• Autor: Janusz Polanowski
Budując dom, podpisałam wraz z ojcem zgodę z sąsiadami, na których to działkach jest ich prywatny wodociąg, na podłączenie mnie do tego wodociągu. Powstało z tego przyłącze na działce jednego z nich i na tej podstawie spółka wodociągowa podpisała z nami umowę na dostarczanie wody. Czy teraz sąsiad może wypowiedzieć taką zgodę i zlikwidować to przyłącze, pozbawiając mnie dostępu do wody? Co będzie z tą zgodą w kontekście dziedziczenia (śmierć ojca, na zgodzie jestem ja i ojciec, po którym spadek dostał niepełnoletni syn) oraz sprzedaży działki? Jaka jest w tej sprawie odpowiedzialność spółki wodociągowej?
W przedstawionej sytuacji dominują aspekty cywilistyczne, głównie uregulowane w Kodeksie cywilnym (K.c.); to jest typowe dla kapitalizmu, który w Polsce oficjalnie przywrócono ponad 20 lat temu. Z tego powodu w tej odpowiedzi szczególnie akcentuję zagadnienia z zakresu prawa cywilnego. Niemniej jednak trzeba odnieść się również do przepisów ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (jej art. 6 dotyczy umów, czyli zagadnień cywilistycznych). Ustawodawca w tej ustawie skorzystał z różnych metod regulacji prawnej – głównie administracyjnej, ale również cywilistycznej. Wskazane akty normatywne można znaleźć w udostępnianej gratis sejmowej bazie danych.
W tej sprawie byłoby konieczne dokładniejsze przeanalizowanie tego, co Pani nazwała „prywatnym wodociągiem”. Wydaje mi się, że chodzi o przyłącze, ale proszę to sprawdzić – zwłaszcza w dokumentach; zapewne przyda się (również w tym zakresie) kontakt z odnośną spółką wodociągową. Podstawowy zakres obowiązków przedsiębiorstwa wodociągowego uregulowano w treści artykułu 5 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę:
„1. Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne ma obowiązek zapewnić zdolność posiadanych urządzeń wodociągowych i urządzeń kanalizacyjnych do realizacji dostaw wody w wymaganej ilości i pod odpowiednim ciśnieniem oraz dostaw wody i odprowadzania ścieków w sposób ciągły i niezawodny, a także zapewnić należytą jakość dostarczanej wody i odprowadzanych ścieków.
1a. Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane do prowadzenia regularnej wewnętrznej kontroli jakości wody.
1b. Wymóg zapewnienia dostaw pod odpowiednim ciśnieniem, o którym mowa w ust. 1, dotyczy wyłącznie dostaw wody z sieci.
2. Jeżeli umowa o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków nie stanowi inaczej, odbiorca usług odpowiada za zapewnienie niezawodnego działania posiadanych instalacji i przyłączy wodociągowych lub instalacji i przyłączy kanalizacyjnych z urządzeniem pomiarowym włącznie.”
Zobacz też: Zgoda na podłączenie do prywatnej sieci wodociągowej
Bardzo dużo (również w aspekcie cywilistycznym) zależy od tego, czym jest rurociąg na sąsiednich nieruchomościach (wodociągiem czy przyłączem). Pani wskazuje, że chodzi o przyłącze, ale warto się upewnić – najlepiej przed rozpoczęciem załatwiania sprawy na drodze prawnej.
Z pewnością – i na tym polega istota sprawy w aspekcie cywilistycznym – należy dążyć do niezwłocznego ustanowienia służebności na nieruchomościach (art. 46 K.c.), przez które przebiega rurociąg w kierunku Państwa nieruchomości. W przypadku wodociągu należy dążyć do ustanowienia służebności przesyłu (od art. 3051 do art. 3054 K.c.) na rzecz danego przedsiębiorcy wodociągowego. W przypadku przyłącza – należy dążyć do ustanowienia służebności gruntowej (art. 285 i następne K.c.) o treści podobnej do treści służebności przesyłu; podobnej, ponieważ chodzi o rurociąg z wodą bieżącą, ale służebność przesyłu może być ustanowiona tylko na rzecz przedsiębiorcy (prowadzącego określone przedsiębiorstwo).
Istota każdego ograniczonego prawa rzeczowego (art. 244 i następne K.c.) – a do ograniczonych praw rzeczowych zalicza się wszystkie rodzaje służebności – polega na ograniczeniu uprawnień właściciela nieruchomości, która jest obciążona danym ograniczonym prawem rzeczowym. Zasadą jest to, że z własności (czyli z najsilniejszego prawa rzeczowego) może korzystać wyłącznie właściciel danej rzeczy – wyrażono to w ustawowym określeniu własności (art. 140 K.c.) słowami: „z wyłączeniem innych osób”. Ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego (w tym służebności) polega na „włączeniu” kogoś innego do korzystania z danej nieruchomości (czyli z nieruchomości obciążonej). Dlatego ograniczone prawa rzeczowe nazywa się również “prawami na rzeczy cudzej”. Ustanowienie służebności gruntowej powoduje odpowiednie „funkcjonalne powiązanie” dwóch nieruchomości (władnącej i obciążonej), zaś ustanowienie służebności przesyłu polega na takowym „funkcjonalnym powiązaniu” przedsiębiorstwa (w składa którego wchodzą określone instalacje) oraz nieruchomości obciążonej. Nieruchomości mają swych właścicieli oraz przedsiębiorstwa mają swych właścicieli. Dlatego w praktyce chodzi o przyznanie określonych uprawnień do nieruchomości cudzej (odpowiednio) każdorazowemu właścicielowi nieruchomości władnącej albo każdorazowemu właścicielowi przedsiębiorstwa oraz o ograniczenie uprawnień każdorazowego właściciela nieruchomości obciążonej.
Przeczytaj też: Przyłącze wody zgoda sąsiada
Zmiana właściciela – czy to na podstawie umów (np. sprzedaży, darowizny, zamiany), czy to w ramach dziedziczenia (art. 922 i następne K.c.) nie powoduje zmiany treści relacji związanych z daną służebnością (czy to ze służebnością przesyłu, czy to ze służebnością gruntową). Następować może zmiana podmiotów, ale treść uprawnień i związanych z nimi obowiązków trwa nadal, o ile trwa służebność (a może zostać zniesiona).
Dla ustanowienia służebności wystarcza złożenie jednego oświadczenia woli – oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej; ustawodawca wymaga, by takie oświadczenie woli zostało złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. i zawarte w nim odesłanie do art. 158 K.c.). Często, zwłaszcza w przypadku porozumienia co do różnych zagadnień szczegółowych (np. finansowych), ustanowieniu służebności towarzyszy zawarcie umowy między właściwymi podmiotami prawa. Służebność może zostać ustanowiona również na podstawie orzeczenia sądu. Ponadto do „zaistnienia” służebności może dojść wskutek upływu czasu – chodzi o odpowiednio długie korzystanie z cudzej nieruchomości na zasadach typowych dla służebności; to zaś uzasadnia staranie się o stwierdzenie zasiedzenia służebności – art. 292 K.c. (w związku z art. 172 i następne K.c.) oraz art. 609 i 610 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).
Zobacz również: Służebność przyłącza wody
Samo ustanowienie służebności (czy to w formie aktu notarialnego, czy to na podstawie orzeczenia sądu) albo samo stwierdzenie przez sąd nabycia służebności przez zasiedzenie może praktycznie potrzebować swoistego dopełnienia – przez ujawnienie służebności w: księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości władnącej oraz dla nieruchomości obciążonej (służebność gruntowa) albo w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej (służebność przesyłu). Akcentuję znaczenie wpisu w księdze wieczystej (od wniosku o wpis pobierana jest opłata sądowa), ponieważ zdarza się, że nabywcy nieruchomości obciążonych (np. kupujący) niekiedy robią trudności w korzystaniu ze służebności lub żądają nowych opłat. Niekiedy rzeczywiście są zaskoczeni (np. z powodu zatajenia informacji o służebności przez zbywcę nieruchomości obciążonej), niekiedy zaś bazują na „czystej” księdze wieczystej (bez ujawnienia w niej służebności). Każdy – również uprawniony na podstawie służebności – jest uprawniony wnioskować o ujawnienie służebności (jako zespołu obciążeń) w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej. W przypadku służebności gruntowej, dobrze jest również zawnioskować o ujawnienie służebności (jako zespołu uprawnień) w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej. Podstawowe znaczenie ma ujawnienie służebności w księdze wieczystej, którą prowadzi się dla nieruchomości obciążonej – z uwagi na jawność ksiąg wieczystych oraz inne dotyczące ich zasady (wyrażone zwłaszcza w Ustawie o księgach wieczystych i hipotece).
Przeczytaj również: Wodociąg na cudzej działce
Ponadto z uwagi na domniemanie dobrej wiary (art. 7 K.c.) zasadne może być ujawnienie w księdze wieczystej rozliczeń z właścicielem nieruchomości obciążonej. Często podczas ustanawiania służebności szczególnie atrakcyjne wydaje się wypłacenie jednorazowej gratyfikacji właścicielowi nieruchomości obciążonej (chociaż opłaty mogą mieć charakter okresowy). Niekiedy służebność ustanawiana jest nieodpłatnie. Dopóki jest ten sam właściciel, to zazwyczaj nie ma problemu. Problemy, w tym spory prawne (np. o odpłatność) mogą wiązać się ze zmianą właściciela. Dlatego również podstawowe zagadnienia z zakresu rozliczeń (albo nieodpłatność ustanowienia służebności) warto ujawnić w księdze wieczystej.
Jak widać, ustanowienie służebności jest szczególnie ważne dla korzystania z cudzej nieruchomości – również w zakresie właściwym dla zapewnienia dostaw wody. Dobrze jest ustanowioną służebność ujawnić w księdze wieczystej (zwłaszcza prowadzonej dla nieruchomości obciążonej). Skoro w przeszłości udało się uzyskać zgodę na przeprowadzenie rur przez cudze grunty, to moim zdaniem są szanse na ustanowienie służebności przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego. Zapewne Państwo ponosiliby związane z tym koszty notarialne oraz opłaty sadowe (związane z wnioskowaniem do sądowego wydziału ksiąg wieczystych). Gdyby potrzebna okazała się być droga sądowa, to proszę pamiętać o dużym znaczeniu praktycznym prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.
Doradzam dążenie do ustanowienia służebności (oraz związane z tym wnioski do „ksiąg wieczystych”), odradzam natomiast „trzymanie w szufladzie” odpisu aktu notarialnego albo odpisu orzeczenia sądowego (czyli dokumentów dotyczących służebności) bez wnioskowania do sądowego wydziału ksiąg wieczystych.
Zobacz też: Prywatna sieć wodociągowa
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
