisma – nie ma sprawy”. Ważne sprawy trzeba załatwiać na piśmie. Pisma trzeba składać (np. w sekretariacie lub biurze instytucji) za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłać listami poleconymi (i to z opcją „za zwrotnym poświadczeniem przyjęcia”). Przyłącza na ogół są „w gestii” odbiorców – chodzi o regułę zawartą w różnych ustawach (np. o publicznym zaopatrzeniu w wodę); być może z tym wiąże się owa ogólnikowa reakcja („to problem odbiorcy”, a nie ich własny).

Zobacz też: Zgoda współwłaściciela na odłączenie działki

Podział działki ze służebnością

Jeżeli rzeczywiście doszło (dochodzi) do podziału nieruchomości obciążonej, to Państwo mogą mieć argument (ale daleki od „koronnego argumentu”, z uwagi na typowy cel inwestycji deweloperskiej). Pan użył określenia działka – zapewne w znaczeniu „działka ewidencyjna” (czyli ogromnie ważna kategoria w ewidencji gruntów i budynków). Służebności (art. 285 i następne) zaś ujawnia się w księgach wieczystych, które prowadzi się dla nieruchomości. Sprawa byłaby prosta (a przynajmniej znacznie prostsza), gdyby określenia „nieruchomość” oraz „działka ewidencyjna” były synonimami. Niestety, wciąż jest inaczej. Często praktycznie traci na znaczeniu ustawowe określenie nieruchomości (z art. 46 K.c.). Według orzecznictwa sądowego jako jedną nieruchomość należy traktować ogół działek ewidencyjnych, dla których prowadzi się jedną księgę wieczystą.

Służebność – w prawnym ujęciu – obciąża całą nieruchomość, a więc wszystkie działki wieczyste, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta; podobnie jest z obciążeniem nieruchomości innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi (art. 244 i następne K.c.), np. użytkowaniem (art. 252 i następne K.c.) lub hipoteką (dokładniej uregulowaną w ustawie o księgach wieczystych i hipotece). Skoro (na co wskazuje wzmianka w księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości obciążonej) doszło lub ma dojść do podziału nieruchomości obciążonej, to (stosownie do art. 290 K.c. oraz przepisów o prowadzeniu ksiąg wieczystych) obciążenia (w tym związane z funkcjonowaniem Państwa nieruchomości) powinny zostać przepisane do nowej księgi wieczystej (prowadzonej dla wyodrębnionej nieruchomości). Jeżeli planowany na tamtej (czyli obciążonej) nieruchomości obiekt budowlany ma w przyszłości stanowić składnik majątku jeszcze kogoś innego, np. przedsiębiorcy (szczególnie w przypadku obiektu gospodarczego) lub wspólnoty mieszkaniowej (z uwagi na przepisy ustawy o własności lokali), to proponuję unikać maksymalizacji swych żądań; chociażby dlatego, że kolejny właściciel (a deweloperzy często faktycznie są właścicielami „przejściowymi”) mógłby zażądać odpłatności za wykonywanie służebności przez Państwa, np. służebności związanej z określonymi przyłączami (samo funkcjonowanie przyłączy może kosztować, a więc może pojawić się żądanie zapłaty).

Przeczytaj też: Wiata pod linią energetyczną

Przeniesienie przyłączy

Daleki jestem od apelowania o minimalizację Państwa żądań. Być może nawet ów deweloper (np. działając w porozumieniu ze zbywcą) przeniesie na swój koszt (a ekonomicznie zapewne na koszt nabywców lokali) określone, ważne dla Państwa urządzenia na nadal należącą do zbywcy część dotychczasowej nieruchomości obciążonej – jednak w takim przypadku umiejscowienie liczników oraz koszty związane z ich nową lokalizacją mogłyby stać się przedmiotem sporu. Być może trzeba będzie podjąć decyzje dotyczące zmiany sposobu wykonywania służebności – stosownie do art. 291 K.c. („Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.”). Deweloper (jako właściciel nieruchomości służebnością obciążonej) być może będzie starał się doprowadzić do zniesienia służebności odpłatnie (czyli za wynagrodzeniem przez niego wypłaconym) – przewidziano taką możność w art. 294 K.c., który stanowi: „Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej”. Mało prawdopodobne wydaje się (bez Państwa zgody) zniesienie służebności nieodpłatnie (art. 295 K.c.).

Strategia działania (której opracowanie się przyda) powinna być racjonalna. Niestety, silna jest (także w praktyce władz lokalnych i centralnych) „opcja na rzecz deweloperów”. Dlatego zachęcam do bardzo rozważnego zastanowienia się nad zakresem Państwa żądań, np. finansowych (by ewentualnie było możliwe sfinansowanie zmian w funkcjonowaniu bardzo ważnych dla Państwa instalacji) lub organizacyjnych (by deweloper dokonał zmian przez Państwa oczekiwanych); bardzo mało prawdopodobne wydaje się, by ktoś (w tym „nadzór budowlany”) zaaprobował kontynuację dotychczasowej sytuacji; na ogół ludzie (także w budynkach wielorodzinnych) wolą unikać „kręcenia się obcych” na swym terenie (np. w związku z funkcjonowaniem cudzych liczników na nieruchomości) – poza tym przydaje się mieć „liczniki pod kontrolą” (np. na własnej nieruchomości lub w jej bliskości).

Do przeprowadzania prac budowlanych i rozbiórkowych często potrzebne jest pozwolenie organu administracji budowlanej. Proponuję mieć na uwadze to, że takie organa często wielką wagę przywiązują do jednych zagadnień (np. prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane), zaś inne „słabiej widzą”.

Przyda się więc Państwa odpowiednia aktywność – i to przed wystąpieniem rzeczywistych problemów; w przypadku awantury ludzie (w tym przedsiębiorcy) często „zasłaniają się papierami” (np. zezwoleniami lub pozwoleniami), nawet w przypadku ich oczywistej bezzasadności. Lepiej zapobiegać, niż leczyć – ta reguła z zakresu medycyny może się przydać także w tej sytuacji. Rozmowy, ale przez rozsądny czas i odpowiednio konkretne, mogą się przydać. Proponuję brać pod uwagę możliwość ustępstw – wzajemne ustępstwa są cechą ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.). Do ugody może dojść przy pomocy negocjacji lub mediacji – proponuję ugodę (nawet poza właściwością sądów zawartą) przedstawić do zatwierdzenia przez sąd. Można także rozważyć zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.); jedną z zalet takiej ugody jest niska opłata sądowa.

Zobacz również: Służebność gruntowa przyłącza gazu

Wypracować kompromizm

Proponuję unikać dążeń do „wygrania na całej linii”. Być może nawet udałoby się uzyskać sporo (np. wysoką kwotę) w związku ze zmianą przebiegu przyłącza lub umiejscowienia licznika. Jednakże skłonność do „mocnej reakcji” mogłaby skutkować czymś dla Państwa przynajmniej niedogodnym. Niestety, przepisy prawne dozwalają na dość gęstą zabudowę; od jakiegoś czasu widzę (w mieście wojewódzkim) parę faktycznych (choć w „nowoczesnej oprawie”) „gett deweloperskich” (mieszkania „okno w okno”, bloki mieszkalne obok siebie). Określone przepisy (np. zawarte w rozporządzeniu wykonawczym do Prawa budowlanego) wprawdzie chronią przed stawianiem dużych budynków tuż obok granicy działki, ale nawet oddalenie budynku (np. bloku mieszkalnego) od granicy działki nie zamyka problemu – niekiedy uciążliwości mogą dotyczyć np. lokalizacji: wiaty śmietnikowej, placu zabaw (zwłaszcza ze zgrzytającymi sprzętami), wjazdu do garaży podziemnych lub parkingu. Dla korzystania z Państwa nieruchomości ważne może okazać się np. umiejscowienie wjazdu na działkę z mającym powstać budynkiem – ewentualne obciążenie (szczególnie w połączeniu z zastawianiem) drogi wewnętrznej, z której Państwo korzystają, mogłoby okazać się poważnym wyzwaniem.

Niestety, ustawodawca ma wciąż „ważniejsze sprawy” od ustanowienia odpowiednio dobrych przepisów prawnych – choć różne ważne sprawy dotyczą milionów ludzi w Polsce. Swoiście skazuje się ludzi – w tym funkcjonariuszy publicznych (np. sędziów) na szukanie „rozwiązań awaryjnych” (np. dotyczących precyzji w ustanawianiu służebności). Państwo mogą znaleźć się w sytuacji, w której trzeba będzie skierować sprawę na drogę sądową lub żądać od „nadzoru budowlanego” nakazania deweloperowi przeprowadzenia zmian w przebiegu i funkcjonowaniu instalacji w związku z rozbiórką budynku; z tym zaś mogą wiązać się spory (w tym dotyczące pieniędzy) lub popsucie relacji sąsiedzkich.

Praktyka wskazuje na to, że przyda się Państwa aktywność – zwłaszcza taka, która skłoni dewelopera do rozsądnej (także z uwagi na jego interesy) ugody; przesadna ustępliwość (podobnie do zbyt dużych lub niewłaściwie formułowanych żądań) mogłaby przyczynić się do działań wobec Państwa niekorzystnych. Deklarowanie chęci zawarcia porozumienia oraz przejawianie świadomości własnych uprawnień może się przydać – zwłaszcza w relacjach z kimś działającym racjonalnie.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.